摘 要：小区物业管理是民心工程，也是“永远在路上”的幸福工程。近年来，石柱县以“四城同创”为抓手，深入推进城市精细化管理，城市面貌得到显著改善，但随着城市化进程步伐加快，住宅小区数量日益增加，业主日益增长的品质生活需求同滞后的物业服务水平的矛盾日益突显，不断有小区业主与物业企业之间发生矛盾，给基层社会治理造成一定影响。因此，加强和规范物业管理，提升物业管理服务水平，对于创新社会治理、提升城市形象具有十分重要的作用。
关键字：物业小区 社会治理 路径
一、石柱小区物业管理存在的问题
（一）物业企业管理服务能力不强。一是市场竞争意识不强。石柱县物业市场中大多数物业企业是由开发商直接指定，并不是通过招投标或者征得小区业主同意进入市场，造成了许多物业服务企业缺乏竞争意识和责任意识。二是服务意识不强。部分物业企业缺乏“业主为先、主动服务”的意识，对小区内车辆乱停乱放、业主私搭乱建管理不到位，对相关线路破损、管道腐蚀、电梯故障等问题维护不及时，引发业主的不满。三是人员配备不强。部分物业企业为最大限度追求经济利益，竭力缩减人员数量、增加工作任务，存在人少事多的矛盾；部分从业人员未经专业培训上岗、部分从业人员缺乏实践经验，尤其是面对业主长期拖欠应缴费用时，缺乏有效沟通协调处理的能力。
（二）小区业主观念意识有待提升。一是“有偿服务”意识有待提升。有些业主无法接受花钱买房后再掏钱请“管家”的消费方式，没有形成“有偿服务”意识；有些业主希望物业费越少越好，存在“服务高要求、收费低标准”思想。二是大局意识有待提升。有些业主消极对待公共事务，对于业主大会和业主委员会的决定，采取“有利支持、无利反对”的简单利己主义态度；有些业主不顾小区整体外观形象及业主共同利益的维护，在绿地、楼顶搭棚盖屋，私自改变房屋结构及用途。三是合理合法维权意识有待提升。有些业主认为房屋质量问题应由物业企业负责，一旦房屋出现质量问题时，就以此为借口，拒交、少交、欠交物业费；有些业主泄愤情绪较重，对物管稍有不满就采取堵路、网上乱发信息等。
（三）管理与营运矛盾仍然突出。一是建管脱节现象较多。部分开发商重建设、轻管理，设计规划缺乏长远考虑，部分小区配套设施不完善、个别小区公共设施质量较差，使业主将矛盾转嫁到物管公司。二是业主委员会发挥作用不够。有的小区成立了业主委员会，有的小区则没有成立，但即使有业主委员会也很少在协调物管与小区业主利益上发挥作用。三是县级层面统筹不够。虽然近年来县委县政府陆续出台了加强物业管理工作的文件，但各部门在具体处理协调物业事务时却难以有效统筹开展工作，有时存在推诿扯皮现象。
二、进一步提升石柱小区物业治理水平的对策
（一）培育市场主体，提升服务质量。一是培育物业服务市场竞争力。严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面。大力引导专业化强、档次高、有品质的物业服务企业，加快培育和壮大物业管理市场。
积极引进国内知名物业服务企业，进一步规范物业服务行业自律。规范物业服务市场秩序，建立物业服务市场准入制度。二是注重物业企业自身建设。每年组织1-2期物业从业人员培训，邀请国内专家学者和消防、电梯等相关专业部门人员进行培训授课，提高物业从业人员素质。加强物业从业人员的监督检查，确保足额配备保洁、保安、维修等人员。三是加强物管企业与业主沟通。树立法律意识、竞争意识、规范意识、责任意识，拓宽沟通渠道，如通过召开业主恳谈会，组织业主代表联谊会，开展社区活动等，赢得业主信任。四是规范物业管理市场秩序。建立健全规范的物业管理市场监管机制，定期开展物业企业检查，查处各种物业管理违规、违法行为。加强对物业服务企业日常行为的监督管理，全面公示服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准，公布物业服务收支情况，主动接受业主监督。
（二）规范权益组织，争做合格业主。一是增强业主有偿服务意识。积极引导市民树立正确的物业消费观念，让广大市民进一步认同物业服务是一种无形商品，使其思想观念从无偿提供向有偿服务方面转化。大力宣传社区、政府部门及物业企业在物业管理活动中的职责、作用等，进一步更新业主的错误观念。二是增强业主服务大局意识。职能部门应监督开发商制定符合《重庆市物业管理条例》等相关法律法规规定的《临时管理规约》，内容应包含有关物业的使用、维护、管理及业主的共同利益，对于业主违反《临时管理规约》等事项应当承担责任作出约定。三是增强业主合理合法维权意识。注重对广大物业消费者的物业管理法律法规的宣传，鼓励业主依法维权，通过法律渠道解决物业服务中的纠纷问题，调动广大业主主动参与物业管理，使广大业主成为成熟的消费者。
（三）完善体制机制，强化市场监管。一是统筹协调各层次力量。完善物业项目综合验收制度，确保物业服务用房、公共配套建筑、活动场地、停车场等落实到位。对原已投入使用的小区，要督促房地产开发企业完善各类配套设施。将物业管理纳入对相关部门、乡镇的年度综合考核范畴，督促职能部门将对物业企业考核结果作为物业企业来年是否继续履行服务协议和物业收费标准的重要依据。二是发挥业主委员会作用。将业委会成立的责任落实到乡镇、社区的党组织，业委会成员可在小区内的居委会成员、党员干部、普通居民中按照一定比例推荐并选举产生，注重发挥小区业主中党员、干部的先锋模范带头作用。探索指导成立小区党支部，充分发挥党组织的战斗堡垒作用。三是加强物业宏观管理。进一步健全“县、乡镇、村（社区）”三级物业管理体系，县级层面设立物业管理中心，乡镇层面根据工作量设立物管科，社区应落实专人负责物业管理工作，做到落实编制、组建队伍、明确职责、落实经费。开展拉网式大排查、大整治，进一步规范物业管理行为，进一步严肃处理小区业主特别是党员、干部出现的各项违规行为。
作者简介：吴红军，男，汉族，中共石柱土家族自治县委党校党委委员、副校长
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