摘要：最近一些年来，在国家出台的相关政策的推动下，我国住房租赁市场得到的金融支持力度越来越大。本文针对金融支持住房租赁市场的几种形式进行了系统的梳理，提出了当前支持过程中存在的一些问题，并结合国外一些金融支持住房租赁市场的形式做了简单的分析和借鉴，力图为解决我国住房租赁市场发展的金融问题提供一些建议。
关键词：住房租赁；金融问题；住房租赁贷款；住房租赁债券
前言：
让房地产市场泡沫得到抑制的有效方法就是大力推动住房租赁市场的发展，推动住房租赁市场的发展也有利于我国居民住房供需矛盾的问题得到解决，保证社会和谐平稳的运行。住房租赁市场的发展需要有金融支持。近些年，在我国相关政策的引领下，金融部门开始大力改革创新，使得住房租赁市场的融资模式越来越丰富多元，推动了住房租赁市场的向前发展。但是和其他发达国家相比起来，我们国家的住房租赁市场仍然存在一些问题，如：市场规模不够大、融资渠道有待丰富等，在提升金融支持住房租赁市场的发展方面仍有极大空间。
一、当前我国住房租赁市场的现状
在我国发改委2014年发布的有关新型城镇规划的文件中第一次提出：将“租售并举”的形式融入到国内住房供应模式之中，大力促进住房租赁市场以平稳的态势良性发展。在住房城乡建设部2015年年初发布的有关推动住房租赁市场的意见中更加明确的指出：要积极建设好租赁平台，发展与住房租赁相关的经营机构，进一步完善相关的租赁制度，进一步延展融资渠道，助力房地产开发企业的转型升级。[1]争取在三年之间内，基本建设好渠道丰富、总量均衡、体系科学、服务合理、制度完备的租赁市场，发展租赁市场成为国家住房制度改革中的一项关键内容。
从全国各个地区的住房租赁政策中可以发现：住建部联合八部委在2017年下半年发布的有关人口净流入大中城市推动租赁市场发展的通知中纳入了十二个开展首批试点的城市；2017年八月，国土资源部联合住建部在十三个城市（不包括上述开展首批试点的十二个城市中的深圳，另加入北京和上海）中开展利用集体建设用地来建设住房租赁试点，基本把首批人口净流入城市做到了覆盖。除了上述的试点城市之外，国内出西藏之外的所有省级行政区域都发布了与培育租赁住房相关的政策措施。
着眼于整体，从中央到地方，主要是通过以下几个方面来为租赁市场提供政策支持。第一点是大力提倡租房消费，开展租售同权制度，全力保证承租人医疗、义务教育等公共服务的享有权、支持使用公积金支付房租等。第二点是搭建好住房租赁的监管平台，完善健全与之相关的法律政策。构建各个部门住房租赁备案信息的共享网络，健全租赁监管制度。第三点是给租赁市场提供大量的金融支持，包括给租赁企业和开发商提供优惠政策，扩展直接融资工具，推动房地产投资信托投资基金试点。
二、我国住房租赁市场发展的金融问题
随着国家不断发行和出台住房租赁市场政策，我国金融支持租赁市场的融资模式近几年也越来越多样化，为促进租赁市场的良性发展提供大力的资金支撑。但从整体来分析，住房租赁市场在融资方面仍然存在以下几个方面的不足。
（一）融资规模不够大
虽然银行业在间接融资方面的授信规模已经高达数万亿元，但实际的放款数额相对较小。根据恒大研究院的估算可知，当前已经流进住房租赁市场的银行贷款应该没有超过五百亿元，各个类型的直接融资规模合计下来也不过数百亿元。与房屋租赁市场预想的一点一亿万元规模相比较，仍然存在资金缺口较大的问题。
（二）融资形式缺少多样性
虽然有一小部分的银行在信贷产品上做出了调整和创新，但是大部分的银行仍然没有做出行动，并没有提供创新型的信贷产品和服务。着眼于资本市场，在美国、日本等一些租赁市场发展相对发达的国家里，基本都开始运行房地产投资信托基金模式来吸引社会资本的参加，而我国的信托基金模式还处在摸索的阶段，仅仅向一小部分投资者发行，而且是类似于该模式的私募交易性质的产品，尚未建立与之相匹配的税收优惠策略，和真正的房地产投资信托基金模式还有较大差异。[2]
