摘要：本文对房地产项目方案设计阶段经常忽略的问题以及常见的问题进行分析总结，提出合理的建议，以及对设计思路进行整理，目的在于帮助设计人员提高设计效率，改善图纸质量。
关键词：方案设计、常见问题、设计思路、合理建议；
1 引言
近年来，伴随着我国经济的高速发展，地产项目十有八九要求快速的推进项目流程以节省时间成本到达快速周转的目的。作为一名建筑设计工作者，在从事多年的方案设计工作后针对如何高效的工作，如何能保证的更准确的实现设计目标，达到少改动少返工；如何能让业主更好的接受设计师的设计方向；如何在设计之初就全方位的考虑问题，为之后的项目落地减轻压力而做出的一些总结，希望对于年轻的设计师朋友们有一些帮助。
2 方案设计前应有的准备工作
在方案设计前除了掌握项目用地的基本情况还应当充分了解项目所在城市的规划管理技术规定，熟悉并掌握当地规划对于建筑之间的间距控制、建筑退距、消防环道以及扑救面设置要求、日照标准特别是不同层高所对应的建筑面积计算规则，如若项目用地本身高差较大还需关注半地下室、地下室如何界定的条款。在涉及总平面布局以及总指标相关的一些规划控制项是在项目方案设计前期应当熟悉的条款。
3 方案设计阶段前期的应有的表达工作
项目初期针对项目整体的总图布置设计师和业主会有大量的讨论和许多的方向，很多设计师在看到建筑间距控制、建筑退距、消防等基本满足要求后就会急于把方案给到业主，但是仅是一张简单的总图以及户型平面是不足以将方案表达的。
数据，是业主是否采纳方案的重要一环，特别是在房地产项目设计中不同业态的面积比例、楼栋数量、楼栋层数层高以及整个项目总平面设计中涉及的住宅户型在不同面积段的比例。这些是能很好说明设计师所提交的总平面图可控制的变量，有利于业主更好的掌握项目并且针对方案设计来提出更准确的意见。
同时提供业主简单的体块模型，可以即直观又高效地的给业主构建项目未来深化的方向又能立体的展示项目。从三维的角度让甲方切实地感受到“数据”的实体化。
因此为了更好的表达方案，笔者认为即使是在方案前期构思的阶段总平面图从规划控制方面表达设计、数据量化总平面图、模型从视觉的直观感受体现数据，这三者是三位一体，缺一不可的。
4 方案设计中常遇到的问题
4.1 方案设计中户型设计如何切入
户型设计需要明确项目定位。不同的项目有不同的定位，可通过对于项目所处的位置周边已建项目的户型以及不同面积段户型比例的研究找到市场主流的户型方向，以及周边项目所缺少的户型面积段，再结合项目本身所处的区位以及业主自身对于项目的设想，对项目进行定位，一般来说分为刚需、改善以及豪宅这三个定位，相同的定位对应所在城市的经济发展程度越高则所定位的户型面积段越小，这体现到设计中一般就是相同功能房间的开间也越小，房间数量也越少。所以收集市场资料加以分析、明确面积段配比，项目定位才能更准确，从而进行户型设计。
4.2 总指标在经过方案细化后容积率不满的问题
在笔者这几年的工作中，经常遇到的是房地产项目深入设计后由于业主要求更有优势的户型面积段导致容积率不足的问题，此时可以从调整层高入手，比如住宅可以从3米调整至2.9米，或者商业层高可以从单倍计容调整至1.5计容，亦或者可以从调整阳台的出挑下手。
假设阳台面宽2米，进深由1.5米曾至1.8米，0,3米的调整即可带来至少0.3平方米/户的面积增加，这类型的面积调整对于户型数量多，楼栋数量多的地产项目调整效果明显并且对于项目整体的影响较小。
深化方案后带来的容积率不满一般来说差距不会太大，从细微之处入手以小见大，尽量不调整已定的建筑轮廓。
4.3 方案设计中的细节处理
高差，设计中要注意标清楚起坡点、变坡点以及止破点和坡度同时特别需要根据标高核对地下室顶板标高与场地完成面标高的关系，一般来说就是覆土厚度。覆土的厚度除了关系到绿地率，结构专业的荷载计算更加关系到设备专业，特别是水专业是否能有足够深度埋管找坡的问题，根据经验至少有0.7米的覆土深度才能满足埋管找坡的要求。如果场地单方向放坡排水则覆土深度要求更深，因此在项目标高较为复杂的情况下要求设备专业特别是水专业的提前介入是非常有必要的。
剖面，方案设计涉及到多次反复修改，总图更多的是体现平面的关系，所以针对竖向的问题要多加注意。剖面关系，主要是场地剖面的高差关系，必须在竖向上理清楚；然后是细节部分如：消防控制室的位置，如果消防控制室设置在住宅轮廓下，要注意核对上方是否有卫生间厨房等涉及用水的房间，有则需做双层板处理的同时要保证消控室的净高；以及由于架空层层高不同于标准层，楼梯能否落地等。
4.4 方案设计中的环境设计
环境也是房地项目设计的重要一环，一个良好的景观环境能给予产品提升溢价的效果，作为建筑设计师也许不如景观设计师来得专业但是也要为景观设计师的发挥留下余地，注重总平面的轴线设计，注重中心设计，在满足基本规划要求、消防规范要求的前提下调整楼栋布置。比如调整在规划为中心花园的区域的南北两侧楼栋的消防扑救面与楼栋的位置关系，能给中心花园提供最少20米，最多40米的景观可调控空间。
4.5 方案设计中的底线
在方案设计中，业主会出于对市场的把握而对设计提出要求，有些是合理的，有些则违反了规范是不合理的要求。作为建筑设计师最重要的是加强自身对于规范理解以及掌握，对于违反规范的要求应当说明原因并明确拒绝相关修改，同时建筑设计师也不可处处压着规范设计，适当的预留空间才能在遇到问题时有修改的余地。
方案设计图纸深度不如施工图设计要求的高，但是不代表方案设计可以不考虑消防问题、无障碍设计的问题以及各专业深入项目后可能带来的互相之间有冲突问题，因此方案设计阶段也必需要求其他各专业适时的介入，给予建筑专业相应的提资尽可能在方案阶段做到设计图纸的详细，重视消防规范要求，做到尽早发现问题、尽早沟通问题、尽早解决问题。
5 结束语
方案设计是一种非常主观非常具有独特性的表达，但对应到房地产项目，又是一种具有普遍性方案设计，因此笔者总结了一些常见的问题，提出了个人一些看法和建议以供讨论。在房地产项目设计中方案设计仅仅只是建筑设计的一个环节，但是却关系到项目是否能落地、是否能在后期施工中准确的实现设计意图、产品是否能受到市场欢迎等等。其中有很多问题需要结合项目深入讨论，也有很多问题在方案设计阶段未被发现，这就需要广大的设计师们和同行们共同努力，多总结、多沟通、多交流为打造一个良好的设计环境贡献一份力量。
参考文献
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