昌乐县自然资源和规划局 山东省 262400
摘要：在城乡统筹视角下，农村集体经营性建设用地的入市是推动社会经济整体向前迈进的重要举措，对于我国土地资源的整体有效的利用具有历史性意义。在漫长的发展阶段中，我国一直都把征地制度改革作为土地资源规划工作的重点。而随着十八届三中全会的召开，农村经营性建设用地进入市场毫无悬念。但是，不可否认，现阶段农村集体经营性建设用地入市还面临诸多障碍。
关键词：土地制度；集体土地；农村集体经营性用地
农村集体经营性建设用地入市虽然不能从根本上解决城市住房紧张问题，但增加了城镇化工业用地的供给渠道，在很大程度上缓解了城市用地供给压力。对于农村主体而言，集体经营性建设用地入市可以吸引更多投资商进入农村，从而促进农村的发展，减小城乡差距，提升农民的经济收入。
1建设用地的入市障碍
1.1土地产权难以明确
根据现阶段与土地资源相关联的法律规定，无论是城市用地还是乡镇用地都属于国家所有，而农民集体用地则归属于整个集体。也就是说，农民个体是无法单独行使产权代表权限的。所以，我国土地产权难以明确的问题迟迟未能解决。与此同时，由于土地产权归属不明，间接导致农村土地资源利用率低的问题。比如说，农村劳动人民在长期的土地耕种中形成了区域化的风俗习惯，他们对于土地使用权有心照不宣的规定，但是这种观念却与土地资源法制法规相矛盾，使土地产权问题成为历史遗留问题，威胁地区的经济发展甚至是区域和谐。而且，随着时代的发展和进步，越来越多土生土长的农民逐渐转型为自主创业人员或者进城务工人员，而归属于这部分人员的土地将如何安置也直接影响着土地产权的划分。正由于土地产权方面的重重问题，农民很难真正在集体经营向建设用地市场中抢占先机，确保自身的主体地位，进而也就无法享受土地入市所带来的经济效益。
1.2农村土地盘活利用难
如果在土地利用前实施科学、民主地规划，使其在符合自然规律的同时也符合社会经济发展规律，并且符合民意，是农村集体经营性建设用地入市的最好模式。然而在实际的操作过程中，农村集体因为信息闭塞，很难第一时间获取关于土地的相关信息，因此在土地流转交易过程中常常难以实现高效利用。同时，农民集体会对有利于自己的土地规划积极支持，而抵制不利的规划，但也可能会出现部分农民集体与企业“合谋”，通过避开管制、突破约束等方法寻求自身利益最大化，最终降低土地整体利用率。除此之外，一些沿海地区的集体土地在农村工业化时期已经被占用，用来建设厂房、开办乡镇企业，而且这些建设用地很多没有办理正规手续，缺乏规划管理，导致土地利用出现“小散乱污”的特点。因此盘活这些土地，解决历史遗留问题刻不容缓。
1.3增值收益公平分配难
农村集体经营性建设用地直接入市，可实现农民集体与工商企业直接交易。但是农民集体具有人数多、对经济营运了解少的特点，在交易过程中农民集体成员对各事物的了解和掌握都存在经济盲点，这就容易造成“内部人控制”问题。此处的内部人多指农民集体中的领导者或土地管理者，而“内部人控制”问题可能是农民集体的领导者与工商企业之间合谋压低集体经营性土地的入市价格，也可能因集体经营性建设用地的开发、运营中所产生的收益分配出现以权谋私的现象。要想保证广大农民的土地财产权益，就要思考怎样防范土地交易和土地收益分配过程中“内部人控制”这一问题。
2农村集体性建设用地入市问题解决措施
2.1明确产权主体
