摘要：房地产项目的设计工作由房地产公司委托的设计单位完成，设计工作是房地产开发的核心步骤，是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预见、可量化的分析和实现的技术过程。房地产项目的设计管理工作，是统筹各种资源，管理设计过程，使设计最有效的服务于房产开发的工作。本文就房地产设计管理角度浅述方案设计阶段应注意的问题。
关键词：房地产；设计管理；方案；设计；问题
引言
房地产设计管理，除了要在技术层面进行把控、还涉及各个报批环节、各分项设计之间的配合环节、施工环节、验收环节等全过程的协调、管理工作。因此房地产设计管理者对设计的思考会更加注重可实施性。设计阶段分为概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计。概念设计是房地产项目初期的开发构思，方案设计是对概念设计的深化，是将构思落实的过程，应该为后续的扩初设计、施工图设计奠定坚实的基础。扩初设计、施工图设计是设计进一步及更进一步的深化，应该是让构思最大程度变成现实的过程。既然是后续工作的基础，那么方案设计是非常关键、非常重要的一个阶段。进行方案设计时需要认真解读设计任务书，概念设计文件，将所有限制条件全部落实到位。尽可能地考虑周全，才能确保方案在后续的深化中不会造成颠覆性或重大的修改。本来是一个非常完美的方案，但是因为一些限制条件没有落实好，导致方案一再被动的修改，使最终实施的方案和最初的那个完美方案大相径庭，这是非常遗憾的。
接下来我想结合我在一个商办项目（117-02项目）中遇到的问题，从设计管理角度谈一谈一个落地性好的方案在方案设计阶段需要注意哪些问题。
1、应该明确用地红线
一旦红线放错，意味着根源就发生错误，会造成方案发生重大的修改。也许有人会说谁都知道红线不能放错，这是最基本的操作。可就是因为是最简单的事情才更容易出错。一旦出错还不容易被发现，然后就有可能会一错再错。
我朋友的公司真的就发生过这种事情，一直到施工放线时才发现红线坐标不对，偏离了40公分。那么也就意味着，如果要保持原设计方案不变，所有的建筑定位都要随之修改；如果想进行最小的调整，那么实施方案就不再是之前的 “完美方案”了。
2、要明确地上建筑退界距离和地下建筑退界距离
正常情况根据规范要求退界不会出现什么问题。但是有些特殊的情况，比如117-02项目所在区域的控制性详细规划有另外的退界要求，那么应满足两者中较严格的要求。117-02项目贴邻的上海市顾戴路路宽35米，按规范要求建筑退顾戴路道路红线距离为5米；万源路路宽24米，按规范要求建筑退万源路道路红线距离为3米（图1）。但是在控制性详细规划中，顾戴路建筑退界为10米，万源路道路建筑退界为8米（图2）。结果设计院没有关注到详规的要求，仅按规范要求进行了较小距离的退界，等发现问题时，方案要大改了。
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城市道路两侧的项目，在道路转角处应该退道路红线多少距离呢？详规中没有明确，但明确了一边道路退界10米，转角另一边道路退界8米（图2），那么转角退道路红线的距离，上海规定是按详规中退界较大一边道路的退界距离来退。而规范上是要求退5米（图3），我负责的117K-02项目，因道路退界发生了错误，导致设计单位在道路转角的退界上也错了。这个转角位置应该退界10米，却只退了5米，那么方案也要受到了一定程度到影响。
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图3：规范
因为117-02项目场地内有地铁线路通过，所以地下空间被分为两部分，既需要建设两个地下室，地下室的挖深和退地铁边线的距离要及时向地铁主管部门征询。退界距离和挖深深度直接影响到地下室的规模和基坑围护的方案，继而影响到投资控制。
3、明确场地出入口的数量及位置
场地出入口是内外交通的衔接，关系到场地内部道路的组织。一般在城市主干道上是不允许设置场地车行出入口的，这一点其实在规范中有所提到，只是规范也提出了“主干路上必须设置有出入口的，出入口总数不应超过2个。”出现了这样一个特殊情况的规定，设计师就认为该规范可以突破。
117K-02这个项目，最初方案，只设了两个车行出入口，一个是在城市次干道万源路上，一个是在城市主干道顾戴路上。方案征询交警意见的时候果然没有批准主干道这个出入口，只批准将其作为消防应急出入口使用。那么我们方案中两个车行出入口，就被干掉了一个，只剩下一个车行出入口是肯定是不够用的，起码缺少后勤、垃圾清运出入口，所以方案是一定要进行调整的。
如果对场地出入口的审批没有预判，那么情况就会很被动，在报批当口临时调整方案，可能会忙中出错，改不出完善的方案。所以方案设计时，对场地出入口的设置一定要有所预判，首先要确保能够审批通过，不要去挑战规则的底线。第二就是要设置合理，不要审批都通过了，在后续深化时又发现位置不好，宽度不够，再进行调整会带来很多麻烦。
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图4：117K-02项目方案工程稿
4、明确建筑间距
建筑间距要考虑外保温厚度，外墙装饰面厚度。如果是幕墙饰面，要充分考虑幕墙安装的厚度，而且还要给施工误差留一些余量。
