摘要：内江市东兴区富溪镇位于内江主城区上游，场镇中心距主城区15公里，最近处不足5公里，321国道穿镇而出，是典型农业乡镇，被称为内江市城区后花园，宜居宜游，生态环境优美、民风朴实，是一个非常适合发展农旅项目的地方，在2019年运用“点状用地”模式，让富溪现代农业产业园成功落地。
从提出“乡村振兴”战略以来，富溪镇同全国其他很多乡镇一样，由于产业布局、传统用地政策限制等原因，很多优质可行的项目都未能落地。在2018年，有一个以现代科技为支撑的，发展农旅、休闲、养老的现代农业项目在富溪镇罗井村酝酿实施，项目名称：富溪香村现代农业产业园，项目总投资：4.01亿元，建设周期5年。核心区面积1000亩，辐射区面积10000亩，建设“一中心”（科技创新中心）、“四区域”（特色农业生产区、乡村旅游休闲区、生态教育实践区、乡村田园康养区），打造集“科研、生产、培训、推广、示范、休闲”为一体的现代农业产业园。项目通过自然资源、再造自然景观与人文资源有机结合，以新奇特花卉果蔬生产为基础，采用“农场+”模式，让生产区变景区，让幼儿园进农场，让康养入田园，使休闲旅游、研学旅行、生态康养有机融合，唱响“田园生活，乡村故事”。项目建成后，基地可年生产各类花卉苗木1000万株以上，带动项目区内广大农户走上产业致富之路。其次，该项目将对区域内农户庭院采用“花卉小院”打造理念，通过庭院花卉苗木种植美化，为农村人居环境的改善“舔砖加瓦”。当时，“大棚房”清理整治工作还未开始，该项目准备以设施农用地的方式使用土地，但因其中涉及永久性建筑用地需求，打设施农用地的“擦边球”涉嫌违法用地，用传统方式争取建设用地需要征用近100亩土地，政府的建设用地指标奇缺，农用地转用、占补平衡也很难实现，而征地投入资金巨大，且不符合项目实施理念，业主当时曾望土兴叹，感觉项目要落地非常难，而后积极向省、市、区土地主管部门进行政策咨询，及时了解到四川省最近出台了“关于规范实施点状用地助推乡村振兴的指导意见（试行）”方案。该项目位于主城区及富溪场镇建设区之外，请市、区自然资源和规划局相关人员把关，严格“以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大精神和习近平总书记对四川工作系列重要指示精神，坚持以实施乡村振兴战略作为做好‘三农’工作的总抓手，规范实施‘点状用地’，切实保障农业农村优先发展的用地需求，进一步强化节约集约用地意识，转变土地利用方式，推动形成绿色发展方式和生活方式，加快推动四川由农业大省向农业强省跨越”的精神，坚决把握保护优先、因地制宜；规划引领、精细布局；严格管理、节约集约的基本原则，严格确定实施范围的总体要求，该项目符合“点状用地”模式，于是在项目区内布局了7处包括“一中心、四区域”中的永久建设区，仅占用土地15亩，包括社区养老、生态亲子园、游客接待中心等。终于在市区政府、自然资源和规划局、富溪镇政府的大力支持和协助下，于2019年完成土地利用总体规划的局部调整，现在该项目规划已获批，正抓紧将7个局部报征点组装报批，同时进行村级规划，将民宿拆迁、风貌改造等方式纳入规划范畴，经营性建设用地作为该项目国有建设用地的补充，该项目运用“点状用地”政策无缝对接，具有以下几方面的优势：
一、因富溪镇本身属于一个丘陵众多，民风淳朴，原生态保护完好的乡镇，且属于沱江河上游城市上沿，大部分区域都属于城市饮用水源保护地，环境承载力有限，该项目具有占地大、用地大、容积率低的典型特点，项目前期遭遇难以供地、不符合规划、难以立项等难题，后因项目符合“点状用地”条件，按建筑物占地，点状规划报批，极大地减少了建设用地指标，解决了项目用地难问题。
二、极大地减轻了投资方工程量和资金压力、节约土地
1、用“点状用地”政策，减少了80余亩的土地占用量，减少了大量的征地成本。极大的保护耕地节约土地，同时减少投资者资金压力。
2、如果按传统模式建设，需要削山填沟，100亩左右的土地挖填，其工程量可想而知，从工程量到建设支出都比“点状用地”建设的工作量和资金数量有一个天壤之别。
三、原有生态环境的切实保护
用传统方式建设，山被削了，沟被填了，路、水系、植被被完全破坏，土生土长的人们的乡土、山水没了，建成后也许就是一个城镇建设的“翻版”而已，到时候，人们感觉“山已不是那座山，水也不是那个水”，人们的“乡愁”也就模糊了。用“点状用地”模式，原地风貌得以保留，嵌入式零星建筑不影响整体风貌。
