广西人和天成投资有限公司
摘要：伴随着时代的发展与进步，当前我国房地产项目建设工作已经成为推动城市化建设的必备步骤，且关系广大市民的生活，人们对房地产项目施工要求和管理要求越来越高。项目管理是一项科学的管理模式，将其应用于房地产项目施工管理工作中，有助于大幅度提高管理水平和效率。本文结合笔者多年的研究实践，探讨提高房地产项目施工管理水平存在的问题及有效的建议措施，以供参考。
关键词：房地产项目；施工管理水平；问题；建议
这些年来，我国城市化持续推进，房地产行业发展迅速，伴随规模与数量的逐渐扩大，房地产项目施工管理水平也必须逐渐提升，才能满足房地产项目施工的要求和广大民众的需求。但就目前的情况来看，我国房地产项目施工管理水平还相对偏低，管理工作上存在不少问题。目前，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。房地产行业由于投资巨大，开发商也就要面对巨大的资金成本、时间成本和管理成本的压力。相对应的，项目的工期控制和进度控制就显得尤为重要。在某一具体房地产项目的工期计划确定后，无论项目是在何种组织管理模式下进行实施的，其项目进度控制管理中的节点控制作为一项基础管理工作和管理手段，对项目的如期完工有着重要的意义。
1.房地产项目施工管理存在的问题及原因
1.1房地产项目施工管理存在的问题
1.1.1进度质量至上
由于资金回笼和房子销售的考虑，房地产开发企业普遍会将开盘时间和交房时间尽力提前，压缩合理的工期，将工程款支付与工程进度挂钩。最近几年，购房者越来越专业，从只注重房子的户型、位置，演变到注重居住环境，并渐渐演变为注重企业品牌[1]。因此，房地产开发企业对工程质量提出了更高的要求。
1.1.2忽略安全生产
大多数房地产开发企业在重视工程进度和质量的同时，往往忽视安全生产，对安全生产的要求仅仅停留在工地形象和文明施工层面。安全施工措施费用则是能压缩就压缩，能不给就不给。建筑施工企业安全管理水平不高，为了降低施工成本不断削减安全经费导致安全投入不到位，安全设施不完善。目前，我国建筑行业从业人员主要以农民工为主，流动性比较大、素质比较低，安全意识淡薄，专业技术水平有待提高。基于上述情况，目前我国建筑行业的安全管理工作总体上仍然处在“兵来将挡，水来土掩”的被动工作状态。
1.1.3分包单位管理混乱
房地产开发企业经过多年的发展，必然会积累一些长期合作的分包单位。这些由房地产开发企业指定的分包单位具备与开发商相互了解，配合默契的优势，但不可避免的会带来一些问题。为保证施工管理统一有序，施工总承包管理单位应该对所有分包单位进行统一管理及组织协调。但是由于其并不了解开发商与分包单位的合同内容，在实际管理时，很难进行有效、准确的管理[2]。更何况有些分包单位与总承包单位不存在合同关系，往往不会服从配合总承包管理，总承包单位缺乏有效的制约措施。因此，房地产开发企业指定的分包单位或多或少会成为总承包单位项目管理的障碍。目前，我国建筑施工企业的专业分包制度和体系还不规范和完善，特别是劳务分包问题更为突出。劳务分包队伍技术力量薄弱，从业人员以农民工为主，文化程度低，素质良莠不齐。同时，与总承包单位存在利益冲突，经常发生扯皮耍赖的情况，管理起来困难很大。
1.2房地产项目施工管理存在问题的原因分析
1.2.1质量安全检查力度不够
随着房地产项目的快速发展，质量安全的问题逐渐显露出来。房地产企业的管理者过
于追求效益而往往忽视了质量。加上质量安全检查的力度不够，会使员工的思想意识松懈，在施工过程中，事故发生的可能性就会增加。如何让房地产行业稳步发展的同时，还能保证其质量安全成为了房地产项目施工管理的关键问题。不完善的质量安全监测机制和较为落后的安全技术，成为了房地产项目发展的桎梏[3]。
1.2.2施工管理制度不完善
