摘要：统一的规范是保证社会稳定发展的重要依据，本文则是建立在民用建筑面积计算的角度，分析当前在实际的民用建筑房产面积计算中存在的相关问题，首先阐述了，当前房屋建筑面积计算的相关规定，其次，结合成套房产建筑面积的共同分摊情况进行分析。意在通过本文论述，能够进一步明确民用建筑面积计算的相关规定，为我国房产管理工作提供基础的政策依据。
关键词：民用建筑；房产面积计算；问题探讨
随着我国基础设施建设领域的不断发展，我国当前城乡建设中的民用建筑面积计算工作也逐渐趋于复杂，而如何在复杂的环境中理清面积计算的相关要求，还需要结合当前的国家政策以及整体社会的实际发展情况进行针对性分析，而全面阐述民用建筑面积计算中的相关细节，是完善我国基础设施建设规范化管理的重要任务。
一、浅谈房屋建筑面积的有关规定
1、计算全部建筑面积的范围
针对具有永久性结构的单层房屋面积进行计算时，需要按照一层计算建筑面积，若多层房屋则需要根据每层的建筑面积的总和进行整体计算。当房屋内部出现插层夹层期间、技术层、电梯间等，当这些附属空间的高度在2.2米以上时，则需要进行建筑面积计算。
当房屋结构内部具有通道、门厅、大厅时，则按一层面积进行计算，大厅以及门厅的回廊结构，若层高大于2.2米，则需要按其水平投影进行面积计算。针对电梯井、楼梯间、垃圾井、提物井、管道井等，需要根据房屋的自然层进行升算。
在房屋平台层上出现永久性的且层高在2.2米以上的楼梯间、电梯机房、水电间以及斜面结构的屋顶时，当其整体高度在2.2米以上时，需要按照外围的水平投影面积进行计算。
针对民用建筑的全封闭挑廊、挑楼、阳台，需要结合外围水平投影进行面积计算。针对室外属于永久性结构的有盖楼梯，需要针对每一层的水平投影来计算面积，和房屋有直接连接关系、两栋房屋之间的有柱、盖的走廊，需要按照柱外围的水平投影计算面积。
地下室以及地下室的出入口，针对层高在2.2米以上按照外墙的外围水平面积来进行计算，这其中不包括采光井、保护层以及防潮层。若房屋外墙为玻璃幕墙时，则直接根据其外围的水平投影计算面积。房屋结构体系中含有永久性的车棚以及货棚时，需要根据其柱的外围水平投影计算面积。
利用吊脚进行架空的坡地建筑，当其有围护结构则将高度大于2.2米的外围水平面积作为计算标准。当房屋结构有与室内相通的伸缩缝时，伸缩缝面积计入整体建筑面积中。
2、计算一半建筑面积的范围
与房屋有相连关系且有上盖、但是没有柱的连廊和走廊，需要结合其围护结构的外围水平投影面积的一半进行计算。具有单排柱和独立柱的车棚、门廊或棚等，具有永久性结构的建筑需要结合其上盖的水平投影面积的一半进行计算。针对未封闭的挑廊、阳台、有盖但是不封闭的永久性结构架空通廊，根据其外围的围护结构水平投影面积的一半进行计算。没有上盖的室外永久性结构楼梯，根据每层的水平投影面积的一半进行计算。
3、不计算建筑面积的范围
当层高小于2.2米的插层夹层地下室、半地下室、技术层不需要计算面积。在房屋墙面上突出的配件、构件、装饰柱、具有装饰价值的玻璃幕墙、台阶、勒脚、无柱的雨棚，不需要计算面积。另外不需要计算建筑面积的结构还包括不同房屋之间未安装上盖的架空通廊、房屋天面、花园、阳台、泳池；建筑物内部的操作平台、空间安置箱、罐、上料平台、道路街巷通行空间、高架路、引桥、顶盖为路面的结构房屋、临时房屋、简易房屋、活动房屋；独立的地下人防干线和支线、塔亭、烟囱、罐、池以及和房屋室内不具备相通功能的伸缩缝。
二、成套房产的建筑面积和共有共用面积分摊
