山东省菏泽市成武县自然资源和规划局 山东省菏泽市 274200
摘要：土地储备制度即在法定程序的指导下，各级政府在权限范围内通过多种方式获得土地的使用权，包括收购、征用等。其是国家对土地资源实施管理的一项重要内容，有利于解决当前土地利用中的供求矛盾。此制度是结合我国市场基本规律的土地使用制度的一项改革，属于政府性的行为，在提高我国土地的集约化利用程度、推动城镇化进程中意义重大。第1家土地储备机构于1996年成立于上海，目前此项制度已经初步具有制度框架、部门协作、理论及技术体系支撑格局，积极推动了我国土地的高效集约化利用。
关键词：土地；储备工作；问题及对策
引言
近年来，政府根据我国土地使用现状推出了一系列的土地收购储备政策，其中土地储备资金管理受到了诸多关注。土地收购储备制度要求政府按照国家法律相关规定，根据城市总体规划，将征用、置换、收购等方式取得的土地储备起来，进行必要的开发和利用，然后在恰当的时间将其公开拍卖，以满足市场需求。所以土地收购储备是政府对土地供应进行管理和调控的重要方式，它在促进土地资源的合理优化配置、规范土地市场等方面产生了十分积极的影响，而作为资金密集型产业，如何高效率利用土地储备资金，是土地收购储备制度中不可缺失的一环。
一、土地储备中存在的问题
（一）地方政府过度依赖土地储备的融资功能
有的地方政府经济发展资金不足，对土地储备的融资功能依赖程度过大。随着城镇化的快速发展，土地供求矛盾日益加剧，国家加大了对土地的调控，在市场低迷、土地流拍时适当紧缩供地，在土地市场高涨时又加大土地的供应。在当前的财政体制下，很多地区在发展中存在资金缺乏的问题。在当前土地资源稀缺且又由政府主导的背景下，依赖土地储备的融资功能成为一些地方政府融资的重要途径，导致土地储备规模增加、不断地滚动融资，为城镇化建设提供资金需求。目前，我国大部分省份中土地储备资金总额中土地储备融资的占比在40%以上，最高的达80%，这种过于依赖的状况导致无法根据市场的需求平衡供地。
（二）建设用地新增加的面积占比过高
在我国土地储备来源的5类土地中，有4类可用于存量建设用地、新增建设用地。最初我国建立土地储备制度主要是用于存量建设，而近些年很多城市建设中新增建设用地占比越来越高，多数超过了1/2，而且当前有的年度土地储备预算也是主要用于储备新增建设用地。
（三）补偿标准不统一、相关法律不完善
土地储备会涉及到土地的价格、附着物的补偿、安置、企业的异地建设等多方面的费用[1]。我国政府对此类补偿标准一直坚持以人为本，注重对失地户合理权利的保护，充分尊重公民的财产，建立的补偿标准也日益完善、更加合理化，但是由于目前相关法律不完善，对此类补偿界定不是很明确，双方从各自的需求出发考虑，在补偿的价格上容易发生分歧。从构建和谐社会的大局出发，目前土地储备中的这些处置工作要更加慎重，前期工作推进难度较大。
二、提高土地收购储备资金利用效率的途径
（一）控制土地购买和开发储备过程中的资金流出
要想控制土地购买和开发储备过程中资金流出的问题，需要制度先行。首先是要制订科学合理的土地购买和开发储备中资金使用计划，政府应该对资金合理分配，分别按照短期、中期和长期计划执行。根据计划要求，组织专家学者进行讨论研究进而制订合理的收购储备计划，保障土地收购储备工作的顺利推进，避免出现收购的土地与城市本身发展需求相悖，造成资金流动不畅。
如在财政收入比较充裕的地区，地方政府可以在准备收购地块之前，邀请专业人士分别从社会效益和经济收益等方面详细分析，最大限度降低市场风险带来的资金困境。其次是要核算好土地收购和储备成本，这是控制资金循环体系中资金流出的重要环节。由于土地收购过程中必然会涉及土地价格、地面附着物补偿、人员安置费或者企业经营建设费用等，所以必须确定好土地收购补偿价格，保障资金的健康循环。土地收购补偿价格分为收购价格和补偿价格，土地收购价格指的是按照土地原本的用途在特定时间点的市场价格，然后考虑因土地收购计划而造成市场价格上升的问题，土地的市场价格一般是由专业的地价评估机构根据市场实际评估出来的，地面附着物补偿费、安置费以及企业债务等都算在土地市场价格中，上述费用是依据《城市房屋拆迁管理条例》来确定的。
（二）提升资金管理能力
政府应不断优化资金管理方法，进而提升管理质量和水平。这就要求地方政府的财政部门强化自身的专业能力，积极做好土地储备资金筹集的相关工作，科学合理制订计划，坚持智能化、平台化和网络化的财务管理办法，建立土地收购储备资金的信息化管理系统，及时监控和调整资金筹集方案，提升资金利用效率。同时土地收购储备机构的财务部门一是应建立健全土地收购储备资金管理制度，并结合工作实际不断修改和完善，以保障财务管理有序合理；二是加强沟通协调，土地收购储备机构通过收回、收购以及征收等补偿服务模式，实施土地前期开发工作时，财务部门应加强与各部门之间的衔接配合，在必要的情况下，协调优化，明确各方责任和义务，避免给政府的财政工作带来新的压力，保障土地收购储备工作的顺利实施。
（三）做好土地储备相关财务风险控制工作
由于土地收购储备过程中涉及资金额度较大，其资金的筹集和运用涉及诸多环节，加上运行的周期长、工作量大，所以在资金管理过程中会面临诸多附加风险。因此，土地收购储备机构一是应按照土地储备管理要求，高度重视城市规划工作，为落实重大开发项目、保障民生用地奠定坚实基础；二是应结合土地收购储备新政策的要求，制订详细科学的工作计划，确保土地储备规模与城市发展规模之间的相对协调，避免前期开发、整理、收回等环节出现问题，有效降低储备资金的财务风险；三是进一步完善风险预警机制，在市场经济的背景下，分析市场中与经济相关的因素，严格用地项目审批，合理划分土地，促进城市健康平稳发展。
结束语
综上所述，土地问题是地方政府经济发展过程中的重要问题，提高土地收购储备资金的利用效率是土地储备机构需要关注的重点工作，近年来，我国政府也出台了一系列的新政策，要求土地储备机构根据具体发展实际，不断健全土地储备发展制度，财务部门也要积极拓展思路，拓宽融资途径，控制资金流出，提升资金管理水平，确保土地收购工作顺利完成。
参考文献：
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