建筑间距的规范除了消防间距，还要满足地方规划管理规定的要求，两者取较大值。117-02项目，在方案阶段，有一处高层和多层的间距就定错了。高层和多层的间距，按照防火规范为9米，那么10米间距是满足要求（图5）。但是《上海市城市规划管理技术规定》中规定，高层和多层平行布置的间距应不小于13米（图6）。设计院又搞错了。
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如果你要说设计单位怎么会犯这样低级的错误，其实我蛮能理解的，因为现在很多方案设计团队更注重设计思路的创新及造型方面的设计，而对规范的了解并不是很熟悉。
因为间距定错了，牵一发动全身，最后方案只能暂时将预留的幕墙安装厚度改小，只留了20公分，这个尺寸是不够的，是非标准尺寸，幕墙安装是需要特殊处理的。这里只好留到后续深化中进行进一步调整了。
如果你觉得间距问题一般不会出错，那么我接着说，就在117-02项目的扩初设计过程中，换成了施工图团队根据方案继续深化，他们发现（图5）这里多层的幕墙预留厚度不足，而建筑间距仍有富余，他们误认为按防火规范要求间距控制在9米就可以了，所以放心大胆的将多层的幕墙预留厚度放大到了标准值30公分。设计师又一次搞错了间距的要求，没有注意到建筑间距不仅要满足防火规范，还要满足《上海市城市规划管理技术规定》中规定。如果没有及时发现，也会造成不小的麻烦。所以说间距问题还是要引起重视，尤其是一些场地紧张，间距卡的特别死的地方，一旦间距出错，调整也需付出一定的代价。
5、明确内部道路组织及道路宽度
普通地面道路的宽度并没有强制性的规定，根据车辆流量、双行、单行的需要设置。因为117-02项目考虑单向单行，地面场地又特别局促，所以道路只考虑了4米，仅满足消防道路要求。使用上如果想要更优的效果，道路的宽度及流线组织就需要仔细分析，因为道路一旦调整会影响到总体布局。
另外还有一点需要注意，车库出入口的宽度，我管理过两个上海市闵行区的项目，交通委审批时都提出过地下车库出入口（坡道）要满足7米的要求。而两个项目的两家设计单位在此问题上，都只按照规范要求做了5.5米宽的地下车库坡道。之所以有7米的要求，我觉得应该是设计规范只是一个最低要求，而要满足使用的合理性、舒适性要求就要更高。
最初与设计单位沟通这个7米要求的时候，设计单位拿出规范确作为依据，证明5.5米可以满足要求。对于开发商来说如果车库坡道窄一点也能满足规范、通过审批，那么也没有必要去做7米宽。但基于之前的经验，我们还是做好了改到7米的预案。结果交通委还是提出了地库坡道要满足7米的意见，还好有预案留了改的余地，不然影响也是蛮大的。
这其中还有一点需要提醒，就是地下车库坡道宽度7米，一定要保证是净宽，也就是要将车库坡道墙面的装饰面层厚度考虑进去。这一点在117-02项目中就差一点被忽略了，起初只将结构宽度设留到了7米，这样将来装修，哪怕只是粉刷，净宽度都达不到7米了，会导致验收出现问题。
6、建筑面宽不要超过规划要求
对于建筑物面宽的要求，117-02项目也走过弯路，9#多层商业，上海的规定是多层面宽不能超过80米，在最初的方案中面宽达到了84米，超过了80米的要求。那么多出来4米的商业面积如何消化掉，又成了设计单位需要解决的问题。
7、确定停车位数量
正常情况下按照规范要求，根据建筑性质配置相应的停车数量即可。但是按上海的交通设计规范，临近公共交通的项目，在满足一定距离范围内，是可以享受一个车位数打折的优惠政策的。这为117-02这种有地铁贯穿的项目解决了很大问题。因为有地铁贯穿，地下空间被划分成两部分，并且地下室挖深深度及退地铁边线距离都有严格要求，所以地下室的容量非常有限。而车位数量上能够打折，无疑为这种地下车库面积紧张的项目缓解了压力。所以对规范要详细了解。
另外，在方案报批时车位数量按照仅满足规范要求的数量填报，及时方案阶段有余量也不要多报。因为后续深化中，尤其是人防深化中会损失一部分车位，所以要把余量留给后续深化阶段。实施的车位数增加了没关系，达不到审批通过的数量是会影响验收的。
8、确定商业餐饮面积
因为餐饮面积直接影响到车位配备数量、机电条件预留，尤其是隔油池的容量，所以餐饮面积尽量留足。方案报批时按照预留面积足额申报，实施的餐饮面积少了没关系，超过审批面积，机电配置、隔油池不匹配会带来很多问题。
9、结论与展望
以上就是作为一名设计管理者从实际项目中得出的一些关于方案阶段的经验教训，希望可以为类似的项目设计带来一点帮助。
作为一个实施项目，方案不是纸上谈兵，一定是希望将选定的方案原汁原味的落实到位。那么就要求方案在设计过程中要尽量做到深思熟虑，首先在主观上要保证设计思路的有始有终，不主动做大的调整；接下里就要避免一些可能会造成方案大改的客观原因，也就是我在文章中提到的这些因素及其他，当然不同区域肯定规定也各不相同，只能提醒类似情况要引起注意。
只有做到方案设计时深思熟虑，各种不利因素都考虑到位，方案才会一直是主动的优化，而不是被动的查缺补漏，才能让方案不走样而且更加完美。凡是被动查缺补漏的方案，一定会逐渐背离设计初衷，不断改变自己去迎合那些临时发现却又要必须满足的客观因素。如果设计中早已预见到这些客观因素的限制、干扰，从一开始就想好对策，那么整个方案体系就会是完善的，合理的。
参考文献：
[1]沈福煦主编，《建筑方案设计》，同济大学出版社，1999年5月
[2]余源鹏主编，《房地产公司设计管理宝典》，化学工业出版社，2015年11月
[3]《上海市城市规划管理技术规定》，2011修订版