巴夫洛投资管理咨询（上海）有限公司
摘要：在开展山地别墅项目建设的过程中，要想加强对前期投入资金的管控，就应当深入到管理环节的多处细节中，根据建设阶段中所遇见的问题开展系统性的分析，并制定相对应的措施，以便于保障山地别墅项目的建设质量。对本文对安吉悠隐南山山地别墅项目造价影响因素进行分析，通过定标环节的管控、建筑资源的管控等方面做以深入研究，希望能为相关人士提供有效参考。
关键词：专业设计；造价环节；材料检验
引言：
在项目施工阶段，往往需要考虑到建筑物总体建设的时间长度、具体的施工流程以及相对应的建设材料等方面，把握多个造价管理的细节，以便于能够避免出现多余的安全隐患，保证建设公司后期的经济利益。
1.安吉悠隐南山山地别墅项目造价影响因素
安吉悠隐南山山地别墅项目建设于2017年4月，业态为联排别墅，总体的建筑面积高达64732平方米，整体由272套联排别墅所构建，建设的成本高达12.66亿。但是在实际的施工环节中，存在较多的干扰因素，第一，在定标环节中，因为现场的建设工作受到较强的限制性，所处的区域山地面积过于狭窄，在建设期间只有单一的施工道路能够进出，所处的山地环节中高低的落差距离较大，结合当地的实际情况应当在现场归置大量的结构挡墙设施，导致在总包招标以及后期的定标阶段中，开办所需要的费用较多。第二，此项目所需要的土石方材料较多，经过对交通运输的费用核算之后，仅能从当地选用合适的土石方单位，并开展长期的合作，但是当地的土石方材料处于一种垄断的环境下，后期的施工费用报价难以协商，一直居于高位。与此同时，此山地别墅项目的所有土石方以及相对应的矿产资源费用耗资较高，每立方土石方就会需要额外的三十元费用，会带来公司较大的财务压力。第三，是专业设计质量较低，由于工程项目设计部门在细节的规划上没有聘请专业的设计人员，比如，泳池规划、空气源热泵等方面，在招标前期缺少统一专业的图纸设计，促使后续的工作难度较大。第四，山体护坡挡墙混凝土具体用量消耗多，因为此工程建设的所在位置是山地，存在较大的高度差距，每一栋别墅单体都会直接落在多种标高面之上，作为内部结构环节上的挡墙数量较多，山体护坡在前期开山准备工作期间，存在较多的断裂面，较为不均匀，出现此类情况的关键性原因是由于山体内部的岩石构成比较复杂，其中会有强风化岩、中风化岩夹杂面，致使山体护坡挡墙浇筑期间的混凝土具体消耗量难以估算。第五，此山地别墅项目内部会配备自来水、供配电以及多种燃气配套工程，会涉及到多种设备，并且相对应的设备造价费用较高，如果没有加强对此环节的关注，就会导致后续的阶段中超出较多的造价费用[1]。
2.安吉悠隐南山山地别墅项目造价管控措施
2.1定标环节的管控
在建设的过程中，经常会出现造价难以管控的状况，所以在建设的环节中应当加强对此环节的管理，从而把控前期的投资资金。在前期招标的环节中，在当前的市场经济运转情况下，招标以及投标的竞争是当前造价管控的核心管制模式，此类方式会展现竞标单位自身的运行状态。所以，需要依照工程量的具体清单情况开展后续的管制工作，把控具体的招标管制方式，以便于可以顺应当前市场内部的行业竞争。在中期的定标环节中，也会出现费用偏差的情况，例如，在此山地别墅的建设过程中，所涉及到的开办费比平地的项目费用较高，因此在定标环节中，负责该项目的工作人员需要和集团成本中心协商，在不突破目标成本限额的前提下，经多次视察现场及对标类似项目后，顺利进入到定标环节。在后期签订施工合同期间，为防止后续出现较多的合同歧义及失误，应当针对合同内容开展详细的检验以及审理工作，确保合同自身的合理效果，管控整体的全面性，防止在合同上出现语义模糊的现象，从而导致后续的建设环节受到影响，与此同时也应当在合同的造价管控方面上制定详细的标准，避免后期出现索赔情况[2]。
2.2建筑资源的管控
在建设的过程中会需要大量的建筑材料，此环节为整体项目建设过程中费用最多的，建筑资源的优劣最终能够决定整体工程是否为造价最低且质量最优。工作人员应当在前期设计和规划的过程中，根据设计图纸分析具体的细节，了解在建筑过程中所需要的具体材料，并结合实际情况设定所需要的材料总量及品牌，从而对后续的材料购买制定详尽的计划。
