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高端住宅精装项目管控要点陈伟

发表时间：2020/7/20 来源：《基层建设》2020年第9期作者：陈伟

[导读] 摘要：高端住宅精装已经在全面覆盖之中，装修项目实体以及精装材料的应用,都离不开市场调研、现场质量管控、方案与技术、成本管理以及商业模式管理。

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        摘要：高端住宅精装已经在全面覆盖之中，装修项目实体以及精装材料的应用,都离不开市场调研、现场质量管控、方案与技术、成本管理以及商业模式管理。本文就高端住宅精装的内涵、精装管控的问题以及高端住宅精装项目管控的正确管控措施作为探讨。
        关键词：高端；住宅；管控
        前言
        现如今，简装修已经满足不了用户需求了，出现精装修。随着经济的迅速发展，房屋购买者的需求也在不断的升高，而高端住宅精装工程质量、设计、成本等问题是他们最为在乎的。这里的精装修实际是对简装修的一个补充，亦或是它的升级版。精装修也更注重细节，无论是设计方案还是装修技术，这都很重要。要想达到顾客满意度，我们没有一个完善的精装管理体系是不行的，这就要求做好各个环节的管控，实施科学的、有效的、完善的管控。
        1什么是高端住宅和精装项目管控
        高端住宅自然和我们平时所看到的当然不一样，它不仅是社会经济时代发展的产物，还是房屋购买者在满足自我需求上所出现的经济产物。
        1.1高端住宅的含义
        现在的高端住宅有着丰富的含义，它是在我们所认知住宅上又有了新的补充，比如等级、档次、价位等在同类之中有着较高技术含量。它是节制的、技术的、经济的有意义的，同时，它还具有创新性、环保性、是走在市场前端的高端住宅。
        1.2精装项目管控的内涵
        精装项目管控就是对精装修工程实施的项目和施工过程进行运营和管理。一般来说，高端住宅精装项目需要根据相应的设计和成本标准进行不同配置，这其中就涉及到项目管控。高端住宅精装修项目在普通住宅精装修的基础上,增加了其他项目的附加值,包括交通地段、环境、豪华精装、创新独特、配置高档等要求,不仅提升该项目的产品价值，同时也使得项目多样化，管控难度加大化。
        除了上述这些项目以外，企业者和承包者在施工的环节问题上也要进行管理和把控，完善工程质量的检测，提高高端住宅精装项目管理的合理化，科学化，和效益化。[1]
        2高端住宅精装项目管控的商业模式
        现代高端住宅精装项目管控的商业模式就是为了实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值，同时使系统达成持续赢利目标的一种盈利方式。
        3高端住宅精装项目在管控中所存在的问题
        3.1市场调研不够全面
        孙子《谋攻篇》里面有一句我们常听到的话：“知彼知己，百战不殆;不知彼而知己，一胜一负;不知彼，不知己，每战必殆。”意为如果对敌我双方的情况都能了解透彻，打起仗来百战就不会有危险。同样，这句话放到现在来说也是有一定道理的。
        目前，精装修住宅在国外已经趋于成熟，而在国内正处于高速发展的阶段，面对这个国内这个庞大的市场，一些企业公司未能进行有效的、科学的市场调研，导致大多数企业的调研结果信息不够准确。调研人员对客户群体不够了解，没有做好调研分类，使得项目调研品质不够完善，没能及时认识到政府出台的相关政策和实施细则，管理层对市场调研也没有去深入了解，导致管理者做出错误的管理策略。市场调研而高端住宅精装项目只有进行准确的、有效益的信息调查才能掌控企业未来的发展。[2]
        3.1.1定位调研不准确
        高端住宅精装企业在市场的定位不够准确，对市场定位缺乏远见，没有对开发地块的周边楼盘、交通、商业、地理位置等进行勘查,也没有追求项目品质优质化管理。
        3.1.2部门人员对调研工作的懈怠
        部门人员素质有待提高，员工管理机制不够完善，相关部门不配合不沟通，调查的数据出现遗漏和差错。工作不够严谨，技术非专业。

