摘要：一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。
关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析
引言
房产预测绘面积的计算是商品房成交环节的必要条件，无论是最初的房屋预售还是最终的交易达成，都应考虑到两个层次的要求。一是预测绘阶段的计算结果，二是实测绘阶段的计算结果，两个阶段在测绘面积计算上存在差异，也应该得到更加清晰的认识。本文也将分析房产测绘中产生差异的主要原因，并提出针对性改进策略。
1对房产测绘中房屋面积测绘进行简要阐述
对房屋面积进行实际测量，是对买房人合理权益的一个保障，也是为日后的房产所有证办理，买房款项的结算，相关物业费用的结算提供一个有效的依据。需要在建筑项目竣工之后，由房地产管理部门对相关图纸进行审核，通过之后，再聘请专业的测绘单位对房屋进行实地测量。
2对现阶段的房产测绘中房屋面积测绘现状进行分析
首先在实际测量的过程中，相关测量技术并没有相关的标准要求，也就不能用相关制度进行规范，在一定程度上降低了测量质量。其次，针对测绘人员的技术能力来说的，相关工作人员测绘水平不高，不能熟练使用测绘仪器，也就无法保证测绘的质量。然后就是关于测绘理念的流通，对于新理念新方法不懂得学习，对测绘结果不认可。
3房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因
3.1规划设计变更引起的面积差异
开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用面积的分摊，进而引起分户面积的改变。
3.2测绘结果误差问题
测绘过程中参考的规范、图纸不同都会出现差异。即便是同一个测绘项目、同一种技术规范标准，不同的人进行测绘在面积结果上也会出现差异。现场测量本身也会受到天气、温度、光线等不同因素的干扰，在具体的工程中，仪器的精确度等客观因素也会导致差异与纠纷的出现。对于经验丰富的测绘技术人员而言，因个人水准或工程缺乏规范导致的问题比例并不突出。
3.3开发建设单位违规操作引起的面积差异
开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，如原规划设计总层数为10层，结果竣工时建了11层，或者原规划分户面积100平方米，结果建成了120平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。
3.4社会监管问题
社会监管问题主要指的是房产主管部门未能按要求担负起监管工作的职责，进而导致质量问题的出现。
4房屋测绘面积与规划面积存在差异时的登记应对策略
4.1测绘单位的专业规划
测绘单位是这项工作的核心要素，对于开发建设单位提供的测绘资料，要进行详细的审查与核对，在项目证件齐全之后，使用CAD等专业绘图软件和测量工具按比例地来准确绘制面积线。在实测绘阶段要将结果与差异处作出标识，反复地核算实测绘面积和现场测量工作中可能出现的误差，在经过核对后，让不同的数据都通过现场测绘获取结果。现场的技术人员在明确测量要点后，使用测量工具和预测绘资料的辅助来保证结果的准确性。
如果在没有出现工程变更等影响条件的前提下仍然出现了尺寸和数据误差，则应考虑是否是现场施工出现问题，那么应及时填写情况说明以便于后续的查询处理。
4.2学习科学的公用面积分摊计算方法
现阶段为了保证房产套型的相关数据的准确性，需要我们的房屋面积测绘工作人员在工作的过程当中，对测绘面积质量进行有效的把控，将其所在的公用面积用科学的计算方法进行分摊。在分摊的时候要格外注重其公平性，确保分摊者自身的权益不会有所损失。但对现在的环境进行分析，可以看出现阶段的测绘单位所使用的测绘软件还存在了很多问题，对房屋面积测绘质量产生影响。所以，要求相关的测绘工作者在房屋公用面积分摊的环节中，采用科学的方法来计算相关分摊面积，确保房屋产权人的利益不被侵犯。除此之外，拥有测绘资质的相关单位要对房屋测绘面积进行多次审核，提高分摊结果的准确性。
4.3社会主管措施
社会主管部门应强化管理措施，在规划建筑面积和测绘面积等多个数值的计算过程中进行标准统一，都采取同样的计算原则。例如上下两层之间只要有出入口存在，无论楼室楼梯，只要层高度达到2.20m就应计算两层的建筑面积。诸如此类的方法也应该为政府部门提供更加精确的数据信息。相应的房管部门也要做好项目监管工作，切实履行对施工单位的审核和约束，在加强商品房市场规范的前提下，让相关企业有法可依，在制度约束下开展各项工作。
4.4对相关工作人员的素质进行加强
对目前的房地产领域观察来看，房产测绘环节十分重要，我们一定要对相关的测绘人员提出更高的水平要求。除此之外，还要注重其专业素质的培养，使其可以担任现阶段的房地产测绘工作。在平常要对相关的测绘工作人员加强职业能力的培训，使其职业素养有所提高。主要从以下三个方面进行培养。第一：加强测绘者的理论知识学习，不断提升其实际操作能力。第二：注重测绘人员的创新思维培养，使其掌握全新的测绘知识和测绘技术。第三：要求测绘人员对自己提高要求，不仅要掌握好相关的测绘知识和技能，还要对房地产的相关业务进行了解，使其可以更好地配合自己的工作，带动相关领域的进步。
4.5各地根据情况形成政策性文件
各地可以根据实际情况，针对具体问题，将在实际工作中经常遇到的各种问题分列并形成登记规则，形成符合当地实际情况的指导性文件，最好以地方政府的名义出台。建立部门协商解决机制因不动产登记部门在处理此类问题时，涉及到房管部门及规划部门的业务，因此在碰到特殊问题时，可以会同相关部门共同协商，在法律法规允许范围内形成统一意见，并由不动产登记部门依据此意见进行登记。
4.6对房产测绘图纸以及相关资料进行把控
众所周知，为了提高房产测绘面积的质量就必须对房产测绘所使用的图纸以及相关资料进行把控。相关的房地产商在聘请测绘单位对房屋进行测量之前，必须要经过规划部门对施工图纸的一个审核，当图纸符合要求时，才能够进行测绘工作。而且，在进行测绘的时候，要提供准确，并且完整的施工图纸，其中要包含平、立、剖三图，阳台位置也不能疏忽。除了这些之外，也要对建筑的总平面图和功能图进行参照，提高测绘质量。
结束语
根据对上文叙述的内容可以知道，由于我国的房地产领域的快速发展，使得越来越多的消费者将关注的重点转向房屋面积测算方面。因此，我们必须提高自身的房产面积测绘水平，改善现阶段的测绘技术，加强对测绘流程的制定与落实，提高图纸绘制的精确性，对测绘过程中出现的问题进行解决，将消费者的利益放在首要位置，维护消费者的合法权益，不断提高相关工作人员的综合素质，从而可以提升其服务水平以及服务效率。
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