摘要：房地产作为一个不可移动、长久耐用、价值巨大而又人人必需的特殊商品进入市场，正在越来越受到社会和人民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性与现实性也提出了更高的要求。在房产测绘中，尤为重要的是房屋建筑面积的测算。如今多姿多彩的建筑形式也为其外围建筑面积的认定造成了一定的困难，其测算规定也是一个很敏感、并为人们普遍所关心的问题，尤其是产权面积，涉及到千家万户产权人的切身利益，因此，从事房产测绘的工作者都应该高度重视最基本的房屋面积认定，做好基础工作，以确保消费者及开发商的利益都不受到损失。房屋面积测绘是指房屋各层及各部位水平投影面积的测绘与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有（公用）建筑面积、房屋产权面积等的测绘与计算。本文此次只解析有关房屋建筑面积的认定。国标对建筑面积的规范比较笼统，各个省市对建筑面积测算规定也有不同之处，本文就北京市房产测绘行业中建筑面积的认定作进一步说明，希望对想要了解相关内容的消费者、开发商以及刚刚步入房产测绘工作的同仁有所帮助。
关键词：建筑面积
1、术语和定义
1.1 房屋面积测绘
房屋各层及各部位水平投影面积的测绘与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有（公用）建筑面积、房屋产权面积等的测绘与计算。
1.2 房屋的建筑面积
房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖的永久性建筑。
1.3 房屋的使用面积
房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
1.4 房屋的套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
1.5 房屋的套内建筑面积
由单个产权人占有和使用的单套房屋的面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。
1.6 房屋的共有（公用）建筑面积
建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括分摊的共有（公用）建筑面积和未分摊的共有（公用）建筑面积。
1.7 房屋的产权面积
产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，即房屋的套内建筑面积与分摊到的共有（公用）建筑面积之和。
分清房产测绘中各种面积定义后，我们在此介绍的是房屋的建筑面积的范围认定。在国标中把计算建筑面积范围分为三类，即计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围及不计算建筑面积的范围。这些计算标准也是全国从事房地产测绘工作人员的作业通则，有关内容在此就不累述，详见国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》。
北京市房产测绘行业中对建筑面积范围的认定围绕国标规定进行了细致分类及说明，尤其是在工作当中常常遇见一些非常规类型的房屋，对其外围、阳台、室内外楼梯等面积的计算作如下一些规定。
2、 建筑面积认定
2.1 特殊情形房屋
2.1．1现在的建筑物追求各种各样不同的造型，墙体也不再局限于直上直下，所以遇到这样的情况，我们的处理方法是：当建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成时，按层高在2.20米以上的或无法直接测量层高时按其室内净高在2.10米以上（含2.10米，以下同）部分的水平投影计算全部建筑面积；当建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的时，按墙体与底板交界处计算建筑面积。
2.1．2当遇到坡屋顶、穹型顶建筑时，按层高在2.20米以上的或无法直接测量层高时按其室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。
2.1．3 多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等棚柱结构的建筑按柱外围水平投影面积计算建筑面积；若柱为内倾斜柱，以柱距离地面2.10米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱顶端最外侧水平投影面积计算建筑面积，如图所示：
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，特别注意，此处与向外倾斜的墙体正好相反，在实际作业中不要记混，可以简记为：“墙底柱顶”来提醒一下自己。
2.1．4在不全封闭的体育场内，有永久性上盖且层高在2.20米以上的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。此种情况类似于国标规定的不封闭阳台的计算方法，可以把这个看台看作是一个大型的不封闭阳台就记忆深刻了，在后边关于阳台的计算面积范围中会更详细介绍不封闭阳台几种情况的计算方法。
2.1．5立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层分别计算建筑面积。我们最常见的就是机械停车位要按组来出面积，无法出具每个车位的面积，因为其没有结构层。
2.1．6用于检修、消防的室外简易钢梯或爬梯，不计算建筑面积。
2.1．7与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。这也比较常见，经常是为了设计美观用，但不能为人们所利用，因此是不能够计算建筑面积的。
2.2 阳台的面积计算
2. 2．1全封闭的阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积。
2. 2．2有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于0.60米时，该阳台不计算建筑面积。该处所指阳台宽度或进深均应以维护来计算。在预测作业中，要分清平面图中所示阳台最外线是突出围护的底板线还是围护结构线，通常要结合立面、剖面来判断。
2. 2．3有顶盖的不封闭阳台，当其上盖达到或超过两个自然层高度时，视作阳台无顶盖不计算建筑面积。
2. 2．4当不封闭阳台上盖高度小于两个自然层高时，如上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围水平投影面积一半时，该阳台不计算建筑面积。当阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半时，阳台面积等于上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半。
2. 2．5对顶层和特殊层高楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00米作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处斜屋面的高度。
2. 2．6住宅建筑中属于一户专有的结构特征类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。工作中也常遇到这种形式的入户花园，注意不封闭的要计算一半面积。
2. 2．7住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台底板，则该空间视为阳台，按照阳台规定计算建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊或门斗，按门廊门斗规定计算建筑面积。这种情况也很常见，也会经常让大家疑惑，这是主要就是看它的顶板是什么建筑形式的底板了。掌握这个原则，大家也就不难判断它的建筑面积如何计算了。
2.3 室内楼梯的面积计算
2.3．1穿越夹层的楼梯，其位于夹层的楼梯间层高在2.20m以上时，夹层不计算建筑面积的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积；夹层计算面积的，梯间计算建筑面积。
2.3．2位于建筑物主体墙以外但与建筑物相通的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积；在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的独立楼（电）梯，按其架空通廊对应的建筑物的层数计算建筑面积；建筑物外从首层直接通向高层的单层斜跨楼梯计算一层建筑面积。这种楼梯属于室内楼梯，在平时工作中常常遇到，可以总结为：入口之后不开门的地方不计算建筑面积。这也如同人防出入口的情况，只计算人防出入口所在平面面积。
以上简单介绍了一下工作中常常遇见的一些建筑面积计算问题，希望对想要了解相关内容的人有所帮助。尤其是从事测绘工作的作业人员，一定要把握好原则，工作中还会遇到各种各样问题，具体问题具体分析，一定要确保各方利益都不受到侵害。
参考文献：
1.《房产测量规范与房地产测绘技术》吕永江
2.《房屋面积测算技术规程》 北京市质量技术监督局