1、成套房屋建筑面积的计算
民用住房成套房屋的整体建筑面积是建立在房屋套内面积以及共有共用分摊面积二者基础上整合形成的。这其中套内的建筑面积主要以套内的使用面积、墙体面积、附属设施面积组成，这其中附属设施面积主要以建筑的阳台为主。
套内使用面积涉及到了整套建筑房屋的使用空间，墙体面积涉及到了建筑内部使用面积周边起到维护、承重、围挡等支撑结构的整体面积，细化可以分为房间之间的分隔墙、公共建筑的分隔墙以及整体建筑的外墙。所有墙体在计算面积时，需要按照水平投影面积，全部将其记录在整套的建筑面积中。
针对附属建筑的面积计算，需要根据阳台外围和房外墙之间的水平投影面积进行计算。这其中针对已经具有封闭结构的阳台需要按照水平投影的全部面积进行计算，未进行封闭处理的阳台，需要按照水平投影的1/2进行面积计算。
2、共有共用面积的处理和分摊公式
在分摊的过程中，需要坚持以动作为单位进行分摊。可以结合文件或者协议中的相关规定进行分摊，若没有产权分割文件或相关协议，可以结合共有建筑面积的比例进行分摊。在共有公用建筑面积分摊计算的过程中，需要结合国家以及地方针对房屋建筑面积管理的相关规定来落实，不同的房屋具有不同的分摊系数。尤其是针对数量较多的电梯以及走道具有差异性宽度的建筑用房来讲，分摊系数具有较大的差异性。详细的计算公式为：
分摊系数＝共有建筑面积/参与分摊对象的套内建筑面积之和
个体分摊对象面积＝分摊系数×套内建筑面积
在实际进行共有共用面积分摊的过程中，还需要结合不同房屋的实际使用功能、应用现状等因素进行真对象划分，可以采用一级、二级、多级的方式进行分摊规划。
另外针对已经作为人防结构的地下室或半地下室不允许进行分摊。独立地下室、半地下室以及其中的独立车位、杂物间、车库、仓库等，不参加分摊。建在本栋建筑内但是以其他建筑或整体多栋建筑为主要服务对象的值班警卫房、配电房、水泵房等管理功能的空间，不需要参与分摊。另外还涉及到了公共休憩区域、绿化区域、办公区域、未完工区域等。
3、共有建筑面积的分摊
(1)共有建筑面积的内容
共有建筑面积的主要内容涵盖了成套房间内的电梯井、楼梯间、管道井、垃圾道、设备间、变电室、值班警卫室、公共门厅、公共过道，同时也涉及到了能够为整体房屋进行服务的公共用房以及管理用房，在计算面积时需要按照不同结构的水平投影面积进行计算，另外共有建筑面积还涉及到了公共建筑空间内部的分隔墙，以及围墙之外水平投影1/2的面积。
(2)共有建筑面积的分摊方法
针对多层的商品住宅楼来讲，需要先将整栋建筑不同房屋以及共有的建筑面积分摊系数计算出来，再结合整栋建筑内部的各套内建筑面积进行比例分摊。
针对多功能的综合住宅楼来讲，需要先计算出整栋房屋以及洞内不同功能空间的共有建筑面积的分摊系数，可以结合房地产开发商以及后期相关部门的计算得出，后根据栋内不同功能分区内的建筑面积进行比例分摊。
结束语：
综上所述，进一步明确民用建筑用房的建筑面积计算规范能够提升建筑管理的有效性和规范性，同时对于优化我国基础设施建设科学规划也有着极强的促进作用。本文着重从民用建筑的套内面积计算、公用公有建筑面积分摊以及公共建筑面积分摊进行针对性分析，详细展示了不同面积计算下的领域和方式。在为我国民用建筑住宅使用的规范化管理提供政策依据的同时也希望在落实房产测绘工作的同时，需要严格结合政策以及实际情况进行综合分析，从而不断优化政策的有效性。
参考文献：
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