在房地产项目施工过程中，完善的施工管理制度会起到至关重要的作用。施工管理工作中的规划、施工、管理都应该按照规则来完成。无论是管理者还是施工人员，都应该遵守相关的施工管理制度。就目前看来，在大多数房地产工程建设中，由于管理人员素质不够高，不能对施工管理的要求进行很好的把握和控制，施工过程中就难免会出现各种问题。施工过程监察力度不够，管理目标不明确，责任制度不够完善，都是存在于房地产项目施工过程中的问题，而解决以上问题的最佳办法，就是建立完善施工管理制度，以保证房地产项目在施工过程中的安全有序。
1.2.3安全隐患的威胁
很多房地产企业对工程施工的安全意识不足，还有些企业只是盲目节约成本、缩短工期而忽视了安全。缺少完善的管理制度，施工人员对待自己的工作不够重视，安全意识薄弱。这就导致了安全隐患的存在，会直接导致事故的发生。质量安全作为房地产项目施工过程中最重要的部分，在施工过程中被忽视，加上不规范、不科学的施工行为，很有可能造成巨大的损失。提高员工的安全意识，是有效解决工程中存在安全隐患的办法之一。房地产项目安全技术落后，施工人员安全意识不够，安全管理制度不完善是房地产项目项目存在安全隐患的最大问题。而解决这些问题，就需要全面落实好施工管理工作，需要建立健全安全监督管理制度，提高风险管理，以此保证房地产项目安全有序的发展。
2.提高房地产项目施工管理水平的措施分析
2.1控制房地产项目施工质量
2.1.1对质量进行严格把关
强化质量管理是房地产项目工程施工的工作重点，要把质量作为房地产工程项目中最为关键的重点问题来抓。施工管理的重点工作就是要对工程把好质量关，重视施工过程中的各项细节，避免质量问题从中发生。尽可能地发挥施工管理在工程管理上的作用，保证房地产项目工程的安全性[4]。
落实好质量管理工作，真正做到对工程的质量监督管理，以保证工程的质量安全。
2.1.2明确施工管理目标
做好施工项目规划，施工管理目标明确。严格遵守合同的要求来控制施工进展，按照施工计划严格进行保证工程如期完成。不能为了节约成本而盲目缩短工期，也不能无故拖延工期。整个房地产项目在施工时要有明确的目标，然后根据计划达成目标，落实好工程的每一阶段工作，每一名员工都要有明确的工作任务，履行好自己的职责，完善每一个施工环节，使房地产工程项目施工安全有序的进行下去。
2.1.3做好节点控制
项目进入实施阶段后，作为管理人员，一定要把眼睛盯在计划的关键节点上，把精力集中在关键节点上。对计划关键节点的控制是企业由粗放型向细化型转变，是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。因此，对每个关键节点前的工作要有预测，按工作的先后顺序反方向梳理工作程序和衔接关系。对可能影响工作进度的因素和环节做出预案，并加以关注；做好实时监测，对每个关键节点所应完成的任务进行实时实地的监督检测，管理人员对每天的工作完成情况要进行检查，对承包商的工作安排要有了解，由此测算出施工效率，从而掌握关键节点的进度；做好因果剖析，对进度拖延的现象或是某一工序连续延误的现象进行解剖分析，查找原因，进度拖延是工程施工中经常发生的现象，但是关键节点的延误会拖延总工期，管理人员要对此进行分析研究，要用每天的实时监测记录与计划对比，一要分析确定已拖延的工作量、已拖延的进度对总工期的影响有多大；二要分析承包商的工作效率、工作负荷、人力和机具设备安排是否匹配、是否满足进度的需求；三要分析边界条件的变化和影响程度，如设计错误或变更、供方供应不及时、天气影响等；做好纠偏，制定针对措施，消除继续拖延的可能性，制定弥补措施，赶回已拖延的工期[5]。
2.1.4杜绝安全隐患
