摘要：次承租人的身份来源于房屋转租这一法律行为，并且应当基于先前房屋租赁这一事实。在这样不稳定的三方法律关系中，作为权利的末尾，次承租人的权益极为容易受到他人的侵犯。本文以次承租人在房屋租赁关系中面临的法律问题为主要视角，分析次承租人在错综复杂的房屋租赁关系中需要处理和应对的法律风险，并提出风险防控的建议。
关键词：次承租人；房屋租赁合同；转租合同；风险防范
当前，随着城市化脚步的逐渐推进，社会经济发展日益繁荣，产生于不动产之上的法律关系越来越多。房屋租赁和转租的现象越来越多，房屋上的所有权和使用权始终保持着一种分离的状态，尽管一方面增添了市场的活力，但是由于缺乏有效的法律规制，就容易导致相应法律关系中的当事人的权益遭受损失。作为房屋使用权的二次继受者，在房屋所有权人不知道次承租人存在的时候，次承租人的房屋使用权就处于一种效力待定的状态，如若出租人不同意房屋转租，次承租人与承租人之间的转租合同就当然不产生效力，这样一来，次承租人难免遭受较大的损失，这样不仅损害了次承租人一方的利益，也影响了社会的稳定。本文以次承租人在房屋租赁关系中面临的法律问题为主要视角，分析次承租人在错综复杂的房屋租赁关系中需要处理和应对的法律风险，并提出风险防控的建议。
1.次承租人承租风险概述
次承租人的风险来源于多个方面，有来自于次承租人自身的原因，也有来自于外部的客观原因，外部原因是影响问题解决的关键方面。外部原因主要有：转租法律关系相对复杂、合同法的自治性带来的消极影响等等。具体而言：转租风险来源于法律关系的复杂性；合同法中的自治性规定影响转租合同的履行。
1.1转租风险来源于法律关系的复杂性
在一般的合同关系中，主体是双方的，权利和义务关系是对应明确的，很少涉及到第三人的利益，对于他人利益的侵犯也属于小概率事件。尽管双方也都对权利义务的实现设置了种种门槛，但是这都相对明确，所以在合同制定后，不会产生过多地风险。
然而在转租法律关系中，主体关系由两方变为三方，合同由单合同变为多合同，并且两份合同并不是隶属关系，在效力上是相对独立的，但是在内容上是互相联系的。然而由于合同相对性的限制，三方主体需要对自己所签订的合同负法律责任，换句话来说，出租人和次承租之间的关系除了涉及到房屋的产权问题之外，是没有其余的直接性的法律关系的，出租人合同权利并不蔓延到次承租人处，法律对于出租人的保障已经足够，然而，对于次承租人的权利保护却不是很完善，因为次承租人不仅需要承担支付租金，还需要在出租人行使返还原物请求权的时候积极配合。在法律实践中，一般来说次承租人履行完毕自己的交付租金义务之后，承租人也可能因为没有妥善履行好先前存在的主租赁合同义务，而产生违约，导致出租人直接解除主租赁合同，在主租赁合同解除之后，次承租合同的存在性就形同虚设，次承租人占据并使用房屋的权利来源就此消灭，因此，对于次承租人的保障是相当必要的。
1.2合同法中的自治性规定影响转租合同的履行
我国的合同法和域外的合同法有一个共同特点，那就是合同的自治性，同时在我国的合同法中也有规定，在不违反国家法律规范以及行政规范、不违背人类的善良风俗的前提下，当事人凭借自己的真实的意思表达订立的协议是合法有效的。民法中的自由性质在合同法中得到了集中体现，合同的自由原则在合同法当中也占据了主要的位置。和刑法不同，在民法中尤其是在合同法这一分论中，自治性原则永远都是高于强制性规则的。出租人和承租人的租赁关系，也当然体现了这一精神，法律赋予了出租人和承租人大量的权利自由，但由于次承租合同的始终存在无法履行的可能，出租人和承租人的自主决定权限越高，就越容易侵犯次承租人的权利。
2.次承租人的主要风险
根据合同法中的规定，次承租的风险主要来源于以下几个方面：转租有效性带来的风险；房屋用途更改产生的风险；房屋修缮等权利义务不公平的风险；房屋租赁期限不明的风险；其他不确定的风险。
2.1转租有效性带来的风险
在合同法第224条中，对于有效的转租行为进行了阐述，也即承租人在出租人知晓并认可的情况下，是可以将房租转租给第三方的，承租人一旦转租，承租人的和出租人之间的法律关系没有任何效力瑕疵的情况下，承租人和出租人的合同继续有效。然而转租的有效性并非是当然延续的，转租合同在未被出租人知晓的时候，始终属于效力待定的，在未被出租人追认之前，次承租人的使用行为并没有获得当然的合法性。如果出租人在合同中明确规定禁止转租，或者有其他的生效条件尚不满足，转租合同是否具有法律效力则需要进行进一步判定。
2.2房屋用途更改产生的风险
在合同法当中，在有关房屋租赁的合同中明确规定，无论承租人还是次承租人都需要在合同约定的范围内使用房屋，如果没有产生明确的规定，就需要按照合同法第六十一条中对于租赁物用途的明确规定，这种风险主要体现在，民用的供人们居住的房屋被用作商用，不仅容易被工商管理部门所混淆，还有损合同义务确定性。例如在商场经营的店铺，如果合同中明确规定仅可用于销售女装，而店主实际经营过程中也销售了其他东西，那么尽管没有导致租赁方的损失，合同仍然可能会被解除。
2.3房屋修缮等权利义务不公平的风险
