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我国保障性住房的金融支持研究

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：郭少楠

[导读] 摘要：保障房的建设在我国住房历史上起到了举足轻重的作用，它为低收入人群解决住房困难问题提供了巨大的支持。

        山西财经大学
        摘要：保障房的建设在我国住房历史上起到了举足轻重的作用，它为低收入人群解决住房困难问题提供了巨大的支持。与此同时，保障房建设的资金来源问题也成为了制约其发展的关键因素，本文通过列举我国保障房金融支持的现状，找到其中存在的问题，结合国外在金融支持的创新方法提出我国应在政策、信贷以及创新融资渠道等方向解决保障性住房融资难的问题。
        关键词：保障房；金融支持；融资渠道
        1.我国保障性住房金融支持现状
        由于保障房具有公共物品及外部性等经济学属性，因此保障房融资与其他房地产融资存在较大的差别，主要体现在保障性住房的融资渠道来自于政府和社会，主要有以下几种。
        1.1 财政支持
        政府部门在保障房建设资金供应上发挥了重要的作用。我国从2005年开始，就加大保障房特别是廉租房的投资力度。2006年，中央财政对廉租房投入约70亿元;2007年，对廉租房投入约80亿元:2008年，中央财政投入保障房建设大约354亿元，比2007年翻了两番;2009年，中央财政投入493亿元用于保障房建设;2010年，中央财政投入792亿元用于保障房建设;2011年中央财政投入3820.69亿元用于保障房的建设;2012年，中央政府继续加大力度推进保障房建设，财政投入4479.62亿元，是2010年的2.2倍；2013年，中央财政支出4480.55亿元用于保障性住房的建设;2014年，中央财政支出4821亿元用于保障性住房的建设;2015年，中央财政拨款4881亿元用于保障性住房的建设。虽然政府的财政拨款力度呈现来越大的趋势，但单靠政府财政的力量，还是无法满足保障房建设资金的需求。
        1.2土地出让金净收益
        土地出让金，即土地使用权出让金。是指地方各级政府上地管理部门以有偿出让、出租、抵押等方式将土地使用权出让给土地使用者，从而获取的价款。近年来，随着城镇化进程加快，各地区房地产价只升不降，使得全国土地出让金总额剧增，土地出让金成为了地方各级政府部门财政收入的主要来源之一。个別城市几乎50％的地方财政收入来自于出让土地所获得，因此，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”。
        1.3住房公积金政策
        住房公积金是我国从新加坡引入的一种强制性住房储蓄机制。自1991年上海成为首个住房公积金试点以来，经过20多年的实践和发展，我国已经逐步确立了以住房公积金为主的政策性住房金融制度。2009年6月，住房城乡建设部、发改委、财政部颁发的《2009－2011年廉租住房保障规划》(建保[2009]91号)中明确指示，住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设。在现阶段，很多地方政府都采用住房公积金增值收益来投入保障房的建设。这种保障房融资模式自2010年试点以来，在相当长时间内成为了财政支持保障房建设的重要资金来源。
        1.4商业性住房信贷政策
        为支持包括经济适用房、廉租住房、棚户区改造安置房、公共租赁住房等保性安居工程的顺利开展，帮助相关项目获得资金支持，中国人民银行联合银监会下发了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》等相关文件，文件中对各银行业金融机构向保障性安居工程发放贷款问题作出了规范安排。
        2.我国保障性住房金融支持存在的问题
        2.1保障性住房市场融资体制不完善
        我国房地产金融市场在建立多元化的支持体系和风险分担体系方面还不够完善，融资渠道少，空间有限。目前我国住房消费信贷资金的融资以间接融资为主，以商业银行等金融机构为媒介进行。住房金融市场上专业化的住房抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的住房金融市场中介服务体系。