安全管理主要是落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。房地产项目工程的安全问题不是小事情，每一次安全事故都给人们敲响了警钟。要坚决杜绝房地产项目在施工过程中存在的安全隐患，要对安全检查加大力度，不放过和安全相关的任何细节问题。房地产项目的工作人员要做好工程的规划，要从中寻找漏洞和缺陷，及时的进行更正和完善。做好施工管理工作，就要对风险的产生原因进行很好的把握，从而提高房地产项目施工过程的安全系数。质量监测部门的工作人员，要认真做好安全检查工作，对施工过程中的施工材料和施工程序进行严格的管理，保证施工材料质量合格和施工工序完善，防止偷工减料。对整个房地产项目施工严格把关，不放过任何一个安全问题，不忽略任何一个小的隐患。建立健全安全监察制度，并落实好责任制度，增强每个工作人员的安全意识和责任意识，自觉遵守安全规则，保证施工安全规范的进行，降低安全事故发生的概率，杜绝一切威胁安全的隐患问题发生。
2.2控制房地产项目成本
2.2.1控制设计阶段的成本
初始阶段的房地产项目成本控制重点在于项目投资和设计招标，推行设计招标政策，可以更好地选择优秀设计单位，以提高工程项目的整体水平。另外，在工程设计方面又能进行创新。在降低工程造价的同时，保证了工程设计的专业性和技术性。合理地使用了投资资源，把技术资源和经济资源有机结合起来，保证对投资限额的控制。
2.2.2控制施工阶段的成本
房地产项目在施工过程的的成本控制涉及资金投入、投标报价、价款结算和经营效益等多个方面。在房地产项目施工过程的成本控制中，工程预算是成本控制的核心工作，首要是提前进行规划并进行有效的控制。要从管理当中入手，首先落实完善好责任制度，加强对施工单位具体人员的管理；然后对甲供材料集中采购并按照规则进行管理，合理安排和使用机械设备；最后，加强施工质量，严格按照图纸上的规划进行施工，避免产生错误而造成的成本增加。建立健全投资控制系统，做好房地产项目按月或按季度的工程进度款审核，按合同上的约定作为准则依据，在每阶段的工程完工时支付相应的工程进度款。选用新工艺和新材料，是为了提高生产率达到缩短工期效果，有效地节约了成本。根据工序及施工进度安排选料进料，尽量降低存储和运输过程的成本[6]。
2.2.3控制竣工阶段的成本
竣工阶段是成本控制的收尾工作，除了必须保证房地产工程项目的按期完成，并保证其质量安全，还需要制定出详细的验收计划。根据合同、预算及投资限额和竣工资料，按照相应法律法规认真对工程款进行审计，如实核对房地产项目工程投入的成本。成本控制人员对施工现场的实际情况进行准确的判断，查缺补漏，积极地进行审核工作，最终得出准确的数据，以减少不必要的损失。
3.结束语
综上所述，针对当前我国房地产项目施工管理水平偏低，安全性与实效性不强等诸多问题，相关人员必须引起高度重视，要全面落实施工管理制度，加强对房地产项目的成本控制，强化了施工管理在房地产项目工程管理中的作用。房地产项目的施工管理与成本管理本来就是相互依存的，而施工管理是包括对工程质量、进度以及成本的控制。做好成本控制工作，有利于施工管理工作的开展。对房地产项目施工过程进行规范系统的管理，确保房地产项目平稳有序地发展。
参考文献：
[1]刘芳，崔凤臣.提高房地产项目施工管理水平的若干问题建议[J].建筑工程，2014，11（9）：38.
[2]方向.房地产项目施工管理要点探析[J].建材与装饰，2016，11（1）：176-177.
[3]李国忠.房地产项目施工管理现状及相关问题解决办法[J].山西建筑，2017，43（19）：217-218.
[4]黄智.建筑工程施工技术及其现场施工管理要点分析[J].屋舍，2019，4（19）：90-91.
[5]杨占勋.建筑工程施工技术及其现场施工管理策略[J].智能城市，2019，18（9）：107.
[6]黄小兵.建筑工程施工技术管理水平有效提升策略探究[J].河南建材，2020，8（1）：19-20.