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        3.2现场质量管控不够严谨
        在施工过程中，会出现一些质量劣质的建材，对材料质量把控不严，只是追求当前经济效益和成本效益，而忽视了产品质量的达标性和可靠性。更有一些住宅精装之后会存在材质含有毒物质或是装修不合理导致触电等情况发生。
        3.3方案与技术不专业不科学
        大多数公司都会出现高要求的顾客群体，他们对产品的选择更为挑剔，使得设计者和施工技术者绞尽脑汁。设计者未能按照顾客需求设计理想化的产品，设计不够合理，不实际。施工现场杂乱无章，建材随意堆放，施工不够细致，擅改主体结构，装修完毕采草草了事，对剩下的垃圾不管不顾，给顾客留下极为不好的印象。而施工者在装修过程中的不合理操作和施工这样会导致顾客流失，同时也会影响企业口碑。
        3.4成本控制不合理
        高端住宅精装修项目前期阶段的人力成本、高端住宅精装修项目中期的施工人力与材料档次的选择直接决定了该项目的精装修总体成本，在选材中未能做到质量与成本的把控。无论在高端住宅精装项目之前还是之中或是之后，只要这个项目一开展，那么，必定会涉及的人力、物力和财力成本。企业在开展项目的时候，会去挖掘顾客，由于开发项目售价较高，而且大部分人已经有房也装修过，在开发顾客的同时也相应失去了一部分消费者。销售人员工作态度怠慢，没有积极性，不能保证顾客质量也没有稳定的顾客来源，这期间企业会损失很多收益。其次，施工技术人员施工不够节约，也不爱惜建材，随意摆放，导致损失了一部分可用建材，造成了不必要的成本损失。
        4高端住宅精装项目的正确管控措施
        4.1提升市场调研人员的工作的积极性
        市场调研的管理者应该制定相关管理方案，对员工进行人员整顿和科学化管理。市场调研人员应该做到调研方案是可行的，调研人员在工作上面态度应该是积极主动的，而非被动，不应该为了完成任务而忽略信息的可靠性。在进行调研的同时，也就是在做产品的广告宣传和产品推广工作，在面对客户群体不够了解的情况下，应该主动去沟通，完善市场调研，有效的信息调查才能使我们更加了解顾客掌控企业未来的发展。
        4.2现场质量管控应加强管理
        质量在施工过程中，对材料质量优劣一定要严格把控，各个相关部门应与采购商家进行沟通，建立长期合作关系，选用质量达标的合格产品，实现企业经济效益和成本效益。
        制定施工相关方案，组织各个施工技术人员发表言论，相互监督，相互合作，在施工过程当中认真的完成工作。加强技术人员培训，增强员工专业化知识技能。安装家具电器也应该科学化合理化切忌不得随意，同一种施工工人装修某一物品技术熟练的时候，可以分组去同一户型做相同工作，这样可以保证施工工序和施工品质不会出现大的差错。现场完成时，应将废弃物品和无关物品带走，同时检查装修角落是否处理完善，做到竣工交接无误。[3]
        4.3设计者和技术工人应该与用户搭建好关系
        设计者应该与用户对接，互相沟通，了解顾客需求提出自己的见解，并满足顾客需求，好的一份设计作品定会让顾客眼前一亮，多翻阅好的设计，与其他设计者多沟通心得，去现场勘察根据实际情况做出产品的维度。技术施工人员在施工过程中遇到不能处理的问题应及时询问顾客，了解情况再动手去做，不要盲目自创，或者浪费材料。
        4.4成本的合理把控
        建立能长期合作的企业材料采购商家，减少外出采购人员开支。提高建材质量，严格控制好采购成本。对销售人员进行专业的技能培训，建立完善的奖惩规则和福利待遇，提高销售员工的工作积极性和效益性。在面对已有房屋消费者的时候也可以进行第二次开发，扩大消费者范围，从而提高企业的维度。施工人员在施工时，应该做工精细化、态度严谨化、施工合理化。在搬放建材的时候应该多留意一些，避免损坏建材，小部分遗弃的建材能用则用，不用的可以进行科学处理，或者回收利用。
        结论
        随着高端住宅精装修项目不断的发展和更新，原有的项目管控已经满足不了现在的精装修项目的发展要求了，高端住宅精装修的客户群体已经逐年上涨，从中获利还得我们在项目管控要点中多去发现新问题，并实施可行的对策与方案。市场调研、现场质量管控、技术要求和成本，这些都要从实际出发，合理把控才能使得企业稳定发展。
        参考文献
        [1]许惠斌.论高端住宅精装修项目成本控制[J].上海房产,2018.05（21）：59-62
        [2]韩金辉.高端住宅精装项目管控要点[J].河南建材,2018（6）：372-373
        [3]刘珍玺.住宅精装修工程实施管理与控制[J].建筑节能,2016（7）：148