山西大地资产评估咨询有限公司 山西太原市 030006
摘要：目前，我国房地产行业发展迅速，投资性房地产评估涉及范围也逐渐扩大，为满足投资性房地产工作需求，采用科学的评估方法，制定评估管理制度具有重要意义。文章以此为基础对投资性房地产评估应用提出一些看法。
关键词：投资性；房地产；房产评估；评估应用
引言
社会的进步，经济的高速发展，促进房地产领域的发展。房地产领域的发展，又反作用于经济，为国民经济建设做出巨大贡献。为了更好地发展房地产产业，国家开始制定相关政策鼓励其发展，优化房地产产业。总的来说，房地产行业整体发展形势乐观，但在投资工作中存在一些不足，其利用资产评估手段不合理，评估缺失有序性，阻碍房地产产业的发展。因此，要想更好的发展，必须注重此方面的问题，把评估针对性、评估多面性、评估合理性作为评估标准，谨慎选择投资性房地产的评估方法、做好实际评估工作，强化工作人员的专业技能，培养其职业素养，保障评估工作顺利开展，以促进行业规范、有序、健康发展。
1房地产估价基本方法
第一，市场法。市场法又称市场比较法也称比较法是指在求取待评估房地产价格时将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正得出待估房地产。市场法是以最初的市场结构当中商品的等量交换原则为依据的一种评估方法。第二，成本法。成本法是指新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即计算价格）的方法。第三，收益法。收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
2投资性房地产评估目标
首先，评估针对性。投资性质的房地产质一种新兴起投资项目，和以往投资项目存在差异性，投资性房地产在投资后产生的回报率是其他各个投资项目的几倍之多，且稳定性显著。因此，要想区分房地产投资和其他投资，做好投资房地产评估工作，必须把针对性作为评估目标，有效划分其与其他各个投资项目的差别。其次，评估多面性。多面性是投资性房地产评估的又一目标，因此，工作人员必须把此作为依据，选择适合的评估手段以及方式，结合实际情况，去评估市场营销价格，判断市场价格的走向。并结合不同环境以及不同地段，去多面性进行评估，只有这样才能确保准确和高效完成此项工作。另外，评估合理性。在投资性房地产进行评估期间，必须依据相关标准落实此项工作，如出台的会计准则，工作人员应依据准则中标准以及内容，充分发挥自身的自主性，结合以往的评估经验，来确定评估目标，只有这样，才能保障投资性房地产工作合理性、有序性和规范性。
3投资性房地产评估应用策略
3.1加强监管制度措施
当前房地产评估市场乱象主要原因是监管不严格，因此政府部门需加强监管措施，采用具体监管措施，具体而言，可从以下几个方面入手：第一，房地产评估机构要减少与政府部门之间联系，使所有的房地产评估机构都处于市场同一起跑线，杜绝内幕交易出现。第二，分析当前房地产评估机构政府监管困难问题及其原因，而后对监管机制进行合理调整，以房地产评估行业监管作为主要监管方，政府作为辅助监管，以此加强监管力度。第三，建立投诉机制。观察当前房地产评估违规操作不难发现，投诉部门较少是导致房地产评估违规操作的主要原因，因此政府应该多开设投诉渠道，尝试利用群众力量实现有效监管。
3.2引入自动评估
随着时间的推移，平台化公司的自动评估产品属于行业发展的必然结果，肩负着承接与基础设施建设的重要任务，代替以往标准化的批量化业务，在搜集与加工数据的过程中具有天然优势，是一般评价机构难以超越的。另外，站在理论的层面来看，贷前评估中的住宅极易被计算机自动评估代替，自动估价的各项优势能够更好地满足客户的需求。在今后的发展历程中，借助看似简单的房地产估价业务，对房地产评价行为进行规范。对于相关房地产估价业务，传统的房地差估价机构缺乏足够的能力，利用大数据技术对其进行连续性的估值，提供标准化的评估服务。
3.3建立科学的评估理论
科学的评估理论是房地产交易方法在交易管理中顺利运用的基础和支撑。众所周知，房地产市场价格主要受房地产生产过程中的国家政策、投入成本和市场供求关系等因素所影响。因此，在具体估算时，要运用好这几项影响因素的理论知识，以更好地指导房地产评估工作的开展。此外，在进行房地产交易管理中也要充分考虑到这几类因素的影响。一方面，要对投入的成本进行合理评估，通常而言，在房地产交易管理中，投入成本是一个比较固定的数值，合理地对其进行评估可以为房地产交易管理提供一个科学的参考；另一方面，市场供求关系也是可以影响房地产交易管理的一大因素。要利用房地产评估方法对市场因素做好充分的考虑，使房地产交易能达到最优的效果。我国关于房地产的政策是国家对房地产行业的指导性政策，因而，在运用房地产评估方法进行房地产交易管理时，要充分考虑到国家政策的影响，在与国家政策保持一致的前提下，通过政策来指导房地产交易管理的评估。
3.4完善投资性房地产信息披露制度
要通过制定有关的会计准则来规范投资性房地产信息披露的不完善。上市公司所披露的当期利润时，先看税前还是税后。调整后的税后利润，可以使上市公司提供的有关数据信息更加清晰。而对于上市公司在累积公允价值上的股权变动，很明显资本准备金的数额或者价值变动的累计公允价值的换算。披露更详细的报表项目，在给上市公司向管理者报告的表格，应该有具体价钱以及具体价钱的来源向，让披露更接近实际情况。如，为什么选择两种计量模式，依据以及理由应该注明。鉴于目前我们国家上市公司使用公允价值计量模式的企业比较少，可以只披露的成本模式。只在公允价值和成本模式下披露。可以降低披露成本，大大提高所提供财务信息的可比性。
3.5强化工作人员的工作能力
房地产的评估工作之一，专业性强，对工作人员的要求严格。投资性房地产评估工作参与人员的能力、理论知识素养、道德水准等，均对投资性房地产的评估结果具有较大影响。因此，必须注重对工作人员的培养，严格要求工作人员，确保其具备扎实的个理论知识，如了解公允价值，可对公允价值有深刻的了解与认知，这样才能确保评估更加的客观。此外，各个工作人员必须严格要求自身，树立终身学习目标，必须更新知识和总结经验教训，强化自身的专业水平。并在工作期间遇到各类影响因素后，需要结合自己学习的知识、以往的经验等，进行正确的判断，把严谨、科学作为评估理念，进行深入论证分析，后作总结。
结语
综上所述，随着经济的发展，越来越全球化的今天，所有经济的发展，都必须依靠数据理论和实践的不断创新走向进步。房地产作为一种老牌产业，也许要在新兴的市场经济当中发挥理论性同实际经验结合的房地产评估的价值，而这种价值的提升，更是靠房地产评估的不断发展与进步产生的，采用科学评估方法有助于投资性房地产相关工作的顺利发展。
参考文献：
[1]陆克菲.投资性房地产评估应用策略[J].绿色环保建材，2019（12）.
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