摘要：目前，在房地产业进行房地产开发的过程中，其前提条件就是要充分考虑相关的法律条例和政策制度，这样才能有效的进行房地产开发，促进提升房地产业的经济效益。但是，现阶段发展的房地产业中仍旧存在着部分房地产业没有依据相关的法律条例和政策制度进行房地产开发，尤其是在关于土地管理制度方面，一味地追求经济效益，占用了大量的土地资源，造成了土地资源浪费，甚至是非法利用。因此，在房地产开发过程中，应当注重我国相关的土地管理制度方面的要求，在允许范围之内进行房地产开发工作。
关键词：土地管理；房地产开发；内在联系
1土地管理制度与房地产开发的内在联系
1.1房地产开发必须遵循土地管理制度
在我国，从事各项经济活动的前提条件就是要严格遵循相关的法律法规，应当在法律法规规定的权利范围内从事各项经济活动，不得进行超出法律法规规定的经济活动或者不法行为。因此，房地产业在进行房地产开发过程中必须遵循土地管理制度，在土地管理制度范围内合法利用土地，合法获得土地的经营使用权。随着社会发展的不断进步，我国关于土地管理制度方面不断完善，对房地产开发业务也越来越重视，针对房地产开发活动中的各个环节制定了一系列的法律法规，要求房地产业严格遵循这些法律制度规定。比如，采购法和招标法。这一系列的法律制度规定，对于企业在获取土地使用方式上也造成了一定的影响，由传统的地方政府协议出让土地给房地产业转变为政府以招标的方式拍卖土地给房地产业，这一法律制度规定不仅严格限定了地方政府出让土地使用权的方式，而且一定程度上保障了人民的利益。
1.2房地产开发过程中存在的土地管理方面的漏洞
在实际房地产开发过程中，虽然许多房地产业严格遵循了国家出台的土地管理方面的法律制度，但是私底下还是有许多房地产业试图利用土地管理制度方面的漏洞谋取企业的经济利益，增加企业的利润。在20世纪时期，国家还未进行改革开放，经济水平有待提高，中国土地广阔，大部分土地没有被开放，并且人们还未完全有财产私有权的意识。国家为了促进经济水平的提高，出台了一系列吸引投资的政策，其中在土地转让方面，当地政府只需要与企业私下进行协商签订协议，且所签订的协议也不需要向社会公众公开展示。具体体现为：第一、房地产业在进行房地产开发活动过程中所需要的土地，只需要向当地政府申请土地，便可以获得大量土地的使用权；第二、房地产业在申请对土地使用的过程中，需要建立形式多样的实体单位，且向政府承诺向申请的土地中进行投资；第三、房地产业向当地政府申请获得的大量土地，只是设置了工厂展览，并没有以实际的建设需要对申请来的土地进行运营建设；第四、房地产业在申请土地使用权时向当地政府承诺的将对申请的土地进行投资开发并没有允诺，没有对申请的土地进行大范围的开发且没有采取有效的发展措施，造成了大量土地囤积。这一系列表现表面上虽然严格遵循了国家关于土地管理方面的法律制度，但实际上是在钻土地管理制度方面的漏洞，并且掩藏了这些不遵循法律制度的行为。
2土地管理工作变迁对房地产开发经济的影响
增强守法意识，保持良好的公信力。随着国土资源管理制度体系的建立健全以及房地产行业市场的规范有序化，土地资源管理领域逐步形成了“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的高压态势。房地产企业在开展运营活动的过程中，应当知法懂法，严格遵守法律法规。一方面，需要从主观上杜绝寻找现有制度漏洞以谋取自身利益的侥幸心理，保障开发项目的合法化；另一方面，需要强化政策的解读，争取政策的支持、资金的帮扶，以有效提升自身的实力，保持并增强企业的公信力。
开展多元合作，增添发展新动力。随着国土资源集约化管理工作的深入开展，各地政府以及土地资源管理部门的服务意识和管理水平显著提升。
