摘要：在土地资源管理中，混合土地利用非常重要，对市场需求和外部环境变化有着良好的适应性，是城市用地安排的重要方式。随着经济的发展和科技水平的提高，全国各地涌现了多种混合土地利用新方式，但由于我国控制性详细规划体系的相对滞后，对混合土地利用缺乏规范、科学的管理，导致合理的混合土地利用诉求被制约，阻碍了城市的发展。本文探讨了在产业性质变化、新城市产业空间发展和建筑水平提升推动下的混合土地利用发展新趋势，探讨了当前我国规划体系对混合土地利用管理的问题，从而提出相应的规划管理建议。
关键词：混合土地利用；新趋势；规划控制管理
引言
2017年初，国家发布《全国国土规划纲要（2016—2030）》中指出：“城镇化重速度轻质量问题严重，应充分提升有限开发空间的利用效率”。城市“有限增长”、“存量盘活”将成为资源紧约束下政府的理性之选。土地混合利用作为节约土地资源、促进空间紧凑、激发城市活力的有效路径，将有助于引导城市土地利用理念由外延式向内涵式回归，这对于我国城市转型发展实践具有重要的意义。本文以“土地利用”为逻辑视角，系统梳理并总结国内外土地混合利用研究的热点与焦点，即主体内容，并以此为基础尝试拓展并构建土地混合利用研究的框架体系，为土地混合利用研究的规范化与系统化提供可参考的契入点，以期推进土地混合利用研究的本土化进程。
1混合土地使用与城市综合体的相关概述
“混合土地使用”是属于城市设计层面的概念，这个概念最早是在1976年美国城市土地学会(ULI，UrbanLandInstitute)关于混合使用的第一本专著《混合使用——新的土地使用方法》(<Mixed-UseDevelopment：Newwaysoflanduse>)中提出的，是指通过有目的地对空间和物质进行改造，从而实现以功能混合为目的的建筑、土地的综合开发。混合土地使用常具备下列主要特征：（1）能够复合3种或3种以上主要功能混合土地使用项目一般都会有几种基本功能，如居住、办公、商业、酒店和休闲娱乐等相互支持。（2）多方参与项目的可能这个开发是在有条理和计划的情况下实施的，不仅包含了对功能种类及比例的确定，也包含了为政府参与创造可能性。（3）相当的高密度和开发强度的土地利用对构成整体的各功能子系统进行有机组合，不仅要达到对土地相对紧凑的利用，还应在形态和功能上保持完整性。（4）与车流交通和人行步道的紧密联系所有混合土地使用项目都会考虑与主要的交通类型：地铁、公交车、出租车以及私家车的联系，一般情况下，会优先考虑与公共交通的联系。（5）总体规划要与周边环境相呼应混合土地使用要与城市的整体脉络相协调，有机融入城市整体的大环境。而“城市综合体”是属于建筑设计范畴的概念，是将3种或3种以上的功能进行组合，且功能子系统间相互协调，共生互补，以形成系统化、高效率、多功能的建筑类型，城市综合体可以认为是城市高速集约化发展的必然产物，其发展与混合土地使用思想密不可分。
2城市土地混合利用的必要性
目前我国正处于城镇化快速发展的阶段，大量的农村人口流入到城市，这给城市带来了极大的人口压力。如何解决庞大的人口流入问题？如何将城市中有限的土地充分发挥其最大的价值？是当下以及未来政府需要着重解决的问题。城市土地混合利用是有效缓解城市土地紧缺的重要措施，它能够节约有限的城市土地并充分发挥土地的价值，适应当今我国城镇化趋势以及符合人们对于居住环境的高质量要求的方向。随着我国城镇化程度不断加深，城市土地混合利用的优势愈发明显，全国各地政府根据自身的实际情况开发出各种类型的土地混合利用措施。城市土地混合利用除了能够缓解城市人口居住压力以外，还能够提升城市的活力。第一，城市土地混合利用能够带动多个产业共同发展，在同一区域内，形形色色的各类产业协同发展相辅相成协同并进，互相之间形成以产业化为主的规模效应，不断扩展区域品牌影响力，吸引更多的人口以及资本的流入。
第二，城市土地的混合利用还能够帮助缩小贫富差距，由于在同一区域内土地的混合利用吸引了各种类型各个层级的人，所以不同阶层的人能够相互帮助实现共同富裕，缩小因城市空间分层而带来的收入差距过大的问题。第三，城市土地的混合利用还能够增强人口的粘性和提高人才吸引力。类似于中心城市集中群效应，土地的混合利用能够形成以某一区域的“中心群”，不但能够扩展其影响力而且能够吸引越来越多的人才。
3城市混合土地规划控制管理的措施
3.1不断完善后续跟踪管理
要加强政府的细化规划外也要不断完善后续的跟踪管理，始终坚持土地高效利用逐步推进城市混合土地的利用政策，政府要充分了解用地单位的开工与竣工时间、投资总额、投资用途、详细投资方向和资金储备量，实时监控用地单位的投资开发进度，保证开发商始终处于正确的城市混合土地利用工作轨道上，严格按照政府规划细则来进行开发工作，保证不偏离正常的混合土地的利用方向。
3.2完善土地混合利用的量化技术
技术方法为开展土地混合利用实践探索提供了量化模型，其架起了理论与实践之间的联系。一般包含两个基本问题：量化体系的建立和量化方法的选取。相对于国外已形成的较为综合的评价体系，国内土地混合利用的量化技术趋于同质化，已有研究主要基于多样性视角采用熵指数来进行评价，方法的单一化与问题的复杂性相矛盾，直接影响研究的科学性和合理性。同时量化方法的滞后将影响实践应用的创新，因此，未来土地混合利用研究的关键问题是开展综合、全面、准确的土地混合利用定量研究，为深化理论应用提供科学的依据。
3.3增设“弹性地段”计划
“白色地段”是新加坡政府为满足城市混合土地利用需求而提供少量具有良好区位条件和成熟外部环境的地块。“白色地段”的用地性质由开发商根据市场需求在政府规划许可范畴内进行灵活选择，无需进行专门的申请和交纳“土地溢价”。“白色地段”计划针对新经济和不断涌现的新产业的发展需要，鼓励发展商更加灵活地使用园区内的土地，创造高效的、弹性的用地模式。我国对混合土地利用的管理可以借鉴新加坡的“白色地段”规划管理经验，在需求较高、灵活性较大的区域(如物流园、产业园和TOD发展地段等)设置“弹性地段”，在相应的法定图则、规划许可中设置灵活性、兼容性较高的建设范围，并且在此范围内变更土地使用性质及混合用地比例，不用通过或简化申请审批程序。
结语
随着城镇化速度越来越快，大量人口流入到城市中给城市的土地开发政策带来了极大的挑战，城市混合土地利用对于缓解城市人口居住压力和充分发挥城市有限土地的价值具有重要意义。目前城市混合土地的利用问题主要集中在城市土地混合利用程度不足和过高两个方面。为了解决城市混合土地利用中的问题，本文提出了“通过细化规划来引导土地的混合利用”和“不断完善后续跟踪管理”来提高城市土地的利用率，增强城市混合土地利用政策的效果。
参考文献
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