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探讨城市土地价格及土地评估研究

发表时间：2020/8/19 来源：《基层建设》2020年第10期作者：朱晓琳

[导读] 摘要：我国的土地市场自从建立以来，短短几十年的时间经历了探索阶段、发展阶段，现在处于理性推进阶段。

        河池市国土资源交易与评估中心广西河池 547000
        摘要：我国的土地市场自从建立以来，短短几十年的时间经历了探索阶段、发展阶段，现在处于理性推进阶段。随着城市化建设进程的加快，城市建筑物建设规模不断扩大，对于城市土地资源的需求量也持续上升，城市土地价格也随之上涨。是国有土地从无偿、无限期、无流动都有偿、有限期、流动性使用的土地改革过程，城市评估体系从间接评估向着直接评估的方向发展。本文从评估体系本身入手通过理论分析、实地调查等方法，研究过去的评估体系，同时借鉴市场发达城市的评估方法，对城市地价评估体系进行了更新，来解决评估地价与市场交易价格悬殊的问题。
        关键词：城市土地价格；评估意义；影响；方法分析；
        在土地实际价格的评估中不能仅依靠土地的资源价值来计算，要充分考虑土地的供求关系与经济发展水平等因素，并给予各项价值指标相应的权重，城市土地价格会受到多种因素的影响。土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地能产生纯收益。购买土地，实际上是购买一定时期的土地收益。因此，土地价格是为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价。近年来，城市建设工程量逐渐增大、城市建设面积不断拓宽，对应的城市土地价格也随之上涨，这就为城市土地价格的评估带来了难度，根据土地价格评估法的优缺点来选取适合的估算方法进行评估，这样就可以得出比较客观的土地评估，并对其进行科学地评估是十分必要的。
        一、城市土地价格的评估意义
        随着城市化建设进程的不断加快，建筑工程建设事业不断发展，从而带动了土地价格的飞涨，支持并促进了土地资源越来越珍贵，土地市场的繁荣发展，土地资源正在逐步得以开发与深入利用，然而，土地资源能够被合法、合理、科学地开发与利用则直接影响着土地市场经济秩序，其中土地价格是土地市场的杠杆，科学合理的土地价格能够带动土地资源的优化配置，实现土地资源利用的公平竞争。近年来，为了整顿土地资源市场，我国加大了对土地制度的改革力度，制定并颁布了一系列土地改革的制度和措施，土地市场发展逐渐趋向于完善。当前形势下，城市用地资源紧张，土地价格飞涨，对应的房产价格也不断上涨，无疑为人们的生产、生活带来了不良影响，在这种情况下必然需要一个科学、公平、完善的土地价格评估机制，为城市土地价格的科学评估提供依据。土地权利是一个权利束，包括土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、土地租赁权和土地抵押权等。依赖于土地价格评估机制，能够对城市不同区域、不同环境下的土地价格进行科学地评估，提供科学、合理的价格，则可以有效确保土地资源被科学地开发与合理利用，这样就能够科学地规范城市土地市场，使得城市土地价格在价格评估机制、地方政府宏调的约束和控制下朝着科学、合理、规范的方向发展，从而缓解城市土地价格评估与真正交易之间的矛盾问题，带动城市土地的合理交易与健康发展。
        二、城市土地价格评估的影响
        1、城市土地价格评估对经济发展水平的影响
        对于经济衡量发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加。一个地区经济发展水平直接决定着该地区的土地价格，经济越是繁荣、经济越是发达的区域，对于土地资源的需求量越大，土地价格自然一路攀升，对土地的总需求不断扩大，带动上地价格上涨。从各国、各地区经济发展与上地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。反之，一个城市的经济发展速度较慢、发展程度较低，则会使得该地区对于的土地资源需求量较小，直接导致土地价格较低。
        2、城市土地价格评估对人口的影响
        土地需求的本质跟人口增长对土地的需求是相辅相成的。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。整个社会行业中，房地产行业对于土地资源的需求量最为之大，特别是一个地区人口的聚集，会加剧对住宅区、商业区的需求量，购房压力不断增大，对于土地资源需求量也就不断上升。也就是人口基数越大、密度越大，对应的土地需求量越旺盛，土地资源价格也随之上升。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及上地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。
        3、城市土地价格评估对行政的影响
        土地资源属于不动产资源。是一个国家固定的资产，作为一种极为特殊、功能特别的商品，在实际的买卖和交易中必然需要国家政策、制度等的调控与干预，这样一方面能够维护土地市场经济秩序，另一方面也能保护人民群众的利益。对行政的影响主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移以及限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。对行政的影响土地价格的一大重要因素，这种干预，对土地价格影响至关重大。为了确保土地合理地使用、转移，地方政府必然要采用科学的调控政策、制度，具体则是通过税收、价格等进行调控和干预，这也无疑会影响土地价格。

