尤尼维瑟（北京）咨询有限公司 北京 100001
摘要：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。随着我国城市化进程的加快和经济的发展，城市居民对于小区环境的要求也越来越高，老旧小区由于年久失修，在小区功能和生活环境上相比新小区有很大的不足，无法满足居民的生活需求。本文就通过分析老旧小区面临的主要问题，探究老旧小区改造提升的主要措施经验。
关键词：老旧小区；改造提升；探究；措施
1.老旧小区改造工作的基本原则
1.1坚持以人为本的原则
对老旧小区进行改造，其根本的目的在于为居民提供更好的生活环境。因此无论是政府主导的老旧小区改造工作，还是开发商承办的改造项目，都要以为人民打造舒适生活环境为首要目标。在进行设计、施工、选材等方面都要体现以人为本的改造原则，物业管理上要多为居民考虑，物业工作开展要以方便居民生活为出发点。
1.2坚持传承文化的原则
特别是在老旧小区，这种能够代表地域特色的文化气氛更加浓厚。为了保护和传承地区人文特色，在对老旧小区的改造上要坚持传承文化的原则，对于能够体现地区文化的建筑和设计，要进行维修保留，百姓普遍认同的文化特点要予以推崇，让老旧小区成为城市文化传承的推动者，增加城市风采和人们的文化归属感。
1.3坚持综合治理的原则
老旧小区其环境比较复杂，在进行改造治理的过程中会涉及到很多方面，包括小区生态环境、小区景观、楼房建筑、供水排水系统改造等内容。因此，在进行老旧小区改造工作时，要对各方面进行统筹改造提升，坚持综合治理的原则。
1.4坚持绿色生态的原则
现代小区的建设，非常注重小区建筑的节能环保性，同时也致力于打造绿色生态的小区环境，给人民提供健康舒适的生活环境。在对老旧小区进行改造时，要着重优化小区的绿化建设，同时也要将老旧小区往绿色生态小区的方向上进行改造。
2.老旧小区面临的问题
2.1建筑设计理念的落后
老旧小区在建筑的功能方面不能满足现代住宅的需求，比如一些超过6层的老旧住宅小区没有电梯；老旧小区的消防设计上也存在很大的缺陷，比如消防车道宽度不足，无法形成环形消防车道等。建筑结构设计落后，不能满足抗震设防的要求；没有经过节能和绿色设计，不符合目前建筑节能减排的理念，无障碍措施缺失等。排水系统设计不合理，不能达到污废分流的要求；采暖设施不能做到分户计量；电气线路混乱，户箱和电线承载能力不足。
2.2建筑构件性能退化
建筑结构承重出现问题，存在安全隐患；屋面防水层年久失修，漏水现象严重；窗户老旧，保密性欠佳，漏风现象严重。楼栋内的公共水电系统存在着老化现象，对居民的正常生活造成不便。。小区内部的小市镇管线老化严重，不仅效率低下，漏渗现象也非常严重。小区市政道路，经过车辆的长期碾压，没有及时维护，导致路面破损严重。
2.3缺乏必要的公共设施
在公共设施的设置方面，老旧小区往往是比较落后的。严重缺乏无障碍设施，缺乏垃圾回收设施，小区垃圾堆放随意，环境卫生情况堪忧。
普遍缺乏体育运动设施，这给居民所带来的生活体验感也不如现在的新小区，缺少停车设施；缺少小区绿化设施；缺少文化宣传设施
3.老旧小区改造提升的主要措施
3.1完善政府主导多方配合的运作体制