在合同法的第220条中，明确规定，出租人需要对由于本人原因造成的租赁物损坏承担维修义务，这一规定对于次承租人而言的具体以风险主要来自于，在一方当事人约定好和出租人之间的维修义务的归属之后，次承租人是否会产生重复维修问题，再就是会产生维修费用的纠纷，有的时候出租人会以保修各种设施为条件来增加各种形式的租金，这对于承租人而言可能不会有太大的影响，但是承租人在转租的时候，也会以此为条件来提高房租，但是次承租人无形中会承担双倍的维修费用。
2.4房屋租赁期限不明的风险
在合同法的第232条指出，出租人和承租人之间的房屋租赁合同在期限不是很明确的情况下，可以参照合同法其他规定来进行调整，否则就会被认定为是双方都负有解除权的不定期租赁合同关系。在这时，出租人可以行使任意解除权，这对于按照明确的期限与承租人签署了合同的次承租人来说是极为不利的，一旦出租人行使了解除权，次承租人的合同权利就遭受到威胁。
2.5其他不确定的风险
除了以上的各类风险，在合同法以及其有关的司法解释中，有很多兜底型条款，意思是，在一些情况难以列举，或者列举之后会显得赘余的情况下，就会采用这种兜底型规定，比如，当事人另有约定的除外，这类相对而言不是很明确的第一手租赁合同就容易影响次承租人的个人利益。
3.次承租人防范承租风险的思考
受到物权效力高于债权，以及合同的相对性理论等的限制，目前难以通过制定对出租人的行为规范来保护次承租人。然而，对于次承租人来说，转租人所谓实际的出租人，在法律上具有和次承租人的直接联系。需要通过合理制约转租人的行为，避免其借助转租费的借口获取不正当利益或者恶意抬高租赁标底价格。
3.1赋予承租人查看主租赁合同的权利
合同一方面是意思自治的产物，另一方面也需要法定条件的约束才能具有法律效力。合同作为当事人主观意思上升到客观法律的结合体，必须要遵循合同法的规定，而不是毫无限制的内容自由。当事双方的任何约定都必须遵循合同法的基本原则。最重要的就是合同正义原则。这一原则强调的是合同一方给付和另一方给付的同等价值，对于合同里的义务和风险进行合理分配。根据合同双方信息的对称性进行分配。如果合同一方比另一方获取的信息多，交易就很难达成，即使勉强达成也会产生不公平的方面。
3.2赋予承租人查看权的意义所在
第一，风险提示价值。通过在法律中明确规定次承租人可以查看公开的租赁合同，作为转租人需要承担的义务和次承租人的权利进行明确，可以使的次承租人在租赁合同签订时提高警惕。在日常的应用实践中，次承租人由于缺少信息处于相对弱势的一方面，同时因为缺乏法律意识和风险评估的能力，往往忽视了向转租人索取明确的租赁信息。仅仅认为拿到了使用权就万事大吉，这对于保护次承租人的权利来说是十分困难的。第二，降低交易成本。次承租人如果具有较高的风险评估能力，可以到有关部门提出申请查看出租人和转租人签订的租赁合同。但由于现行的法规并没与明确规定合同可以被第三方进行查询，也并不属于政府信息公开的要求范围，因此如果合同备案的制度并没有具体落实，次承租人就很难查到租赁合同。为了提高交易的效率，可以通过明文规定次承租人对租赁合同具有查看权利，降低次承租人查看合同的成本。第三，对诚实交易进行鼓励。根据合同法第213条的有关规定，在租赁合同中明确核心内容，比如出租屋的数目、用途、租用时长，租金金额以及支付方式等。次承租人通过对核心内容的明确知晓，就可以根据自己的判断有效预见出租风险，也有利于在合同签订之按约履行，可以从一定程度上降低违约行为的发生概率，提高承租的合法性。
3.3次承租人防范风险的具体建议
租赁物转租已经是当前社会发展中一种普遍存在的现象，稳定的租赁关系是次承租人追求的目标。根据以上的分析可以在合同法中的租赁合同章节添加相关的司法解释，比如次承租人具有查看出租人和转租人签订的承租合同的权利，一旦提出申请转租人需要提供真实的合同。如果租赁合同的内容出现变更，转租人需要在规定的时间内通知次承租人变更内容。如果承租人不提供相应的合同，次承租人就可以拒绝与其进行合同的签订，假如当事人一方提供了虚假的合同，其应当为这一行为负担相应的法律责任，如果仅仅因为虚假合同或者因为和事实相悖导致次承租人的权利遭受损失的，次承租人需要转租人来赔付相关损失。
结语
房屋租赁和转租的现象越来越多，房屋上的所有权和使用权始终保持着一种分离的状态，尽管一方面增添了市场的活力，但是由于缺乏有效的法律规制，就容易导致相应法律关系中的当事人的权益遭受损失。作为房屋使用权的二次继受者，在房屋所有权人不知道次承租人存在的时候，次承租人的房屋使用权就处于一种效力待定的状态，如若出租人不同意房屋转租，次承租人与承租人之间的转租合同就当然不产生效力，这样一来，次承租人难免遭受较大的损失，这样不仅损害了次承租人一方的利益，也影响了社会的稳定。本文以次承租人在房屋租赁关系中面临的法律问题为主要视角，分析次承租人在错综复杂的房屋租赁关系中需要处理和应对的法律风险，并提出风险防控的建议：
参考文献：
[1]金莎.论次承租人的承租风险及其法律防控[J].安徽职业技术学院学报，2019（02）：24-27.
[2]侯蓓龙.房屋转租合同三方权益保护问题研究[D].南宁：广西大学，2019.