摘要:随着我国地产行业的发展，一些地产公司的规模也在逐渐扩大，其股权转让问题也越发引起人们的注意。本文对房地产公司转让过程中比较普遍的问题进行研究，并归纳操作步骤。
关键词：房地产公司；股权转让；法律问题
引言
房地产项目股权转让涉及到公司法和房地产法，而能够适用房地产股权转让的是《公司法》。在根据《公司法》进行房地产公司的股权转让时，经常会发生各种各样的问题。所以，股权转让当事人要有足够的自律性，遵守国家监管，按照科学的操作规程来进行转让，才能避免纠纷，保证我国地产行业的健康发展。
1.房地产公司股权转让过程中出现的问题
1.1缺乏监管
监管不力在我国房地产市场进行股权转让的过程中，是非常普遍的问题。房地产公司进行股权转让其实是一种资产收购形式，和公司资产转让具有某种相似性，那就是可以直接地获取利润。目前我国只有《公司法》一种法律对房地产公司的股权转让进行了规范，然而这种规范脱离了房地产管理法律，使得国家干预力度不够，和国家宏观调控房地产的大趋势不符。
虽然《公司法》中明确了房地产公司的股权转让是一种私权的转让，国家不应过多干预。然而，现实情况是，房地产行业和人们的生活紧密相关，为了确保股民的利益，国家有必要制定规章制度对股权转让进行监管。由于缺少监管，许多房地产公司在进行股权转让时，没有明确的规程制约，没有完善的调控机制，也没有健全的登记制度，更别提监管的检查了，使得在股权转让的过程中，企业不光有可能发生纠纷，对国家的税收和市场的维稳也是一种巨大的阻碍。
1.2股权交易当事人承担较大风险
在缺少监管的情况下进行股权转让，这一过程就完全依赖双方的自觉。转让方和受让方，就只能通过合同来互相约束，并在合同中明确双方的权利和义务。这在我国房地产行业初步发展的阶段还算奏效，那时我国房地产市场不够健全，各种规章制度不完善，转让双方只能靠能够得到法律保护的合同来降低风险。尽管如此，在房地产股权转让的过程中，仍然有很多诉讼案例产生，这表明这种转让方式还是存在一定的风险。
进行股权转让的房地产公司都具有指定区域的土地使用权和一些项目的工程建设权益，在转让的过程中，要连同这些权益也一并转让。所以说，转让工作内容非常复杂，牵扯到的问题也较多。如果没有法律的严格约束，风险就非常大，不仅对受让方来说有可能产生巨额的经济损失，对转让方来说，也有可能因为过时而受到一定的惩罚。在股权转让过程中，受让方承担的风险中，最直接的就是目标公司的负债情况。有些公司没有对外披露其承担的担保工作，也没有公布其潜在的违约合同，更没有明确列出其未支付的各种款项。在转让的过程中，这些问题一旦暴露，会给受让方带来损失。再有，受让方还要承担转让公司被收购顾全合法性和有效性的风险。不仅如此，受让方还必须明确转让公司的各种项目是否有抵押的情况，有些经过多次抵押的项目，在转让之后可能遭到债权人申请的强制处理，而遭到查封。
1.3影响房地产市场的健康发展
房地产行业具有一定的特殊性，在发展的过程中，由于自由市场的特性，非常容易产生泡沫。在转让的过程中，公司的价值也很有可能发生变化。随着国家对房地产市场的调控力度的加大，市场对公司的要求也越来越高。在激烈的市场竞争中，许多房地产公司会被淘汰，所以在市场发展的过程中，顾全转让会变得更加普遍。如果我国缺乏相应的法律制度对转让进行制约，那很有可能被一些人利用，通过转让进行投机，对市场的稳定发展非常不利。
2.房地产公司股权转让法律制度的完善
2.1确立完善的监管机制
国家对经济的干预是必不可少的，尤其在我国房地产进入平稳发展期的阶段，干预的目标也在逐渐发生变化。当前，我国采用的法制化的干预方法，通过间接施加影响，让房地产市场更加健康地发展。由于房地产公司股权转让是一种私权的转让，也属于一种经营行为，在某种程度上，应该受到市场监管的约束。不过，市场的作用有限，在某些阶段，国家的干预会比市场这只“无形的手”能更快地发挥作用，通过监管机制的引入，国家的利益会得到保障，社会经济会稳步发展，房地产股权转让双方也会受到更加公平、合理的对待。
我国的《物权法》已经对转让做出了相关规定，国家的干预就是在法律的基础上，通过调控手段，让转让能够得到更加妥善的保障，并让市场朝着健康的方向快速发展。国家监管机制的完善，首先要明确监管机构和其职能。我国房地产市场体量庞大，国家的调控政策都是由各地的机构来完成的。要想让这些监管机构能够最大限度地发挥监管作用，就要明确它们的职责和权限。所以，我国应立法将这一工作落实，让监管具有更加良好的操作性和科学性。其次，监管机制要对转让条件做出更加明确的规定。房地产公司和其他公司转让不同，因其具有直接获利性，所以转让过程会对市场产生一定程度的影响。为了让这种影响变得可控，监管机制应明确转让条件。再然后，法律还要对股权转让等级制度进行完善。尽管《公司法》和《公司登记管理条例》已经能够支撑股权转让的登记工作，但这种登记只是商务层面上的登记。法律还要对房地产的股权转让行为进行登记，通过监管，让股权转让在工商变更的基础上，也要产生房地产监管部门的备案登记。由于征税也是非常重要的环节，针对房地产公司股权转让来说，更应该明确征税规则。相关部门可以对公司的转让进行盈利性审查，检查其是否缴纳了足够的税款，并进行监管备案和工商变更。对转让进行监管，还要确立完善的转让程序。因为只有转让程序合理、精确，各种制度才能得到妥善的落实。我国应该通过立法，对转让程序进行细化、优化。在《公司法》的基础上，相关部门还可以要求当事人先签订股权转让合同，然后在指定时间内，持转让合同、公司资产证明、身份证明等，到相关部门进行登记，再然后，监管部门对这些材料进行审查，并给出是否准许转让的答复。接下来，当事人要缴纳税款，最后才是到工商部门进行变更登记。
2.2加强市场自律能力
虽然转让操作的程序并不复杂，但由于过程中涉及到的因素众多，还是存在比较大的风险。所以，转让双方应提高重视，对每一个环节进行调查分析，尤其对于受让方来说，如果没有及时发现风险，在转让之后，有可能会承担巨大的经济损失。为了避免这种情况，我国应提高转让市场的自律能力。比如，双方应该先谈判，形成股权转让意向。然后，受让方应针对公司进行调查，了解公司的实际情况。接下来，受让方要进行综合分析，从法律、经济等多个维度上，评估受让风险，对利弊进行权衡，给出转让价格。再然后，双方合作制作顾全转让方案，并签订框架协议。在接下来的转让准备阶段，要按照《公司法》对转让条件进行明确，并严格遵照法律中的规定，接受相关部门的监管。最后，双方签订股权转让协议并予以履行。
结束语
房地产公司股权转让和一般公司转让不同，由于其特殊的获利性，应得到各方的重视。我国的立法部门也要通过立法，加强监管，确保双方的利益。其次，监管部门要履行职责，对转让行为的各环节进行监控，杜绝投机行为产生。最后，市场也应加强自律，以法律为基础，通过科学的手段进行风险把控。这样，我国房地产公司股权转让才能得到保证，房地产市场才会更加健康地发展。
参考文献
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