在大力开展保障性住房以及新农村建设以及土地整理等项目的背景下，房地产企业应当积极寻求与政府部门的合作，获取政策和资金上的扶持，由此，不仅能够克服房产项目开发周期长、审批流程繁琐等问题，而且便于房产企业与各个管理部门达成共识，展开高质量的沟通与协商，为房地产企业的健康发展增添新动力。
转变发展方式，倒逼自身转型升级。在转型发展的背景下，房地产企业应当强化对包括土地资源分配政策、税收政策在内的多方面政策的研读和理解，以政策为导向，推动自身转型升级，以持续提升企业的发展效益。与此同时，在项目的具体建设与运营的过程中，不仅需要创新营销渠道，完善营销策划，提升项目的竞争力，而且应当深入贯彻“上规模、有档次、见效益”的发展理念，以社会需求、市场需求为导向，做精品、保质量，以有效提升人民的幸福感和获得感。
3优化措施分析
3.1法律环境优化
法律不能违背，法律是制度的一个方面，所以企业必须要遵循。我国的土地管理有关法律仍然需要完善。早在2000年，我国就对房地产行业做出了规定，有关法律也初步形成。从那时起，房地产行业就有了规范制度，法律还能对房地产行业进行制约。但在实际的施工过程中，有关法律的不成熟就有所表现，其中最大的问题是取得土地的方式。在那时，房地产商和政府协商后，形成共识就可以使用土地。这也不难看出在里面有很大的风险。房地产商所处的地区，只要官员权力越大，就越有权力出让土地，并没有做出详细的规定，所以不能得知房地产商是不是规范的，这样的情况还持续了很长的时间。直到2004年，我国地方政府调整了政策，发布了土地出让的有关政策，经营土地不是通过政府官员和企业私自转让了，需要有规范的流程，比如挂牌等等，这样的改变对房地产开发有很大的意义。国家对相关法律的建设和修改，都体现出了制度的成熟和国家的稳定进步，成熟的目标不会在一夕之间实现，需要缓慢递进的过程。因此，制度的完善还需要一定的时间。在这个过程中，我国可以多学习和吸收外国的经验技术，通过多种多样的渠道来提升自身的实力，积极解决途径遇到的困难，以更好地完善制度。
3.2国有土地收购储备机制要尽快的建立，从而开辟资金渠道用于城市建设
土地储备制度是指政府部门要以法定程序为依据，以市场机制为途径，以土地利用和城市建设的整体规划为准则，对土地进行前期开发或是存储利用收购、收回、置换或者征用等方式进行，从而对城市各种建设用地的需求进行供应和调控的土地经营管理制度。强化垄断土地一级市场是建立土地储备制度的主要目的，能够保障统一管理，对城市存量的土地资源进行优化配置，对新增的建设用地进行严格的控制，保证土地市场的公开、公平、公正，保障土地利用和城市建设的规划的更好实施，保证国有土地资产的价值并促进其增值，将存量地进行盘活，积累跟多的资金用于政府开展城市建设。新的《土地管理法》充分体现出国家严格的控制新增的建设用地，将粗放的土地利用方式逐渐转化为集约利用的方式，将存量土地从外向内的进行盘活。各地都对土地收购和储备机制进行积极的筹备和建立，并已经得到良好的反馈。
结语
总而言之，土地管理制度的性质内容决定了房地产业进行房地产开发工作的进行。从土地管理制度变化的历程来看，虽然在此期间不断得到了发展，但是仍旧存在一些问题待解决，应当不断完善土地管理制度的法律法规，为房地产业进行房地产开发提供良好的发展氛围，同时，房地产业应当遵循现行的土地管理制度或政策，严格按照法律法规开展房地产开发活动，而且不断增强自身的发展能力，提高企业的信誉度，避免出现发展过程中的一些不法行为，这样才能切实的维护企业发展的利益。
参考文献
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