摘要：近年来，随着房地产业的蓬勃发展和发展产业链的拓展与调节，整个房地产业的管理出现了一些严重的管理错位,这种现象影响到整个企业的发展方向和潜力。因此，要根据市场新的发展需求，科学调整整个行政管理链，确保房地产业健康、蓬勃发展。
关键词：房地产；行政管理；内容；措施
房地产行政管理部门作为人民政府的重要组成部分，对房地产建设、开发和经营及维修系列的管理活动是其应尽的职责。了解房地产企业改革发展中存在的问题和困难，加强对房地产业发展趋势与规律的研究，并提出对策建议，对促进房地产业发展具有重要作用。文章阐述了房地产行政管理的内容，并详细探讨了房地产行政管理的有效措施。
一、房地产行政管理内容
房地产行政管理作为国家行政管理的一部分,属于专业性的行政管理,除与一般的行政管理具有相同的管理内容外,还有其自身的专业管理内容。
1、房地产开发管理。它是对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理与政策指导,包括开发规划管理、开发计划管理、开发项目管理、开发成本和配套管理及城区危旧房屋改造管理。
2、住宅建设管理。其是指城镇住宅建设计划、投资渠道和住宅消费的管理工作，包括住宅建设计划管理、住宅建设资金管理、住宅建设的消费管理、合资建房、合作建房及个人建房管理。
3、房地产产权管理。它是指对城市规划区内各类房产产权和土地使用权的确认和变动管理工作,包括房地产权属登记发证管理、房地产产籍管理、房地产测绘管理,落实房屋政策和处理历史遗留的房地产权属问题。
4、房地产使用管理。指对城镇房地产的占有、使用、分配、转让和使用制度改革等管理工作，包括房地产分配调换和使用管理、住房制度改革、土地出让、转让和使用管理，土地使用制度改革、房屋拆迁管理、房屋供暖等物业管理、住宅小区管理。
5、市场管理。它是指对房地产商品流通的调控、监督、服务等管理工作，包括房屋买卖与土地使用权出让、转让管理、房地产租赁管理、房地产抵押管理、房地产价格管理、房地产税费管理。
6、房屋修缮管理。其是指对房屋修缮的方针、政策、范围、标准等管理工作，包括房屋修缮范围与标准管理、房屋修缮定额与质量管理、房屋安全检查与危险房屋鉴定管理、房屋完好程度评议与评定标准管理、房屋修缮技术管理。
7、房地产行业管理。其是指对各类房地产开发、经营、服务企业的指导、监督和服务管理，包括开发经营服务企业资质审查，行业发展规划和计划管理、专业人才培训管理、专业技术管理。
8、房地产行政复议和纠纷仲裁。其是指对各类房地产行政复议和纠纷的调解、仲裁等管理工作，包括房地产行政复议、房地产纠纷调处、房地产纠纷促仲。
二、房地产行政管理的有效措施
l、转变政府职能，实行政务公开。转变政府职能，各级政府和主管部门要主动适应，加强事后监督，减少事前审批，房地产开发、销售及管理等环节的审批要全面清理。必须审批的要严格按照规范，简化程序的同时还要透明公开。房地产交易与权属登记一体化的推行，就是简化程序的最好实例，使购房人的房地产交易和房屋权属登记手续变得更加方便。另外，错案行政责任追究制度也需要建立，尤其是对那些违反审批程序或越级审批的要追究其领导的责任。作为国家机关人员，在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。最后还要整顿和规范房地产市场投诉电话，并派专人处理，依据有关规定进行处罚。
2、加强行政风气建设、规范市场秩序。权力是腐败滋生的温床，行政管理部门拥有较大的权力，因而也是腐败现象容易产生的地方。
因此，必须对行政管理部门进行整改，建立有效的一整套监督权力机制，从源头减少乃至杜绝腐败现象的产生，管理部门的领导更要起到带头作用，树立廉洁公正的社会风气。此外，要对所有房地产行政管理部门进行整合，给予工作效率低下的职工一定处罚，以此提振行政人员的工作士气，让他们心里存在危机感，并激发积极性。责任到人的制度也要实施，增强行政人员的责任感，让他们严格遵守规章制度，老老实实办事，干干净净做人，例如，必须做到严格审批程序、绝不能打政策的擦边球等。
3、加大违规、违法打击力度。各地区的管理部门对房地产市场上的违规、违法操作应予以严肃处理，维护房地产市场的有序发展。
1)加强项目开发管理。在房地产项目开发过程中，存在多种违规、违法操作，给房地产市场发展产生不利影响。因此，加大对房地产项目的开发管理势在必行。各地管理部门应严格执行房地产开发项目的审批制度，并做好审批项目的跟踪管理工作。对未按合约要求支付出让金的，可解除合同，并要求支付违约金。对未按合约规定时间开发利用土地的，管理部门应处以警告、金额处罚，甚至可收回土地的使用权。对需修改合约相关内容的，应获得行政管理部门的同意后方可修改，并重新建立一份出让合同书或合同变更协议书。房地产企业应严格遵守规定，按照程序竞争开发项目，严格按照有关规定进行项目投标、用地、规划、建设及进行销售等工作。对于已签订出让合约的，必须严格按照合约执行，不能随意改变条约规定，擅自进行其他操作。若必须修改合约的可按程序提交修改意见，在获得有关部门同意及签订变更合约或新的合约后，方可使用。对于违规操作，有关管理部门则会给予严肃处理。
2)加强管理商品房的面积计算方法。当前，我国房地产市场中对商品房面积的计算存在许多争议，很多房地产商在售房前所标注的住房面积与建造完成后不符，所以我国行政管理部门就必须制定完善的商品房面积计算方法。要将套内面积和公摊面积进行准确划分，公摊面积应属于所有业主，房地产商不得随意向外出售或出租。严格杜绝违法违纪现象的出现，各个行政管理部门必须要加大管理和处罚力度，规范市场竞争秩序，维护消费者的合法权益。
3)加强合约管理。对合约欺诈行为要予以严肃处理。合同的制定应严格依照《商品房买卖合同示范文本》进行，范本中对于制定合同的内容、解决合同纠纷、维护购买者的合法权益等方面有很好的借鉴作用。各地管理部门可将其作为制定合约的标准范本，并推广应用。若房地产企业未按照范文制定合同，行政管理部门应认真检查其是否按有关法律法规进行合约内容的编写，若未达到规定要求的，则要求房地产企业进行修改和调整。对于警告后仍未进行修改或调整的，则可拒绝发放预售许可证。
4)加强竣工验收管理。在商品房建造完成后，就需要进行竣工验收。在此阶段，行政管理部门必须提起高度注意，要确保验收人员的廉价公正，要对商品房的各项手续和资料进行严格审查，对于不合格的商品房，严格禁止其流入市场。对那些手续不齐全的房地产企业，给予降低建筑资质的惩罚，要加大对商品房竣工验收管理的力度。
5)加强房地产的广告管理。近年来，房地产企业屡屡钻空子，利用法律的漏洞制造擦边球的违法广告，侵犯消费者的合法权益，但却逃脱了法律制裁。行政管理部门应予以重视，制定完善的法律法规，以期约束房地产企业的违法广告行为。行政管理部门可对类似行为责令房地产企业限期修正，如若不能完成整改，一律对其资质进行降级处理或注销资质证书，从而起到敲山震虎的效果，进而保障开发商与购房者的权益。
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