四、符合项目宗旨理念
用“点状”用地模式，更能体现项目初衷：“通过自然资源，再造自然景观与人文资源有机结合，让生产区变景区，让幼儿园进农场，让康养中心入田园，‘唱响田园生活、乡村故事’”的理念。
五、更加保障投资者的权利
通过“点状用地”模式，按程序报征为国有建设用地，符合建设规划，能顺利办理永久产权，彻底解决了投资者的后顾之忧。
六、多渠道增加农民收入
1、土地征收，农民获得应有的各类补偿，社会保障充分，收入稳定，幸福指数提高。
2、未征收的土地及房屋已租用的方式提供给业主，农户可以获得土地300—500元/亩/年的收益，获得房屋300—500元/月的租金。
3、农户作为产业工人一样按月1500—2500的标准作为工资收入，凡未作为建设用地土 都是产业园区，需要大量人员进行除草、施肥、育苗、分栋、包装、搬运等工作，在项目开始至今，常年需60至100名人员工作，到项目建设完成，正常运营之后，常年需200—300名工作人员，大量增加收入。
七、人居环境大大改善
通过项目建设，原有闲置破损房屋经过改造，适度集中建设民宿、花园小屋等风貌改善，周边的饮水、粪污设施全部集中收治，统一处理后用于作物灌溉，环境整治，道路畅通，居住条件和环境变得更加美好。
存在的问题：
1、用“点状用地”的由头，违法取得建设用地，因“点状用地”模式有节约用地指标，减少项目投资成本，减轻资金压力，投机占用土地。
2、“点状用地”范围与周边的土地使用期限和价值有较大差别，容易同农户产生纠纷，国有土地征收是一次性收益，而租用土地是分散阶段性收益，农户可能提出等价要求而不履行合同，影响项目运营。
建议：
1、明确边界，严格生态环境保护
“点状用地”破解农旅休闲项目用地保障的瓶颈，促进了乡村的发展，但也应避免项目开发造成的生态环境和地质安全风险。通过点状用地开发的乡村旅游项目，建设过程中应坚定不移践行“绿水青山就是金山银山”理念，杜绝以牺牲资源环境为代价为发展经济的现象，应严格按照省《关于规范实施点状用地助推乡村振兴的指导意见（试行）》执行，不断加强环境保护工作，做到开发建设与环境协调发展。
2、加大政策对接力度，储备乡村旅游项目
可把握现在点状用地政策的东风，抓紧推行“点状用地”试点，积极发展乡村休闲旅游。建议相关部门，按照“精心规划、科学选址，因地制宜、合理利用、积极探索、循序渐进”为原则，组织谋划一批符合要求的，可进行“点状用地”的乡村旅游试点项目，同时做好土地利用总体规划与城乡规划，旅游、农业、避暑休闲等专业专项规划的衔接工作，实施“点状用地”项目空间、布局“多规合一”。
3、坚持节约集约用地用“点状用地”模式报征国有建设用地和集体经营性建设用地方式有机结合，盘活存量资源
土地作为不可再生资源越用越少，能少用为子孙后代多留一些可用空间，利在当代，功在千秋，将国有土地建设用地和集体经营性建议用地有机结合，现在农村闲置农房较多，基中不乏可开发利用、发展乡村旅游的房屋，可用点状用地方式，建设永久性建筑，充分利用现有集体经营性建设用地，通过村级规划，将闲置农房收购、改造，推出民宿，乡村情趣小屋等，在盘活农村闲置用房的同时，带动经济发展、促进农民增收，助推乡村振兴。
结束语
“传统的建设用地方式，是成片占用和征收，而乡村振兴项目用地的特点是点多面散。因此，新的＇点状用地＇方式，更适应乡村振兴项目的需求，有利于节约集约使用土地。”田文说。田文表示，“点状用地”项目按准入负面清单管理。例如，对于土地利用总体规划、城乡规划和村规划确定的禁止建设区，生态保护红线划定范围以及各级各类自然保护地，以及商品住宅、别墅类房地产、私家庄园、私人别墅等情形，均不得纳入“点状用地”范围。对“点状用地”项目建设占用的土地，依法按程序办理农用地转用、土地征收(占用)手续，按建设用地管理。四川将强化对“点状用地”开发建设项目全过程监管，严格限制范围，防止以“新产业新业态”为名擅自扩大建设用地规模。
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四川香村居现代农业园征地红线图
内江市富溪村现代农业产业园平面布置图