摘要:招拍挂土地出让方式是2002年我国国土资源局出台的政策。其实,用招拍挂土地出让方式代替传统的协议出让,是土地改革制度的一大进步。但是,同时我们通过对招拍挂土地出让方式的探究,也发现在这种模式的实施过程中存在很多的问题,因此,找出招拍挂土地转让方式存在的问题并加以解决是非常有必要的。
关键词:招拍挂;土地转让;存在问题;改善方式
1 招拍挂土地出让方式的现状
随着土地制度的改革,招拍挂土地出让方式取代了协议出让土地的制度,政策刚出,人们觉得这种模式的出台防止了暗箱操作的现象,是当之无愧的公平、公正的最新土地出让方式,深受人民群众的追捧。然而,随着近几年的房价的节节攀升,人民群众的生活压力逐渐增大,其开始质疑招拍挂土地出让方式的出台间接地影响了我国整体的经济发展,人们开始反思出现这种情况的原因。更多人认为招拍挂土地转让方式是地价高、房价不降反增的关键所在。招拍挂中,拍卖价格高的人获得了地皮,在后期开发项目中的房价也一定会增加,这就避免不了需求者为达目的哄抬地价的现象发生。
从理论上来说,招拍挂土地出让方式可以提高土地交易的透明度,从根本上避免腐败的现象。因其模式通过公开竞标的方式来实现,能够让土地的流转放置到人们的“眼皮”下进行,让人们一方面可以获得更加公平公正的竞争机会,另一方面,也能够让人们对其进行更好的监督和监管,从根本上避免腐败的现象的产生。土地是不可再生资源,归国家所有,招拍挂土地出让制度的实施对提升我国土地的价值非常有现实意义,推进了中国土地市场的进程。其相比较传统的土地流转方式有极大的进步,但是也因为土地在近些年来的珍稀性,让拍卖的价格越来越高,间接造成了房价的哄抬,无论给社会经济的发展还是人们群众的购房需要来说都造成较大压力。
2 土地招拍挂出让制度的弊端
众所周知,我国的土地是属于国家的,居民买房拿到的只是土地的使用权,随着时间的推移,土地出售的收入已经成为大部分地方政府的主要财政来源,这让许多地方政府对土地出售的依赖度大幅度提高。由于我国特殊的国情,在中国,国家在土地市场上绝对占据垄断地位,再加上土地招拍挂出让制度实施的是“价高者得”的原则,这就让土地的价格也越来越高,许多地方政府开始不再按照一开始制定的城市规划来合理利用土地,而是为了获取最高的利益,于是开始不合理地进行城市扩张,这就导致了许多城市问题的出现,一定程度上打乱了市民的生活节奏,也让市民的生活环境越来越糟糕,尤其是一些地方政府为了谋取私利,甚至将一些原本是植被的地方也大力开发工业,很大程度上破坏了自然环境,违背了人与自然和谐相处的原则。
在大部分的土地招拍挂出让制度的实施过程中,前来竞拍土地的大多是房地产公司,随着土地价格的不断攀升,房价也是越来越高,也让老百姓的生活质量有所下降。在所有的土地出售的过程中,一些政府往往会为了创造最大的利润,从而采取一种饥饿营销的方式,让土地市场呈现出一种供不应求的趋势,这样一来,土地的价格也就随之水涨船高了,如此一来,开发商的土地成本就会很高,他们为了获取足够的利润,就会将成本的大多数在房价中体现出来,也逐渐有些超过正常的范围,据调查,在中国的这种形势下,有许多家庭都是没有购房能力的,生活压力也是越来越大,这某种程度上也是由政府制度的不完善所导致的,不仅仅如此,房价的升高也导致一群人的出现,那就是炒房者,他们的存在让房子呈现出一种供不应求的假象,从而进一步推动房价的上升,这就会让房地产行业呈现出一种虚假的繁荣,更严重的话,还会形成经济泡沫的现象,极大地危害了我国地经济整体结构。