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        4、城市土地价格评估对社会的影响
        城市土地价格通常与社会因素密切相关，社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，对政治、文化以及当地的社会安定程度、环境的协调稳定等等，这些都会在某种程度上影响一个城市、一个地域的土地价格。在市场经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。房地产交易的主要特点之，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。房产是城市最主要的地产产品，住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求，当对房产需求量增大时，房产价格上升，房地产开发商获得的利润增加，则房地产开发商所能支付的上地价格越高，引起地价上涨。
        三、城市土地价格评估的方法分析
        1、城市土地价格评估的等价置换方法
        在现代城市地价评估中，为了节省评估的精力和时间，一些地区采用了等价置换的原则。参照替代理论，具有相似和相同功能的商品可以相互替换和置换。在实际的城市土地价格评估过程中，等效替换转换评估模式只能用于成本性能相似的地块。其中要从地块大小、位置、周围交通等多因素进行衡量，而且在复杂的形势下，变幻莫测的土地市场竞争中，两大块土地的开发潜力、价格等也要大致相似、趋向平衡。同等条件下，自然价格低的地块更具竞争力，这样就会造成另一个类似的价格高的地块不得不降低价格来获取竞争机会，这就意味着地等价置换应该从多方面出发，多角度考虑，事实上最终的土地价格评估则完全取决于土地的综合利用价值。例如，新建筑区域的位置需要参照其当前状态和已修缮完成的类似地块进行比较。具体来说，需要从使用价值上进行深度测量，并分析其价格的科学性和合理性。买卖双方在利益之间找到了共识，并维护了双方的利益。
        2、城市土地价格评估与参考供需关系
        在市场经济环境下，城市土地价格不仅关系到土地资源的价值，而且关系到供需关系。经济理论表明，商品价格与商品的供需状况有很大关系。当供给大于需求时，价格自然会下降，城市土地资源也是如此。当城市土地资源丰富，可开发面积大，客观土地资源需求小时，地价将下降。当对城市土地资源的需求旺盛，而有限的土地资源不能再满足需求时，土地价格将急剧上涨。但是，不同城市和同一城市的不同区域具有不同的土地规划状态。土地需求和需求程度也受到一定程度的影响。关键因素达到理想水平后，对土地资源的需求不可避免地会大大增加，相应的土地资源价格也会迅速上涨。这表明城市土地价格与供需直接相关。
        3、有效使用城市土地价格评估原则
        土地资源作为一种特殊资源，在各个领域和各个行业都有着硬性需求。可以说土地资源是硬性资源，是促进不同产业发展的不可替代的载体。不同的行业将根据自己的需求进行开发，以确定土地资源的特定功能和用途，因为用于不同功能的土地会带来不同的经济效益和利润。为此，在实际的土地投资和使用中，有必要使其利用效率最大化，确保有限的土地资源得到充分利用，并最大程度地利用价值。从以上可以看出，土地价格评估还考虑了土地资源的开发利用程度、利用效果等。在实际的城市土地评估过程中，有必要确保土地在最理想的使用状态，从而实现对土地价格的合理评估。
        4、科学使用城市土地价格评估预期收益原则
        在城市土地资源的实际利用和使用中，一些投资人员通常对土地投入成本关注过多，并未准确、全面地剖析土地投资能够形成的预期收益。可以看到对价格进行了进一步的科学评估的重要性，城市土地投资与收入之间的差异或土地收入的大小应成为评估土地价格的重要参考。在复杂的市场经济形势下，城市土地过热，土地价格水平将在一定程度上影响土地投资的收益率。也就是说，在未来十年和过去十年中，我们将权衡土地市场的发展状况潜力和未来趋势，以及国家现行政策、制度等等。经过多次测量和综合因素分析，我们可以对土地价格进行合理的评估。
        四、城市土地价格评估的基本流程
        根据国家相关规定，我国目前实施的《城镇土地分等定级规程》，是城市土地价格评估进行的重要准则，对影响土地价格的因素进行全面分析，并对各个因素进行针对性评价，采用多因素赋权加和法对城市不同类型、不同用途、不同区域的土地进行测算，并对土地质量进行评价，以总结各类型、各用途、各区域土地的主要特征。从而形成综合级、住宅级、商业级、工业级和公共设施等类型的土地。同时，依照《城镇土地价格评估规程》的一些相关内容，在进行土地市场交易时，因把土地级别作为一项主要基础来展开。在将土地市场的一些相关交易资料结合的同时，选用土地价格的平均值法以及土地利用的最有效法与因素比较等方法来评估土地城市价格，进而确定各种类型土地的基准地价。
        五、结束语
        城市土地价格和土地评估是一项复杂而艰巨的任务，因为土地价格将受到许多因素的影响，要科学合理地评估地价，有必要明确各种因素的影响，并从每种影响中找出因素之间最理想的契合点，对地价进行科学合理的评估，以保证健康、和谐稳定的市场秩序，保障城市土地资源的合理充分利用，在进行城市土地价格评估过程中，必须严格遵守国家相关规定，按照相关规范标准执行，对各种因素进行全面分析，才能使城市土地资源得到最有效利用，从而推动我国土地市场的规范化、可持续化发展。
        参考文献
        [1]宫作民，高红.土地价格评估原则在实践中的运用[J].中国土地.2018