我国对老旧小区改造的运作体制，一般是由政府牵头，面向市场进行招标，欢迎市场力量的参与和优势互补。由于涉及部门众多，其部门间的配合协调以及统一牵头管理工作就变得非常重要，只有部门间相互协调、相互配合，改造工作才能有序开展下去。政府部门在此项工作中的职责还包括改造提升方案的制定、资金的拨付、组织实施等，在必要的情况下，针对比较大型的改造计划，要推出相关的政策，以推动改造工作的持续进行。但是很多项目主导作用不明显，绝大多数老旧小区的改造只是按照相关政策文件按部就班的确定改造计划，缺失完善的对存量资源调研，规划和设计阶段，导致改造过程中遭到群众的反对，改造完成之后没有切实可行的解决居民的实际问题。为了提升老旧小区改造的品质，政府部门应该不光做好主导作用，还要做好项目调研，调研资源包括用地和房屋资源，片区内公共服务设施资源，片区内住户资源、可市场运行项目资源，社区大数据资源等，至少以10分钟生活圈服务半径所对应的老旧小区为改造实施单元，编制改造片区专项改造规划。其规划内容包括：合理疏通改造消防和救护通道，构建小区慢行系统等，同时也要做好群众工作，引导广大居民参与进来，共同为打造优质生活环境出谋划策，切实解决民生问题。
3.2健全相关工作的政策法规
城市老旧小区的改造工作，涉及到了群众的切身利益，同时在改造工作中也需要各部门监督协调和调度，所以在老旧小区改造工作中，需要强有力的政策予以支撑，才能保证工作的顺利开展。比如小区居民的权益分配和维护，小区市场化发展等，这时候就需要根据实际情况来进行相关政策和法规的完善。政策法规的制定要以广大居民的切身利益出发，符合老旧小区改造的原则，同时，参与改造工作的各部门和市场企业要遵循政策法规，严格按照制度要求开展工作。
3.3实施严格规范的管理程序
在进行老旧小区改造时，需要有一套严格规范的管理程序。改造工作的主要参与者和主导者是政府部门和开发商，开发商的职责仅限于按照政府部门的规划区执行，这时候政府就要做好对开发商的监督和管理工作。政府部门可以成立一个专门的监督工作组，针对一项改造工作开展监督工作，同时也要小区所在社区部门相互配合完成管理工作，制定一套严格规范的管理程序，社区可以是第一监督者，定期把改造工作的进展情况上报至政府监督小组，再由监督小组汇报至主管部门，最终由主管部门负责处理相关问题。这样的层级管理程序，能够确保政府主管部门在改造工作中的主导地位，也能够强化监督管理工作的实质效果。
3.4构建科学可行的评价指标体系
对于老旧小区的改造进展和最终改造成果的评定，需要一个科学可行的评价指标。评价指标要能够清晰的体现出社区未来发展方向和老旧小区改造工作的具体目标。一套科学的评价指标体系，要包括有小区的环境标准、小区居民的生活居住体验标准、居民的文明标准、小区的设施标准以及小区的安全系数标准这几个方面。不同地区在设定标准的时候，可以在这项标准的基础上加上地区特有性质的具体评价标准。依据评价指标对小区改造进行评定时，可以通过专家现场走访，开发商上报材料和社区问卷调查几种方法来实现。
3.5建立科学长效的管理机制
在对老旧小区进行改造提升中，不仅要对老旧小区进行改造，更要做好改造工作后的管理工作。因此，在老旧小区的改造工作中，要做好管理机制的制定，制定一个符合小区实际情况的管理机制。在进行管理机制的制定时，一定要广泛咨询小区居民的意见，确保管理机制符合小区民意，便于在小区开展，同时管理机制也要能够有效的保持改造成果，要能从根本上对老旧小区进行提升。在进行后期的管理工作中，可以采取专业化的管理模式，引进专业化的物业管理公司进行小区的管理。
结束语
综上所述，城市老旧小区的改造是一项复杂的、关乎到群众切身利益的工作，因此政府部门要发挥自身主导作用，推行相关政策法规，建立有效的监督机制，同时，社会各方力量也要广泛参与，和政府部门形成优势互补，共同为建设美好城市出谋划策。
参考文献：
[1]代欣，王建军，董博.社区更新视角下广州市老旧小区改造模式思考[J].上海城市管理，2019，28（1）：30-35.
[2]李德智，张勉，关念念，等.老旧小区改造中居民参与度影响因素研究———以南京市为例[J].建筑经济，2019，40（3）：94-100.