摘要：我国进入二十一世纪以来,经济得到迅猛的发展,人民的生活水平也逐渐提高,因此许多人面临这住房问题,在我国房屋问题上,房屋的面积是根本界定方式。这也决定了我国人民对住房面积的重视,但在进行规划时,算法以及施工的不同会导致规划面积与测绘面积存在一定的差异,由于缺少房地产商与客户的沟通渠道,因此纠纷时常发生,给房地产公司的销售造成一定的麻烦与困扰。鉴于此，本文将对不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策进行分析，以供参考。
关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析
引言
一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。
1房屋各类面积基本概念
1.1房屋使用面积
所谓房屋使用面积指的是房屋户内所有能够使用的净空面积，按照房屋内墙线的水平投影进行计算。房屋内的柱、墙等结构面积及保温层面积不包括在内。
1.2房屋建筑面积
所谓房屋建筑面积指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，主要包括阳台、地下室、挑廊及室外楼梯，具备上盖、结构较为牢固，层高不小于2.20m此类永久性建筑。而成套房屋其建筑面积则包括套内的建筑面积与分摊面积，其中套内建筑面积为套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三者之和。
1.3预测面积
预测面积主要是根据图纸的构画面积决定的,主要由房地产商邀请专业的设计师与国家相关的鉴定人员共同完成,因此图纸完成后还需要提交国家有关部「l进行审批,当审批合格之后才能付诸实践『刘。因此预测面积只是一种法律依据,在这个预测范围之内进行的施工才被国家承认,而不是工程完成后的实际面积。
1.4实测面积
所谓实测面积，指的是房屋在竣工验收后由通过相关部门认证且具有房产测绘资质的测绘单位按照房屋竣工图纸、《房屋测量规范》、变更图纸及预算数据等来对房屋实施实地勘测、绘图与计算所得出面积。实测面积为购房者进行房屋所有权证、房款结算、他项权证及物业费结算的重要依据。
2房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因
2.1建设单位原因引起的面积差异
2.1.1规划设计变更引起的面积差异
开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用面积的分摊，进而引起分户面积的改变。
2.1.2开发建设单位违规操作引起的面积差异
开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，如原规划设计总层数为10层，结果竣工时建了11层，或者原规划分户面积100平方米，结果建成了120平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。
2.2图纸变更及数据采集所产生的差异
图纸是施工作业的基础,也是前期房屋规划最重要的面积依据,因此图纸的变更极易导致测绘面积与规划面积的差异。而且图纸的更换在前期准备工作上几乎是常事,这是由于销售工作与施工工作的分离导致的,各自为政是导致房屋测绘面积与规划面积出现差异的最大原因。此外数据的采集也存在这许多变量,在每次的测算上都有可能造成不同的差异,这些差异决定了前期的计划与中期的施工的质量,也实实在在的对房屋的面积产生不利影响,使预售的房屋面积远远小于实际的测绘面积,引起法律纠纷,给房产商带来实际的经济损失。
2.3技术原因所产生的差异
当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。
3房屋测绘面积与规划面积存在差异时的登记应对策略
3.1统一房屋面积计算的原则
消除房屋测绘面积与规划面积的差异的最重要的方式,是依靠统一房屋计算面积来实现,因为市场上的房屋的测绘面积的标准复杂无序,是导致房屋测绘面积与规划面积的存在差异的最大原因,因此只有房产商与有关部门配合,发布房屋面积计算的统一标准,才能从根本上解决房屋测绘面积与规划面积的差异的问题。房地产商也要从客户的要求出发,进行房屋测绘面积与规划面积的革新,争取在满足客户要求的基础上,做好房屋的测绘工作,保证在竣工之后,房屋测绘面积与规划面积能够达到统一减少客户与房地产商的法律纠纷问题,为房地产业带来有序的规则与经济效益。
3.2经现场核实并征求相关部门意见后处理
一是如果是由于规划验收测绘和房产测绘依据的技术规范不同：如封闭式阳台规划验收按一半计算建筑面积，但房产测绘则全部计算建筑面积所引起的面积差异，可以由不动产登记机构进行内部会商并征求住建等有关部门意见后决定，为了准确反映该不动产的权利状况，按照房产测绘的实际面积如实登记，并在登记簿上载明房产测绘与规划验收面积不一致的情况及其原因。二是如果是由于其他原因引起的面积差异，可以按照比例控制及约定俗成的方法处理。建设工程规划许可证上的面积与实测面积允许误差3%以内。不过这样处理的依据并非特别充分，只是源于商品房销售法中面积多与少的处理规定，目的是为了保证买卖双方的合法权益，并不是为了登记。如果误差在3%以上，多出规划许可部分的面积应按违法建筑处理，但具体仍需要按各地实际情况处理。
3.3加强协调,化解纠纷纠纷
是必然存在的,因为房屋本身具有许多不稳定因素,因此增加销售商与客户的交流渠道能够有效的化解一些法律纠纷,在根本上实现双赢。房屋的测绘面积与规划面积存在差异表现为两种形式。一种是房屋的测绘面积大于房屋的规划面积,另一种是房屋的规划面积大于房屋的测绘面积,根据两种不同的形式,解决问题的方式也存在着一定的差异,当房屋的规划面积大于房屋的测绘面积时需要向开发人员进行合理的要求,从而增进双方的理解,协调开放商与用户的关系。
结束语
综上所述，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋测绘面积和规划面积存在差异在所难免。但相关部门通过统一测绘标准、提升测绘水平、规范施工等均有助于房屋规划面积同测绘面积二者之间差异的缩小，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。
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