摘要：在深化城镇住房制度改革的历程中，我国的住房保障实现了从无到有、从单一到多元的历史性跨越，为缓解城镇中低收入群体的住房困难问题以及促进城镇化快速平稳发展作出了巨大贡献。本文就加紧构建住房保障体系进行研究分析。
关键词：住房保障；建设；进程
引言
当前我国在住房市场上逐步建立了多元化的住房保障体系，但是目前国内现有的财政分权体制让地方政府在供应保障性住房问题上缺少热情，尤其是随着城镇化的加速，流动人口对保障性住房需求日益强烈。另外，保障性住房建设融资难和监管薄弱问题暴露出来，如何完善保障性住房制度设计，提高投入力度是当下需要考虑的问题。
一、建设住房保障体系的重要意义
住房是人们进行生产生活的前提和保障，保障性住房体系的发展是完善我国社会保障体系的关键环节。在诸多影响住房保障体系的因素中，人口的年龄结构与空间分布结构变化是影响住房保障体系发展的关键因素。
二、当前我国住房保障体系的主要问题
2.1保障性住房融资渠道较为单一
在保障性住房的建设过程中，资本市场发挥作用有限，缺乏利用保险、基金、风险投资、债券、社会机构等直接投资模式和多元化、多层次的融资渠道。大多数地方的保障住房建设资金是以政府财政资金为主，增加了当地政府的财政压力。
2.2保障性住房税收激励制度缺失
过去的实践发展表明，税收制度对我国保障性住房的政府直接投资建设模式并无明显的激励作用，当地公共财政和对保障性住房的需求程度仍是我国保障性住房供给量的决定因素。我国保障性住房的税收激励制度缺失、税收制度不尽合理。
2.3保障性住房供给区域分布失衡
政府对于保障性住房的方位规划是否与被保障群体的需求相匹配，直接关系到被保障群体的长期生活水平和城市经济发展，进而影响住房保障体系的政策实施效果。纵观五大国家中心城市保障性住房供给的空间布局，可以发现我国政府划归的保障性住房建设用地一般位于城市的偏远城区，导致保障住房供给出现供求错位空间失衡。偏远城区保障性住房的基础设施配套较差，使居住其中的被保障群体难以享受到市民本应享有的就业、就医、上学等基本福利待遇。
三、建设多元化住房保障体系的政策措施
3.1深化融资制度改革，拓宽保障住房的融资渠道
在明确未来保障房建设的发展重点聚焦于公共租赁房、廉租房、共有产权住房和棚户区改造住房后，还应进一步拓宽保障性住房的融资渠道。政府应履行公共租赁房和廉租房的建设以及分配、回收等管理服务职能，企业应承担棚户区改造住房和共有产权住房的售卖、交易等管理服务职能。在此基础上对受益主体不同的保障性住房实施差异化的融资方案，做到有的放矢，有序推进住房保障体系建设。
首先，在公租房中引入PPP模式。公租房属于准经营性项目，具有很强的正外部性，市场需求大，可替代性弱，价格弹性弱，具备很强的社会效益，可引入私人部门参与一线城市的公租房建设。PPP模式已经被广泛用于我国一二线城市的基础设施建设领域，且在保障性住房建设中已有成功经验。PPP模式的关键是政府与特殊目的公司（SPV）在项目筹资过程中各自担负有限的责任和风险，完全按照合同进行融资、建设和后续管理经营。具体操作上，政府往往通过承诺给予额外的土地使用权等优惠政策吸引私人企业进行PPP融资。私人企业在建成保障性住房后拥有运营权与管理权，可进一步通过收取房租和政府运营补贴进行盈利活动，最终实现政府、私人和被保障群体互利共赢的结果。
其次，在共有产权住房中引入“建设—运营—出售（BOS）”模式和资产证券化（MBS）模式。建设共有产权住房所需的融资模式，既可以制定相关优惠政策，也可以沿用或变形公租房中部分操作模式。第一，引入“建设—运营—出售（BOS）”模式。该模式继承并改进了PPP模式所具有的优点，整个运行模式由建设期、运营期和出售期三个阶段组成。前两个阶段和PPP模式相同，在运营期过后，政府会重新将住房上市出售。也可由运营公司自行回购再出售给其他保障人群。并依据签订合同时所规定的投资回报率，将租金收入和出售后的增值收益分配给运营的私人公司。该模式的优点是可以加快政府资金回笼，又可以使住户获得稳定产权，社会资本取得稳定的投资回报，具有现实可操作性。也可以引入资产证券化（MBS）融资模式。这是一种低风险、收益稳定的投资工具，主要是将具有未来现金流但缺乏流动性的共有产权住房抵押贷款聚集起来，通过结构性重组将其转化为可以在市场上出售和流通的证券以此来筹集资金的过程。当前我国居民储蓄存款数额巨大，广深高速、珠海高速已为资产证券化提供了成功经验，完全可以尝试应用于共有产权住房项目。
最后，在棚户区改造住房中引入住房合作社模式。住房合作社模式是一种集资建房的公私合作形式，是被西方国家普遍适用于解决保障性住房问题的融资手段，因此可被用于我国棚户区改造住房建设。这种模式有两种资金筹措渠道：一种是企业捐赠，政府会对捐赠企业进行土地使用优惠政策和税收减免政策。另一种是棚户区居民利用个人储蓄资金加入合作社，由住房合作社将新建的棚户区改造住房售卖给被保障居民，该房屋只能在合作社员之间流转，不能向外售卖。
3.2深化财税制度改革，发挥税收政策的调节作用
近十年来，我国部分城市房价上涨迅速，保障性住房建设略显迟缓，原因之一便是现行的税费制度无法满足我国新时代经济社会的发展要求。因此，进行财税制度改革，调节保障性住房供给结构与数量，引导消费者理性购房行为，是完善我国保障性住房建设的重要环节。
第一，从保障性住房的审批、建设、流通等方面减轻税赋。我国房地产开发需要经历漫长而复杂的审批过程，其中房地产企业需要缴纳25个政府部门所开设的50余种税款，这些税款大多产生于审批、建设和流通环节，税费总额占总计成本的18%—22%。我国应继续推动政府职能机构精简化改革，继续有效地清理、归并税种，降低税费。这既有利于降低房价，还可以降低建设配套保障性住房企业的额外成本，激发其建设保障性住房的积极性，将更多的资金用于提升住房质量和建筑效率。
第二，推动房产税改革，使房产税成为地方政府财政收入的主要源泉。我国保障性住房发展迟缓的原因之一是因为政府财政支出紧张，为此必须向拥有多套住房的城镇居民征收房产税。
3.3深化住房制度改革，优化保障住房的供给结构
在短期内，通过地方政府财政补贴多种渠道增加住房供给。在保障性住房领域，最核心最首要的问题就是房源问题，相对于中低收入困难家庭来说，现有的保障性住房的存量还不足以满足其需求。因此，为增加保障性住房供给数量，政府要积极发挥建设主导作用，兼顾到保障对象的实际经济能力及政府的财政补贴压力，探索公共租赁住房融资机制和租售并举新道路。并通过回购、回收、收购、捐赠等方法来筹集，力求做到全方位，多渠道地增加保障性住房存量。
四、结束语
当前房价居高不下，关于保障性住房供应问题已经成为当下社会讨论的持续热点话题，不过目前保障性住房制度体系中存在着一些不足，需要政府相关部门对房地产市场进行调研分析，及时公开发布有关保障性住房供应政策和信息，加强对申请材料的审核，建立合理的保障性住房退出机制，创新管理和服务模式，做到“居者有其屋”，促进社会主义公平地实现。
参考文献：
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