摘要：笔者结合多年工作经验，深入分析农村房地一体权籍调查工作实施技术标准、工作内容、执行方案，权籍调查执行方案等相关内容，希望给相关专业人员提供借鉴与参考。
关键词：农村；房地一体；权籍调查；实施方案
1 农村房地一体权籍调查工作内容
农村房地一体权籍的工作不仅仅需要收集各方数据，例如全面清查农村宅基地、集体建设用地建筑物的地理位置和面积、用途等有关建筑特征以及权限所属具体结构等方面，同时还需要掌握不动产权籍调查数据库，实时关注房地建筑物的动态变化，为其发放证书、提供相关数据资料等，对于流程均统一化登记保证收集数据的真实性和准确性[1]。
1.1农村房屋用地调查
调查的数据基础来源于各个区域已经收集的国土调查结果、集体土地、农村土地使用情况及所属权限结果，在此基础上考察宅基地及集体土地的使用情况即界址、用途和权限变动情况，以便于收集这两种土地的外形特征、占地面积等具体权属信息，再进行实地的考察测量地籍要素、填写各类信息，记录矛盾所在，绘制宗地草图，制作地籍图、宗地图、界址点坐标表。
1.2农村房屋调查
为了实现在调查房屋、用地过程中可以进行统一记录、管理入库的目标，在调查中也需要考察地方建筑的权属情况、建立时间、建筑结构以及外形特征、楼层数量的信息，测量房角点以及边长的数据，在面积上的测量不仅仅要求总体面积还需要分摊面积的数据，以上信息数据均一致填写在调查表里。
2农村房地一体权籍调查执行方案
2.1方案执行技术原则
在进行农村区域内对于宅基地以及集体土地相关的调查中，不论是对于基础地籍方面的测量还是所属权限以及使用情况的考察，都需要遵守原始的目标：界址清楚、权属合法、面积准确，关于地上房屋建筑的数据测量如面积、边长这类附属建筑的有关数据，都是为了满足日后的不动产证书发放、国土执法相关的工作，还有满足相关政府单位考察自然情况与今后的绿植规划以及设计农村发展走向，同时保证了农村房地一体权籍调查的现势性[2]。
2.2技术方案
2.2.1图根控制测量
图根点选取GNSSRTK动态测量方法，根据环境的差异决定全站仪测量，比如适用于易被较高建筑物、植被、山区遮挡地区或者是卫星信号不稳定区域。
2.2.2地籍测量
地籍测量不仅仅针对于宅基地与集体土地，其地上建筑物、附属房屋都需要作为测量对象。
（1）测量方法。技术上是运用内外业一体化的数字数据测量，使用的工具有全站仪和小棱镜，在对房屋的房角点、拐点位置使用工具为前者，后者在考察时运用。现场收集结束后工作并未完成，还需要专业质检人员再次检验现场核对数据的正确性，一旦发现差异便需要寻找问题来源并且避免相同差错发生。
（2）村庄地籍图的测绘对象及表示。地籍图是项目开展的基础，需要确保其绘制、表示均遵守相关规范，根据界址点精度要求来规范地籍要素。
（3）地籍测图重点关注内容。编码的设定是需要基于现场实际建筑的，地籍图中关于地籍、地形、管线、房产、水系、植被、地表覆盖等都需要正确的编码数字标示。
2.2.3不动产权籍调查
（1）不动产的编码是有具体的相关规定的，其相关的编码结构应为７层２８位层次。
（2）调查方式。根据已知图件来进行调查，已完成地籍调查后现存的地籍图、行政区划分图都是工作的基础，统计的单位是宗地，遵守不动产登记要求进行相关工作。采用现场考察方式中需要了解的内容有不动产的界址、使用用途、四至、所属权限来源，多次核对保证各类信息的准确性。
（3）调查对象。针对不动产方面的调查内容有房屋建筑结构、楼层数、建立时间以及用途情况等，取得的数据也要和批准建立时的内容保持相同。不同房屋类型调查内容也有所差异，居民楼则需要了解单元和房屋编号，而一房多户就需要明确分户界址和所属来源，通常房屋权利人需要来到现场指界、明确分户界址、确认签字，“权属调查记事”中记载此类的相关调查成果。
2.2.4土地权属调查
（1）土地权属调查相关规定：①保证数据的全面性，对于所属权力来源、实际与批准用途、面积、界址情况都需要完整地记载；②保证信息的真实性、及时性和透明化，对一个农村地籍调查收集完毕后需要尽快对结果进行检验，并向广大居民进行公示；③信息的真实性是地籍调查表的基本要求，保证任何数据、字迹的工整并且是一次性完成，不存在任何可能修改过的痕迹；④测量的工具也是有所要求的，需要采用检验符合规定的钢卷尺还有红外线测距仪这类设备进行准确的实地测量。