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        2.2地方政府融资动力不足
        对于经济适用房、限价房等销售型房源，可以通过房屋销售款回流一部分资金，但是廉租房和公共租赁住房等租赁型住房的建设资金无疑增加了地方政府的筹集压力。保障性住房建设与地方政府利益最大的焦点集中在土地方面。地方政府既要为保障性住房建设划拨免费土地，对于廉租房来说，还要拿出一部分的土地增值净收入。然而自从我国进行分税制改革之后，税收对地方财政的贡献度下降，各地方寻求替代的财政收入来源的动机加强。实行土地“招挂拍”制度以来，土地出让收入成为了地方政府重要收入来源。
        2.3保障性住房信贷项目缺乏吸引力，融资渠道窄
        保障性住房建设项目现金流往往难以覆盖贷款本息，与商业性房地产开发相比，保障性住房建设具有较强的公益性，整体收益水平较低且投资回收期较长，还贷来源稳定性较弱。再加上地方财力有限，部分建设项目资本金比例相对较低，在贷款测算时资金缺口较大，难以符合金融机构项目评审要求，导致金融机构难以提供进一步的信贷支持。
        3.构建我国保障性住房金融支持体系的政策建议
        3.1完善保障性住房金融政策
        保障房建设投资巨大，政府财政投入有限，合理的确定政府对保障房的投入规模，可以预测保障房融资缺口，及时向其他融资渠道融资。政府部门可以通过财政转移、税收等方式对保障房建设进行财政支持，落实各项财政优惠政策主要包括:①从计提的城建税、城市教育附加费及城市基础设施配套费等收入中提取一定比例的资金用于保障房配套基出设施建设;②保障房建设用地采用行政划拨，凡是在保障房项目建设区内的盈利性公共配套基础设施建设应给予一定的财政补贴;③对于社会资本参与保障房建设的，可以给予一定比例的政府财政补贴、贴息。金融机构或投融资平台发行债券用于保障房建设的，免除营业税。
        3.2实施差别化信贷政策
        行业金融机构特别是国有大型银行应该履行和承担社会职责，严格按照国家有关政策法规，发放保障房贷款，遵循风险可控、商业可持续原则调整房地产信贷结构，增加保障房信贷比例，根据不同地域、不同经济环境、不同类型的保障房需求，制定和实施差别化保障房信贷管理政策。对利用银行信贷资金垫付的项目资本金，可以采取事后备案制度，由地方审计机构或会计事务所出具证明后，由银行直接垫付。
        3.3明确地方政府事权与财权，发挥地方政府积极性
        要确保保障房项目的顺利实施，应做到以下几点:①统一事权与财权，属于中央建设任务的，地方政府可以申请中央财政拨款进行建设;属于地方建设任务的，地方政府自资金进行建设。理顺中央与地方财政转移支付体制。②中央主要负责制定保障房的宏观政策及法律法规，而地方政府则根据中央制定的宏观政策及法津法规的原则方针，制定符合当地实际情况的具体的政策、法规及标准让中央与地方各司其职，相互合作、相互协调共同推进保障房建设稳定健康发展;③中央应该根据地方政府对保障房实际执行情况，如保障房融资、建设、工程质量、计划究成、运营等情况进行考察，制定适当的财政奖励机制，给予地方政府一定比例的财政补贴，来调动地方府建设保障房的积极性。
        3.4拓宽融资渠道
        银行业金融机构应该利用好信贷、财政税收等相关政策，提高投入信贷资金的力度，吸引更多的民间资本参与，形成多元化融资渠道，打破保障房项目融资“瓶颈”，减少政府对银行信贷资金的依赖程度。借助债券市场及金融市场，发行保障房债券，推动金融创新发展，融资更多的的社会资源参与保障房建设。
        参考文献
        【1】赵进东. 河南省保障房融资模式研究[J]. 现代经济信息, 2016(14).
        【2】慕晓静. 我国保障性住房金融支持体系研究[D]. 东北财经大学, 2013.
        【3】韩国栋. 我国城镇保障性住房制度研究[D]. 山东财经大学, 2012.
        【4】康耀江, 张健铭, 文伟. 住房保障制度[M]. 清华大学出版社, 2011.
        【5】陈怡. 我国保障性住房金融支持研究[D]. 浙江大学, 2011.
        作者简介：郭少楠（1993.04.08）男，汉，山西省长治市，硕士，山西财经大学社会保障.