摘要：随着房地产行业同质化竞争日益激烈，房地产企业若想继续保持竞争优势，必须完善开发管理工作，确保开发流程的科学高效。由于房地产开发项目流程复杂，因此必须完善管理流程，以促进房地产企业经济效益稳步提升。
关键词：房地产开发项目；流程化；管理措施
引言
随着我国经济的快速发展，房地产行业得到前所未有的发展。作为国民经济的重要组成部分，随着经济全球化趋势的加强以及我国加入WTO，国际房地产企业集团一定会进入我国，从而对我国的房地产市场带来巨大挑战，加上我国房地产企业大多没有较强的管理能力和竞争力，因此发展更加困难。面对如此局势，房地产开发商只有实行项目的流程化管理，才能不断提升其核心竞争力和综合实力，才能在激烈的市场竞争中立足，因此有必要对房地产开发项目的流程化管理进行研究。
1房地产开发项目流程化管理概述
所谓房地产开发项目管理，是指在房地产项目的决策和实施过程中，通过对相关项目的理论、特点和方法进行分析，提出最为全面的解决方案，以保证项目的快速发展。对于项目管理来说，其有利于帮助相关企业实现费用目标化和进度目标化。但是对于项目管理来说，其与其他管理存在较多不同，主要表现在以下几点：第一，房地产项目的管理者不同，其作为项目的整体投资者，是项目企业，所以在管理过程中管理力度不大，并且需要考虑进行管理的方式。第二，对于项目管理来说，其管理的对象不同，与施工项目和设计项目不同，房地产项目最主要的管理目标是整个项目，要对整体的项目进行管理，同时还要包括物业的前期介入和销售阶段。第三，项目的管理角度不同，对于房地产项目来说，其项目管理角度是开发商角度，未从多个角度进行考虑。第四，交付情况，房地产企业需要保证工程的整体进度，控制整体施工效率，避免索赔和退房现象的发生。
2房地产开发项目的流程化管理措施
2.1可研评估阶段
在房地产项目开发管理中，确定新项目经济指标至关重要，房地产企业需要综合考虑近年来企业的发展规划、市场发展现状、政策等，来确定企业新项目经济指标。房地产项目的经济指标包括核心指标和辅助指标，其中，核心指标主要包括企业内部收益率、投资收益率以及销售净利率；辅助指标主要包括房地产项目的首期开盘时间、累计净现金流量等等。在房地产项目开发管理中，核心指标必须满足底线指标，而辅助指标则可以作为房地产项目发展的参考依据。
2.2策划阶段
一份全面完整的策划方案是开展地产开发项目流程化管理的第一要素，也是进行项目决策阶段的重要参考文件，在文件的核心策略指导之下，才能确保项目流程的顺利实施。在制定策划方案时，首先应该对地产开发项目进行市场分析，通过分析掌握项目投资和市场的实际情况。采用SWOT的分析方式，详细列出该项目的优势和短板、可能的机会和弊端，然后根据分析结果明确市场定位，拟定相匹配的发展规划。依照前期的调查和分析结果，研讨地产开发项目的建设规模和具体的工程技术计划书，并对具体策略进行风险评估，制定可行的研讨报告，为项目实施中的决策环节创造有利的参考条件。最后再对项目工程技术计划书和研讨报告进行审查，确保计划书和研讨报告的严谨性，听取投资方和贷款方提出的意见，并进行有效的解决，以及将策划结果向有关部门报批，完成地产项目开发的前期策划工作内容。
2.3准备阶段
做好地产开发项目的前期准备工作，是实现地产开发项目流程化管理的重要程序，也是确保开发项目顺利进行的基础条件。在进行项目的准备工作时，第一步要先对项目的管理情况进行细致的分析，包括项目工期的计划、项目施工面积的测算、项目施工过程中可能出现的问题，以及其他不可控因素和应对措施。
在分析的过程中，一定要充分地开发有限的土地资源，最大程度地发挥其地产价值，以及着重对周边环境设施进行科学规划，注重项目建筑造型设计的美观，还应该根据项目建筑的面积和建筑造型选择合理的施工设备和施工材料，在保证项目施工质量的前提下控制地产开发项目的成本，根据项目的具体情况做好成本预算工作，同时也要考虑预算成本对项目设计进行合理的调整。接下来，组织项目管理小组，并制定具体的工作计划，明确管理小组成员的工作职责，做好地产项目施工的管理工作。最后，积极和地产项目承包商进行沟通和考察，掌握其施工能力和施工质量，严格管控施工材料的采购，完善项目合同的条款制定，进行项目的报批和项目报建等工作，从而高效完成地产开发项目流程化管理的准备工作。
2.4施工阶段
2.4.1质量管理
项目管理需要从几个角度进行管理提升，首先是项目的质量管理，无论是哪种项目，项目质量都是重要的管理内容，所以在施工阶段，首先对采购的材料要进行第二次检测，保证使用材料的质量。其次在施工过程中，需要明确各项管理的要求和规定，确保质量达标，在质量的管理当中，应当加上相关的工期管理条件，确定在短期内可以完成相关的施工工作，并且保证质量。
2.4.2成本管理
在房地产开发项目施工过程中，成本控制对于整个工程建设效益会产生较大影响，在项目设计阶段加强成本控制至关重要，这就要求房地产企业合理选择项目勘察单位及设计单位加强成本控制。在建筑工程施工中，地质条件和水文条件比较复杂，如果没有采用科学的勘查技术则很难明确掌握地质条件实际情况，而通过现场勘查能够详细了解施工区域实际情况，并采取有效的地基施工技术，提高建筑工程施工安全性，降低施工成本。
2.4.3进度管理
在传统项目施工中，进度都是影响口碑的重要因素，所以控制施工进度，可以提升相关的口碑，保证企业的市场竞争力，同时也可以降低项目的开发周期，提升企业的经济效益，并且满足业主的需求。
2.4.4安全管理
随着人们对建筑工程施工质量的要求逐渐提高，房地产行业在发展中必须明确意识到工程安全管理的重要性。这就要求开发团队在项目建设前选择专业、有资质的监理单位，在建筑工程施工过程中加强施工安全管理，保证建筑工程施工质量。
2.5收尾阶段
收尾工作是地产开发项目流程化管理不可缺少的工作步骤，良好的收尾工作标志着地产开发项目的顺利完成，也是流程化管理有始有终的重要体现。在收尾工作中，管理人员首先要对地产开发项目进行整体的验收，并对项目成果进行综合评价。验收标准的制定应该从建筑的地基、建筑外形、建筑结构以及建筑质量等方面入手。完成综合评价之后就可以将项目进行移交。最后，管理人员应该根据地产项目开发过程中出现的问题，总结经验吸取教训，进一步完善地产开发项目流程化管理方案，弥补管理计划中的遗漏之处，纠正地产开发项目工作中的不必要错误。
结语
综上所述，在房地产开发项目建设规模、体量不断增加的同时，人们对房地产开发项目管理的要求也越来越高。在房地产项目开发建设过程中可以采用流程化管理模式，在项目建设前进行可行性研究评估，明确项目经济评价指标；在工程建设过程中加强施工质量、安全以及进度管理；工程建设完成后，还需要加强房地产开发项目竣工验收管理。这样才能够有效保证房地产开发项目建设品质，提高房地产企业经济效益，促进房地产行业可持续发展。
参考文献
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