（三）当前国内的融资成本相对较高
分析已经发行的资产证券化产品可以发现，租房机构的资质信用能力整体偏低，需要在发行的时候增加信用等级。这样一来融资成本几乎快到10%，而风险投资的成本在12%到18%之间，融资的前期成本相对较高，这就导致了融资规模相对较小的问题。
三、解决我国住房租赁市场发展的金融问题的有效建议
（一）把政府在住房金融体系中的主导作用充分发挥出来
政策性住房金融发展是以政府的积极支持和深度参加为前提的。政府的主导是完善租赁金融系统的前提，在政府的协调帮助下建立综合服务线上平台，这样既可以使租赁住房的房源得到推介，还可以使融资产品得到推介，如各类公司和个人住房租赁贷款等，打造出一个便捷灵活的住房租赁金融服务体系。比如，武汉所建立的“互联网+租赁+金融”这种优质平台，推介了租赁的房源以及各种类别的金融产品，还实现了租户在网络上开展租房、贷款活动，支付租金等。除此之外，政府的相关部门可以建立地方租房发展奉献补偿基金，或者是财政补贴、减税免税的形式，把租赁融资的风险有效降低，使金融机构的资金合理流入住房租赁市场。
（二）倡导银行机构创新住房租赁信贷的种类
分析国际经验可以发现，商业银行支持租房的信贷品种多元多样，并且贷款的形式相对灵活便捷。因此，可以倡导商业银行对个人和法人客户开发租赁贷款项目，合理制定贷款对象、期限、数额、利息和担保方式等要素，实行优惠政策。对于拥有丰富租赁经验、低成本优质房源的中介、租赁企业和长租公寓等轻资产形式的企业，可以提供一些债券投资、流动资金贷款、房租收益权质押贷款等金融支持。对于资历优秀、租赁经验充足、信用等级高的房地产开发企业或国有企业，可以在符合相关政策要求的条件下，研究开发有利于政府重点扶持、租金收益稳定、现金流全覆盖的租赁开发项目，贷款期限可以适当延长，合理设定贷款数额。
（三）加大金融创新力度，做好房产信托资金的试点与推广
与住房买卖市场相对比，租赁市场的服务链条较长、周期较长，因此可以提倡发展REITs金融创新，解决住房金融业务需要长期资金的问题，助力国内租赁金融的发展。创新发展新型金融模式，可以满足租赁企业长期需要资金的问题，使杠杆率被有效降低，为国内中小投资者提供投资渠道，具有重要的推动国内住房长效机制建设的意义。[3]可以从优化税收优惠政策、修补完备信息披露体系、探索REITs公募模式等方面设计制度，促进国内房地产信托投资基金的良性发展，使投资资金回笼慢的问题得到有效缓解，加强企业增加租房供给的意愿。
结语：
党中央近几年来越来越重视住房租赁市场的发展，致力于解决我国居民住房供需之间的问题和矛盾，促进社会的平稳运行。金融支持的发展租赁市场的前提，近年来随着我国的正面引导，越来越丰富的融资模式开始出现，促进了租赁市场的良性发展。但在实际的市场上仍然存在一些不足：如融资规模较小未达成预期效果、融资的方式渠道相对单一狭窄，在提升我国金融支持租赁市场发展的方面仍有较大空间，国家和相关的机构要继续探索和研究，解决我国住房租赁市场上的金融问题。
参考文献
[1]邵林.我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴[J].理论探讨,2018(03):115-119.
[2]杨芮.商业银行应差异化发展住房租赁业务[J].银行家,2018(04):79-81.
[3]罗忆宁,赖芳芳.德国住房租赁企业发展的制度环境和发展经验[J].城乡建设,2017(10):72-74.