一般来说，农村地区的发展受历史因素影响，很多土地的产权并没有清晰的界限划分，所有权和使用权混乱。所以，相关部门必须率先对处于模糊地界的土地所有权和使用权进行调查，界定土地产权的归属，为土地的交易奠定基础。因此，农村地区应实行全面彻底的土地制度改革，以土地产权的确定着手，为每一名涉及到利益分配的人员理清土地入市所带来的增值收益权属关系。同时，各个基层单位应积极开展对于土地产权的登记工作，为政府部门的城乡统筹规划奠定坚实基础，维护广大农民的利益。
2.2完善宅基地长效流转登记制度
一要普查农村闲置宅基地的数量、类型、空间结构，把建房时间、实际占地面积、周边环境及房屋现状等信息进行全面登记、分类管理，并建档存档。把宅基地的所有权和使用权流转作为平台，逐步建立合规的宅基地交易机构；二要出台评估规范标准，设立宅基地评估机构及培养相关从业人员，逐步形成公开透明的宅基地流转市场价格机制，体现宅基地的市场价值；三要严格遵守“一户一宅”规定，如果农户把宅基地使用权转让给他人，禁止再次申请新宅基地，避免进行二次流转收益或旧宅换新的情况出现。四要建立统一的宅基地信息网，提供闲置宅基地交易实例和相关参考信息。
2.3加快推进乡村规划
2019年中央一号文件中提到“把加强规划管理作为乡村振兴的基础性工作，实现规划管理全覆盖”。合理有效的村庄规划是实施乡村振兴战略的基础要素，对缓解城乡土地供需矛盾、盘活存量宅基地尤为重要，因此要加快推进乡村规划的编制实施。结合各个村庄的发展状况、自然资源条件、空间结构等方面，编制实施不同类型的村庄规划，将宅基地的用地结构进行统筹安排。一是将闲置宅基地整合，结合当地特有的自然景观、集中开发农业休闲观光园，吸引市民前来休闲娱乐；二是农户将闲置宅基地进行装修，打造农家乐或民宿，进行乡村旅游接待；三是结合存量宅基地和主导特色产业，建设乡村物流园区和网络信息服务站等，来盘活闲置宅基地，拉动农村经济的快速发展；四是将部分闲置宅基地整合用于基层文体活动中心、乡村卫生室、养老社区等公共服务建设，以此来激活农村土地要素、优化农村生态空间、改善农村基础公共建设，促进农村经济稳定发展，实现乡村振兴的伟大目标。
2.4合理配置土地入市增值收益
农村集体经营性建设用地增值收益的合理配置有利于乡镇统一规划的长久发展。在土地开发之初，应由政府收取一笔调节金，在集体性建设用地增值收益的分配出现利益冲突时出面调节，以此保障广大群体土地增值收益分配的公平性、合理性，缓解土地集体收益造成的利益矛盾。在具体的土地增值收益分配上，应遵循国家、集体、个人利益兼顾的大原则，并注重调节和统筹土地所有者、土地开发商、农民群体等多个利益相关者的利益关系。在实际的土地增值收益分配问题上，可能会因为差级地租等问题，导致农民集体与政府或社会之间产生博弈。应根据不同土地位置、土地用途所带来的收益差别，对不同地区的土地设置不同幅度的调节金比例。在调节金的收取上，政府也应严格按照法规程序进行，并以基本农田、水利建设以及粮食生产区农村建设为首要扶持对象，保护农民的基本权益。总之，如果城乡土地的融合没有产生经济效益，农民没有从根本上受益，农村集体经营性建设用地入市就没有成功。
3结语
综上所述，农村集体经营性建设用地的入市，无论对于政府部门还是对于农民个体而言都是能实现共赢的举措。因此，在城乡统筹规划的视角下，相关部门必须明确土地产权主体，合理配置土地入市增值收益，加速集体经营性建设用地的推广。
参考文献：
[1]甘雯雯.农村集体经营性建设用地入市对策研究[D].江西财经大学,2019.
[2]周啸东.集体经营性建设用地入市收益的分配机制研究[D].湖南农业大学,2018.
[3]蒋嘉晖.集体建设用地使用权入市改革困境及法律对策[D].广东外语外贸大学,2016.