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摘要：在房屋整个生命周期内,我国房屋管理体制在不同阶段分属于不同职能部门的管理,各职能部门出发点不同，执行规范不同，导致有些功能结构在执行不同规范导致的计算方式不一致，必然会出现房产面积和规划验收面积不一致的情况。房产测绘主要是为实际的房屋可售面积测绘，使用的是《房产测量规范》（GB/T17986-2000）；规划竣工测绘为规划管理部门审核小区开发商是否合规建设，符合容积率指标的复核，使用的是《建筑工程建筑面积计算规则GB_T50353-2013》但房屋面积数据涉及到相关各方的权益,对同一项目,两个部门管理面积数据不一致,会导致开发企业与购房者之间发生纠纷,也会给政府行政管理带来一些难题。因此，探索房产面积与规划验收面积不一致的有效解决办法，成为了我们研究的目标。基于此，本人结合自身工作实践，对房产面积和规划验收面积差异进行分析，以此为重点提出有效解决办法。
关键词：房产面积；规划验收面积测算；解决措施
引言
在以往房产面积和竣工后房屋建筑面积是依据同样的数据计算的，没有太大差异。然而随着建筑行业的规范化，房屋建筑在结构、功能上都发生了变化。若再使用房屋确权的面积数据去计算竣工验收房屋建筑面积势必会影响到规划验收效果。所以，应分清二者之间的差异，采取适宜的方法使二者的差异最小化。下面结合自身企业某一住宅项目进行分析。
1房产面积和规划验收面积差异原因分析
以下问题的分析都是基于实测阶段的面积分析
1.1测绘人员的专业技能影响面积的一致性
测绘人员的专业技能是测绘面积出现误差的原因之一。由于八十年代和九十年代房地产市场低迷，人们都不是特别重视房产测绘工作，人们的不重视导致房产测绘这一专业的高校招生生源不足，影响测绘人才输出。再加上前些年房产测绘专业培训组织的次数少，使得部分测绘人员专业理论知识缺乏。早前从事测绘的人员有实践经验，但是现代化信息技术的使用技能不高，新毕业的房产测绘人员有理论基础，但是房产测绘的实践能力较差。或多或少的影响房产测绘准确性。同时面积轴线的提取及计算过程中存在测绘人员将面积少算、漏算的情况，也会导致房产面积和验收面积出现差异。
1.2执行不同的规范，使得某些功能结构计算方法不一致，导致面积差异
1.2.1《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中规定：房内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。挑楼、全封闭的阳台按其外，围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；而在《建筑工程建筑面积计算规则GB_T50353-2013》中：建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。门廊，应按其顶板的水平投影面积的1／2计算建筑面积；阳台，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。室外楼梯，应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。（无论是否有上盖都半算面积）；那么在实测阶段，房产面积按测量规范计算，规划验收面积按建筑规范计算，面积差异必然存在。
1.2.2在实际工作中，地方政府为了防止开发商利用国标规范不全面钻空子偷面积，还会有专门的地方容积率计算办法。以广州容积率计算办法为例，住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积。通商业建筑层高大于5.0米且小于或者等于7.2米（5.0+2.2米）的，按照该层水平按影面积的2倍计算建筑面积。建筑的半开敞空间（阳台大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。而在房产测量规范中，建筑层高只要达到2.2米及以上都是按照一倍计算建筑面积；阳台无论其比例，封闭阳台计算半面积，封闭阳台计算全面积。
因此，使用不同的规范，是房产面积和规划验收面积不一致的主要原因。
2案例
2.1项目概况
某工程项目位于广州，地上规划验收建筑面积136096.03平方米，地上房产建筑面积为135160.24平米房。建设规模为6栋高层；其中一栋为24层，5栋为30层。地上规划验收建筑面积比房产建筑面积多936.69平方米。对于如此大的面积差异，对于开发商来说是头疼的，相应的配套费用高，同时意味着可售面积大大小于报建面积，利润变低，必然对测绘数据的准确性存在质疑。
2.2原因分析
数据分析：经研究，小面积差是由于现场读取测量数据，测量位置原因导致，大面积差异主要是阳台面积因为超比例的问题、隔层上盖阳台在规划验收可算半面积，房产建筑面积不能计算建筑面积，导致规划验收面积比房产面积大。
3解决面积不一致的措施
3.1确保测绘规范体制落实到位
测量工作的精准性容易受到测量工作人员的规范性影响，所以在房屋面积测绘中，必须要根据相关的规范要求来完成测量。要想实现高效的测量面积质量控制，应该确保测量结果符合房屋实际，必须要提升测绘工作人员的个人责任感，主动相互监督和自我检查。其具体措施体现在以下四个方面：其一，保证验收环节是相对独立的。测绘工作中涉及到许多环节，对其所有环节都要验收监测，从而实现验收工作的独立性，可以有效监督测绘工作。其二，当测量过程中某个环节存在问题时，应该利用相互监督和自我检查的方法，在第一时间解决问题和发现问题，通过这样做有利于提升测量的严谨性。其三，测绘工作人员必须要重视质量检测报告、设计图纸以及测绘结果等多方面的管理，而且严格审核其内容的真实性，以确保及时得到修改。其四，积极开展建筑测绘研讨会，由专业的技术人员在会议上说明测绘过程中存在的各种问题，通过引入实际案例来分析归纳实践经验，这样不仅可以提高测绘工作人员的技术能力，而且能积累更多的工作经验。
3.2方案设计阶段考虑不同的计算规范
房产面积和规划验收面积差异的最大原因是规范不同，导致相同功能的计算方法不一致。在设计阶段，设计师应充分理解两个规范，规避不利情况。例如例子中的隔层上盖阳台，在后续的设计中，可考虑不设计隔层上盖的阳台，同时考虑阳台在套内面积面积的比例，在每套房屋中，不设置超过当地容积率规范要求的阳台，确保房产规范和建筑面积计算规范对其计算一致。项目应该就面积差异原因和设计单位沟通；设计单位应进行相应的规范培训，在第一阶段就把面积差异扼杀在摇篮中。
3.3完善的动态更新机制
房产面积测量的技术性和政策性很强,但法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展,建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷,规范跟不上建筑形态的千变万化,使得许多新问题无法可依,无据可查,这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况,从业人员必须如实上报,绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作实践中出现的新情况、新问题,以便及时修改和完善相关规定,为工作人员提供指南。
4总结
综上所述，由于当前测绘单位，测绘标准等存在一定差异，房产面积和规划验收面积存在差异不可避免。但相关部门通过提升测绘水平，统一测绘标准，规范施工等均有助于房产面积和规划验收面积的差异越来越小，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。作为测量工作人员，在工作中要严格根据国家相关的规定要求，而且对于工作中出现的问题要学会总结，不断学习，为后期的测量工作打造良好的基础，从而更好的促进我国房产测绘行业的稳定发展。
参考文献
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