但是在此山地别墅建设的过程中，因为当地的建筑材料处于一种市场的垄断环境中，以至于整体的报价较高，针对此类情况，公司多次和有关公司开展协商和会谈，针对矿产资源费用以及相关的资源费用开展系统性的谈判，经过两个月的交流和商谈，最终双方所协定在原有的施工材料费用不变的前提之下，土石方单位负责缴纳后续的矿产资源费用，在后期的造价管控中能够节省掉七百万元。
2.3专业设计的管理
因为施工会涉及到大量的环节，彼此之间连接较为紧密，要想保证山地别墅的总体质量，就应当强化对每一个细节的把控，防止在设计阶段中出现较多的失误和质量缺陷，导致后续的施工阶段中影响整体的建设时间长度。由于近几年我国的工程设计还在上升期，和发达国家的设计还存在较远的距离，公司的管理部门应当加强对此环节的关注，从设计的全方面角度做以详细的研究和探讨，以便于能够保证工程总体规划的质量。另外，在设计的过程中，还可能会存在变更的可能性，容易干预到后续的建设施工，促使工程造价管控难以管理，会影响到后续的施工进展[3]。例如，在此山地别墅项目的建筑过程中，由于前期设计部门没有招聘较为专业的设计人员，所以在后期的研究环节中，为及时弥补此阶段，就使用承包商带方案报价管理的方式，将具体的设计和相对应的报价进行分化处理。例如，在游泳池的施工环节中，由于游泳池存在的循环方式总共分为三类，分别是顺流式、逆流式以及混流式，因此在后续的招标管理环节中，统筹其余的投标公司，在满足开发商对游泳池正常运转的基本功能的要求下，满足实际的施工建设需求，采用带方案报价方式进行投标工作，各投标公司对于此项想法较为认可，在后续的招投标环节中，在负责人的推动之下，配合工程部门以及设计部门，确保后续的定标工作。此类招投标方式不仅可以弥补前期设计环节上的不足，同时也能保障后续的山地别墅建设质量。
2.4材料检验环节
建筑承包公司应当明确相对应的专业负责人从事对于材料的检验和管制工作，以便于能够在后续管理环节中实现对材料的有序规划和合理分配，根据实际的规章制度从而开始后续的专业工作，以便于能够增强后期的物资管理质量。在此过程中，还需要具备较强实践经验的工作人员开展采买以及监督管制工作，有助于提升材料的使用效果。另外，为保证材料的质量，还应当在现场设立系统性的检验环节，防止大量不合格的材料进入到建筑现场，以至于后期的建设工作存在安全隐患。在造价管理的环节中，需要强化对材料的检验工作，针对其质量和用量环节中入手，质量的检验环节较为简单，但是具体的用量检验难度较高，需要造价管理人员联系相关的部门一同开展后续的验收工作。例如，在此山地别墅的建设过程中，由于山体护坡的断裂面不匀称，促使后期所使用的混凝土具体用量难以得到精细的把控，经过后续的反复审议和讨论，通过多方的努力一同商议出具体的计量方案，并在后续的浇筑处理阶段中，造价部门联系工程部门、监督管理部门共同开展后续的收方处理工作，每个月根据实际的消耗计算用量，并将其列入到进度款内部实现支付混凝土款项的收款。借助上述方式有效的缓解在实际建设过程中所遇到的阻碍因素，累计收方的多种资料，有利于减少在后期出现的大量索赔情况。
2.5造价环节的管理
因为山地别墅内部存在自来水、供配电、燃气配套工程等方面，涉及的方面较多，为保障总体造价的科学性，此环节得到有关部门的重视。此工程的配套类工程归属在当地部门的规划规模之内，在经过多次的规划设计之后，造价管理人员意识到造价的价格较高，自来水配备了无负压供水设施，供配电变压器为两台1600KVA，由于前期的造价费用有限，所以在此环节经过有关负责人数次的协商，将前期的规划方案所需要的设施更改为生活水箱，将相对应的变压设备更改为1250KVA两台，在此过程中能够可以节省高达七十万元。
结论：
综上所述，因为大众对于当前建筑行业的需求不断提升，要想保障此山地别墅项目的建设质量，保证建设公司后期的经济收益，就应当从上述的细节入手，了解实际建设环节中存在的众多问题，强化对细节的把控，结合实际的困难开展系统性的研究，有助于在后续的建设环节中保障各项施工质量，调控总体投资的资金总量，确保公司能够实现长久可持续性的发展。
参考文献：
[1]吕海莉.房地产项目工程造价的构成与控制措施研究[J].居舍，2020（13）：6-7.
[2]崔立夫.工程项目管理与造价控制问题思考[J].河南建材，2020（04）：76-77.
[3]楼方鑫. 别墅开发项目施工造价管理研究[D].浙江工业大学，2015.