安徽财经大学 安徽蚌埠 233030
摘要：近年来，房地产过热已成为社会焦点问题，高房价制约居民其他方面的消费能力，进而影响国家、地区经济健康发展。“炒房”等市场投机行为带来一定的市场风险和社会负面影响。因此，从税收制度上进行房地产税制改革已迫在眉睫。英、美等欧美国家通过调整房地产税度，来增加地方财政和减少市场投机，引导房地产适应市场规律发展，这对中国整治房地产市场是一个启示。
关键词：欧美国家；房地产税；征税；英美模式
目前，全球已有100多个国家实行了房产税，基于中国国情的特殊性，实行房地产税存在着困难。随着国家政策、学术研究的引领，中国推行房地产税的步伐将会越来越近。本文对美、英两个典型欧美国家的房地产税展开分析研究，总结它们的优势特征，希望能为中国房地产税探索提供一点思路。
1.研究背景
1.1 国外背景
房地产税是建立在分权、土地私有制基础之上的，其与欧美国家的经济形态、政治制度切合度高。英美对房产持有环节征税是地方税收的一种，并将税收管理权归于地方政府，有助于将政府财政收入与公共服务支出联系起来[1]，可保障公共产品与服务的供给，这也是房地产税的一大价值体现。房地产税模式主要有两种：欧美国家的英美模式和东亚国家的日韩模式。英美模式侧重于保证地方政府财政的功能，而日韩模式兼顾财政收入和房价调控，以英美模式成效较为显著。
1.2国内背景
近年来，高房价和市场投机行为，使得市场风险剧增。国务院于2010年推出“新国十条”，第四条指出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，但收效甚微。2011年，上海、重庆成为首批房地产税试点；2013年，十八届三中全会强调“加快房地产税立法并适时推进改革”；2015年，房地产税立法正式被列入全国人大常委会立法任务；2017年，社科院《经济蓝皮书》呼吁尽快实施房地产税和遗产税；2020年，中共中央、国务院提出：“要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法”。中国探索多年房地产税而“呼之不出”。
2.欧美国家房地产税制度概述
2.1 英国房地产税制度
英国是开征房地产税最早的国家，1601年出台《贫困救济法案》，为了减少贫富差距，强征家庭“炉灶税”。1679年将“炉灶税”改为房屋“窗户税”，1778年窗户税由“从量课征”改为“从租课征”，1851年确定按照住宅用房和营业用房征收房屋税，从此形成了现代房地产税制度。
20世纪80年代末，英国对房地产税进行改革，为保证地方财政收入，试行改“家庭税”为“人头税”，但在遭到社会上下反对、声讨之后，于1993年在保留营业房屋税的同时开征住房财产税。
英国房地产税制度虽然经过多次调整或改革，其根本理念是围绕着稳固地方财政收入，并非以调控房价为主要目的，而且英国中央政府的决定权较大。英国房地产税制度集合了立法权威性和税收人性化设计，并且推动了财政公开透明，政府的公信度较高，因此，英国的房产税遵从度高。
2.2 美国房地产税制度
美国是当今房地产税比较成熟的国家之一，已有200多年的发展史。1818年伊利诺伊州开始实行财产税，然后扩展到所有州。1930年经济危机时期，美国房地产税遭到纳税人抵制，首次推出优惠政策。20世纪70年代，房产纳税人指责财产税负担过重，美国重新对不动产评估价值和最高税率限定。
20世纪90年代，美国房地产税征收权进一步下放到市、县和学区，采取“以支定收”的方式。目前，美国房地产税由房贷利息、保险费用和地税组成。
美国房产税制度的特色：地方政府自主权大，考虑到区域经济发展差异，不采取“一刀切”；通过财政支出而合理设计税收，以预算控制支出，提高了财政资金的使用效率；坚持“宽税基、少税种、重视保有环节”为征税原则，如以财产税为主，避免重复征税，对交易环节较少征税，保证了市场活力、房屋流通。