3 针对土地市场招拍挂出让工作问题的对策
(一)促进信息对称
首先要做好对消息发布及宣传的管理,将有效信息最大程度内传达给潜在的需求者,最终保障竞买人能掌握到充分的有效信息[3]。在对土地使用权进行出让前,应确保竞买人能对对应地块有着详细真实的了解,最终提高竞争的公平性。对于不可公开的信息,要能将对其的监管力度加强,确保信息不会被人为泄露;审查及设定竞买人资格,并确保审查的严格性以及设定的科学性,确保所设门槛的合理性,避免太低或过高;当地政府要能保障供地的合理性和科学性,将土地供应、城市规划的有关计划合理制定。
(二)完善地价管理体系
首先要将土地储备加强。土地储备的制度能指导房地产领域的发展以及城市规划,地方政府要利用既严又紧的政策指导建设用地的供应工作,从上一级所制定的规划度建设用地的布局及规模进行严格控制。此外,要将土地利用总体规划、年度计划具备的指导及控制作用充分发挥起来,做好对耕地的保护,将城市土地的供应结构、数量及进度合理确定,确保土地市场的稳定性;其次要将服务体系完善起来。例如发展土地估价业,保障估价服务质量,做好对城镇中基准地价的监测工作,构建有关土地管理的现代化信息系统等等。
(三)优化出让竞价规则
在招拍挂土地时,土地价格、竞争程度会受到招标、挂牌及拍卖的方式不同影响,因此要从实际情况出发进行出让方法的选择,以此将土地市场配置工作的效率改善。综合资质评定以及价格入围可引入招拍挂环节中,优化招标环节中的评价体系。此外还要根据用地的不同类型进行拿地模式的改变,要想控制地价对国内房价上涨的影响,可利用综合竞价模式来开展工作。
(四)科学分配土地出让金
在现有的法规前提下,调整土地出让所获收入的具体使用范围,为各费用支出创设对应的管理要求,最终实现收支两支线目标,为地方国库上交全部收入,会经地方的有关基金预算要以土地出让收入来充当支出。在特别预算管理中归入征地支出、土地出让金,各级政府的土地出让有关收益基金要分别创建,将支出方向规范起来,保障土地出让收入的分配管理有效性。
(五)做好廉政建设
导致权力出租问题的发生原因,在于土地出让环节内的一定权利膨胀及监督失效状况。政府要加强在土地出让内的廉政建设,司法监督、内外部监督以及舆论监督等工作都需要加强。土地出让要确保操作的规范性,并利用强化监督作为保障,确保出让环节内的公正,以此避免受贿等问题的发生。此外,还要坚持集体会审这一制度,以此避免开发商及有关人员进行合作洽商寻租。在土地出让中要加强对违法行为的监督、调查和处理力度,发挥纪检监察部的主体作用,做好群众监督及媒体监督。
(六)做好招拍挂出让后续管理
在招拍挂之后,最终结果以及土地出让的签订合同要公布及时,要保障竞得人能在土地成交之后按时缴清剩余价款。在土地出让的有关合同中,要对对应土地的开发周期及用途等有关信息进行明确规定,避免出现一定的土地违法行为。
4 总结
为了能够站在时代的前列,避免被历史的洪流所吞噬,社会中的每一种行业都需要做出相对应的改变,土地市场也是一样的。只有通过对土地出让制度的完善和改进,才能遏制一些不良现象的蔓延,并且让土地市场重新焕发积极向上的活力,进入一种良性循环的状态,让市场的经济能够平稳的发展,居民的质量才能越来越高,国家的发展水平也会越来越高。
参考文献:
[1]张惠明,张晓恩.土地招拍挂制度改良之我见[J].经济研究导刊,2014,(28):170-172.
[2]满红.土地招拍挂制度在高房价背景下的分析[J].房地产导刊,2015,(23):25-25.