摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的各行各业的发展也有了进步。土地储备制度起源于欧洲，于1996年引入我国。我国土地储备制度多年来不断完善，并取得了一定成效。但在这一过程中也存在着管理不到位、资金使用效率低、宏观调控效果有限等问题。这些问题造成了土地储备成本过高、潜在风险过大等问题。由于成本是可控的，为了降低潜在的风险，我们需要探索如何科学合理地控制土地储备成本。
关键词：土地储备；成本管理；有效措施
引言
土地的储备项目在实施过程中产生了大量的档案资料，形式多样，包括图表、文字、音像等，是土地储备过程中实际情况的记录，因而要重视对土地储备档案资料的管理。传统的手工管理方式比较落后，与当前土地市场的实际需求不相适应。在当前新形势下，档案管理工作要求向信息化、数字化方向发展，有利于管理效率的提高、促使土地资源的开发利用更加合理。结合笔者实践，现对土地储备档案管理信息化建设中的问题及发展建议进行探讨。
1土地储备成本概述
土地储备从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本，它包括通过各种方式获取土地使用权的成本、开发整理的成本、储备的成本、挂牌上市的成本。土地储备成本根据土地储备的流程有三大成本：土地获取成本、土地前期成本、土地保有成本。土地购置成本是指获取土地的费用，主要包括征地、安置补偿费及相关税费等；土地获取成本主要是征地、拆迁搬迁、安置、工程、服务等等费用；土地前期费用主要是场地内三通一平及场地周边的市政配套建设费用；土地保有成本主要是财务成本、土地管理费用等。土地储备成本需要的资金很多，且占用时间较长，但是成本基本可以预见。土地储备根据场地的现状通常会有各类的成本，费用比较繁杂，需要的资金数额也是巨大的，通常小到几亿元大到几十亿元。土地所有权获取成本所占比例相对较低，其成本受土地的利用程度影响很大。未开发荒地成本低一些，建设成熟土地成本较高。增量的土地成本低一些，存量的土地成本较高。土地的一级开发通常占整个成本的一半以上，通常会有土地的整平、各种配套设施的建设等等，不同规划不同位置的土地，其开发的成本也会有区别。
2土地储备成本控制的重要性
2.1影响土地使用权出让效益
我国国有土地使用权出让制度是国家调节土地市场、房地产市场供求关系，增加地方政府财政收入的有效的手段。依法科学地确定出让起始价作为土地使用权出让制度中的一个重要环节，能合理显示国有土地使用权的资产价值，有效防止国有土地使用权资产的流失。根据出让起始价不得低于出让地块成本，不得低于地块基准地价这一原则，土地储备成本直接影响出让起始价的制订，加强土地储备成本控制有助于使土地使用权出让效益最大化。
2.2影响土地储备项目的投资、融资决策
土地储备项目的成本是投资、融资决策的前提。土地储备项目预期收益能够覆盖储备成本，土地储备投资才有经济价值。应用土地储备成本控制，能为政府的土地储备投资决策提供有力保障。
土地储备项目开展需要大量的资金，融资是解决资金来源一个重要渠道。依托土地储备项目预算成本高低决定确定融资规模大小时，加强土地储备成本控制就显得尤为重要，筹集资金过多，会造成资金闲置浪费，还会增加融资成本及经营风险：而筹集资金不足，又影响项目的正常开展。
3优化措施分析
3.1加强项目前期阶段的成本控制
土地储备成本控制的前提是设立一个科学合理的成本目标，而科学合理的成本目标的设立需要进行详细的现场调研。征收方面由入户摸底凋查小组负责，入户摸底调查小组由指挥部、街道、社区、征收实施单位的工作人员及测绘技术人员组成。调查小组必须对于征地、拆迁中可能涉及的各项资料进行详细的记录、收集并拍照。入户凋查表由入户调查小组成员及被征收人现场共同签字确认。前期开发方面由代建单位工作人及相关部门技术人员实地查看，摸清土地储备地块内的需要迁改的杆线、管道、河道等，并形成书面报告。财务费用方面需结合土地储备项目的具体情况，综合考虑国家融资政策、土地储备机构资金情况等进行测算。通过深入分析，论证项目的可行性，着重研究敏感性因素，设立合理的土地储备项目目标成本，并将目标成本细化至土地储备的各个环节，如土地征收、房屋征收货币补偿成本，购买产权调换房屋成本，搬迁、临时安置补助费，对被征收人的补助和奖励，停产停业补助，杆线、道路等工程，与征收有关部门的工作经费、财务费用，其他相关费用等。建立土地储备成本责任制，土地储备工作奖惩机制，确保将土地储备项目成本控制落到实处。
3.2强化土地储备成本管理观念，控制土地储备成本
土地储备工作的开展要与土地的需求相适应，并尽可能减少多余的中间环节。根据地区的总体规划以及项目进展情况，在项目落地后适时地进行土地储备工作，尽量避免土地的闲置浪费，做到供需平衡。第一，它可以极大地减少土地的长期闲置以及因此产生的各种现场费用，同时还有资金的时间成本。第二，土地储备的供需平衡，减少了土地大量储备造成的土地闲置，保证了土地的有效开发利用，有利于合理配置土地资源。利用多种方法进行土地储备，尽量降低资金的支出。根据资金的准备情况，确定土地储备模式：当资金充足时，可以直接进行储备、挂牌上市；当资金紧缺时，可以进行招商引资，采取优惠政策吸引开发商投资，利用开发商资金来完成土地的收储工作，再进行挂牌上市，减少自身的资金投入。同时可以将储备土地临时用作停车场、堆放场地等等，进而获得资金，减少土地储备的支出。类似项目经验表明，降低融资成本、贷款利率，加快土地开发利用，快速回收资金，能够有效降低资金成本。第一，多渠道获得政府的财政资金，加大资本金的投入，减少融资贷款的发生。第二，对于一些大规模开发建设的项目，可以分批进行土地储备上市，减少中间环节的成本，在资金回收后再进行其余地块的土地储备工作。
3.3强化廉政建设
土地储备项目的利益相关者相互勾结，内外部勾结的欺诈行为会导致土地储备成本的急剧上升，也会造成严重的不良社会影响。因此,政府应该完善监督和问责机制,坚持惩罚与预防与预防相结合原则,规范行政管理,金融和土地储备项目的人权,并进行抽查为土地和房屋征收补偿资金的释放,操作基金征收和服务费用的计算和使用基于规则还是不规则的。严厉打击土地储备过程中的腐败行为，追究其行政和法律责任，确保土地储备工作依法、合规、公平、公正、公开。
结语
土地储备工程的成本控制是土地储备工作中一个非常重要的环节。土地储备项目能否实现预期收益取决于成本控制。因此，在整个项目实施过程中，必须做好成本控制。土地储备项目成本控制的方法远不止这些，还需要我们在今后的实践工作中继续深入探索，找到科学有效的控制措施并加以应用。
参考文献
［1］陆少妮．我国土地储备制度的定位分析及其完善［J］．国土资源情报，2018．
［2］吴强．关于土地储备整治财务管理的探讨［J］．财会学习，2019．