3.欧美国家房地产税比较分析
欧美国家的房地产税，以英美为代表的可归为一种模式，但在征税对象、计税依据、优惠政策等方面有共同点也有不同点。
3.1 征税对象比较分析
英国房地产税对保有环节按住宅用房和营业用房来征收，因此征税对象容易区分，即房产持有人或租用人。住宅财产税的征税对象：年满18周岁的住房持有人或租用人是纳税义务人；营业用房税，包括写字楼、厂房、商店等，其征税对象是房产所有人，由地方征税后上缴中央政府再统一分配。美国各州实行对土地及建筑物征税，即房产、土地都要纳税，包含农村土地与房屋。美国房产税的征税对象：土地、房产的产权所有人。有的州规定土地、房产使用人有连带纳税义务，以整治逃税现象。英美在征税对象上的不同在于：美国对土地、建筑所有人都征税，而英国只对建筑所有人或租用人征税。
3.2 计税依据比较分析
英国政府税务局下属的房屋评价机构对房产价值进行周期性评估[2]，依据评估价值将房产税划分为8个层级，税务部门按照等级对房屋征税。房屋价值高，适用高税率；房屋价值低，适用低税率。英国对存量房证税，房屋持有人或租用人需缴税更多，这对打击市场投机行为有明显效果，同时解决了地方财政问题，并且采用多个层级征税，一定程度上减小了贫富差距。美国以市场评估价值作为计税依据，各地政府设置房产评估机构，依据既定评估基准，每年对区域内房产进行价值评估，根据评估价值来计算税额。为了保证公平性、合理性，纳税人可提出异议和补充相关证明材料请求重新评估，允许仲裁委员会和法院介入。英、美的计税依据不同在于：英国由国家税务局主导统一进评估房产价值，按照等级化征税；美国各州以房产市场价按年度实行各自评估，实行“从价计征”。
3.3 优惠政策比较分析
英国实行“折扣、伤残减免和优惠”三项优惠政策，根据具体条款规定，照顾社会上的特殊人群、低收入者、无收入者，给予他们一定的税收优惠，最高优惠是免除税收。美国享有房产税豁免权的组织，包括政府、非营利机构、公立教育机构和宗教机构的土地与房产，其他个人的、商业的土地与房产不享有税收豁免权。有的州政府针对低收入者、失业人员制定了房产税优惠政策，在纳税人提出申请获批后免除部分应交税款。英、美的优惠政策差别在于：美国除了涉及到国家资产、公益组织资产等免税，其他税收优惠由地方政府主导，随意性较大；英国的税收优惠有统一的规定、标准，地方政府有权扩大减免范围，需要负担四分之一的减免税额。
4.英美模式对我国房地产税改革的启示
以英美为代表的欧美国家房地产税与其经济形态、政治制度对应，是比较成熟的税收制度，而且还在与时俱进的创新发展。对中国来说，房地产税是新鲜事物，实行房地产税需要慎重。英美模式对中国探索房地产税具有启示作用。
首先，建设房地产登记制度和房地产价值评估机制。一是，为了治理房地产市场的投机行为，解决房价高和房屋闲置问题，缩小居民贫富差距，维护社会公平正义；二是，运用科学的房地产价值评估来划分等级，下放一定征税权限给地方，通过对高等级房产征税来增加地方财政，反哺公共服务和公共产品供给。
其次，优化地方征税管理体系和完善运行机制。英、美实行的建立专门机构定期对房地产价值评估作为计税依据，已根植于国家、地方税收管理体系。这一体系的功效显而易见，一方面，可解决地方财政困难，也是税收调节市场的有效方法；另一方面，有利于提升地方财政透明度和政府公信度。此外，完善运行机制、监督机制和惩罚机制，可实现税收有法可依，而整治偷税、漏税、抗税等不法行为，辅以纳税宣传，提高居民纳税自觉性，促进社会法治建设和道德建设。
参考文献：
[1]盛泽宇.不动产税制度的特征及其本土化——以美国法为背景[J].中国政法大学学报，2018（02）：144-153
[2]邢大为，倪明辉.国内外房产税税收体制对比分析[J].合作经济与科技，2014（24）：185-186
基金项目：
项目名称：欧美国家的房产税比较分析（编号：S201910378363）。