（2）地籍调查的基本内容：①对宗地所属权利人本身的调查以及家庭状况都需要有所了解；②所属的工作岗位相关内容，例如名称、工作方向、法人、负责人的具体身份资料；③关于房屋的地理位置、实际与批准用途、所属权利人、使用权所在；④土地及地上建筑物的总共面积、分摊面积、自然楼层数、房屋类型的基本权属信息。
（3）宅基地权属调查的原则：把一个个村庄作为调查的目标分类，并且在调查之前要了解村庄相关的具体信息，例如在房屋不动产、行政区划分，提前与村委会的团队取得联系进行协商。
2.2.5房屋现状调查
房屋建筑的现场情况的考察内容有：房屋位置、建筑结构、楼层数量、各类面积边长、使用情况、建立时间还有房屋墙体归属调查等信息。
（1）房屋调查基本原则：
①房屋产权人：房屋产权人通常要么是个体要么是集体所有，个体产权人一般是家庭户主，若是共同所有，所有人的全部名单需要具体说明标注。②房屋产别：具体是指该建筑的产权权属。③房屋的用途：这里并非是指批准用途，而是实际情况房屋的使用用途，会有住宅、办公、工业、商业以及其他进行区分。房屋的用途可能并不是唯一的，有多种用途时需要进行调查备注说明。④房屋总层数和所在层次：计算房屋的总层数需要关注的还有地下的楼层以及上层的阁楼，自然层数的计算是需要包括这两种情况在内的。⑤房屋建成年份：这里的年份时间具体是指实际房屋建成完毕的时间，倘若房屋进行二次翻修的情况，则以房屋翻修完毕的年份进行记录。⑥房屋墙体归属调查：墙体归属可能会与房屋权利人有所差异，具体要考究墙体所有权的来源。
（2）房屋幢号：是以宗地作为统计单位，在此范围内要为房屋进行数字编号。
（3）房屋分户图制作：分户图是需要进行分层制作的，分户进行调查，表示房屋权属范围的细部图。
2.2.6房产测绘
房产的测绘有以下要求，首先测量的草图要使用的绘制方法是概略比例尺的方式。图件的内容标注方向即向北，也需要在建筑上标明相应的单元房屋编号、自然层数、建筑结构和建成年份这类的备注。对绘制图的核实测量要以栋为单位，数据单位为厘米，数据字头方向为北或西。
2.2.7不动产数据建库
（1）数据预处理。这一项工作就是处理实际空间方面的数据，主要是针对房屋地形、宗地、房产、房屋自然幢方面的。对于图层上的管理是非常多方面的，对房屋层、道路层的整理，同时还需要对水系层、植被层这类进行分层管理，针对不同房屋也需要标注属性信息。
（2）宗地处理。关于宗地处理是针对不同信息的录入记载，主要是界址信息、单位编号、权籍信息的记录，关于宗地界址点还有界址线方面，都需要是在权籍所属调查结果的基础上，界址方面的处理很重要，关于面积划分、计算都需要有所运用，同时也要核实数据以及各类关键点的选取是否出现偏差，各个处理均没有问题才可以保持宗地调查前后的拓扑结构。
3农村房地一体权籍调查难点
（1）有些房屋的实际用途与初期批准用途发生矛盾，就需要村民确认实际用途并签字，但是村民常常对非宅基地用途了解不透彻便拒绝签字，导致调查过程受阻。
（2）能够实地进行考察并且有房屋权利人在场的情况极少，多数户主均在外地务工，房屋空缺无人居住，以至于项目无法开展。
（3）存在多处隐蔽点，难以观测。
（4）农村房屋多是连片，给分辨清查带来困扰。
（5）调查工作人员流动量大，无法保证人员之间的默契配合。
（6）图根控制点容易受到干扰，导致误差变大。
（7）一些房屋即使有合法手续但是与地类图斑存在差异。
（8）向广大居民公示时提出的质疑等都需要多次核查改正。
结语
本篇文章针对农村房地一体权籍调查设计的实施方案，由于房屋土地是每个居民赖以生存的基础，并且有助于国家今后产权的改革完善，所以农村房地一体权籍的调查方案显得尤为重要，同时需要调查工作进行的全面及时。
参考文献
[1]陶倩.农村不动产确权登记的实践与探索——以宁夏回族自治区农村宅基地“房地一体”确权登记为例[J].中国房地产,2019(34):48-51.
[2]刘津予.农村房地一体确权登记问题研究[D].内蒙古大学,2018.