中交地产股份有限公司
摘要：在中央坚持住房不炒的政策下，当前中国房地产市场趋于稳定，房地产开发的利润逐渐透明，整体利润呈现下滑趋势。【1】【2】在这样的背景下房地产开放商之间的竞争日益加剧，全国各地土拍市场频繁出现“地王”，很多中小型企业望而却步。如何在投资拿地的竞争中取得优势，拿地强排方案设计是其中的关键，本文基于笔者在房地产开发企业多年的拿地强排设计管理经验，浅谈房地产开发拿地强排设计管理要点。
关键词：房地产开发；强排方案；设计管理要点
前言：近几年，中国房地产行业的增长逻辑发生巨变，全面进入“限价、限购，限贷、限售”的多限时代，房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润空间不断降低。【3】【4】房地产开发企业为了在投资拿地的竞争中取得优势，对强排方案设计的重视程度逐渐增加。本文以居住属性用地为例从产品定位、政策研究、方案设计三个维度浅谈房地产开发拿地强排设计管理要点。
一：产品定位
产品定位是强排方案设计的先决条件，其中有两个条件直接决定了强排方案设计的基础：户型配比及产品档次。
1.1户型配比
户型配比需要确定两个内容：一是各业态户型面积，二是各面积段产品面积比例。户型面积的确定一般是依据当地销售市场来确定，如果说流量型产品，则跟据市场上销售去化最快的热销产品来确定，比如一般性刚需、改善产。如果是轻奢或者豪宅，这种产品本身在市场上不多见的产品，无法可观判断哪种面积段的流速比较合理，那么就需要在产品研究和潜在客户需求研究上深入研究。
各面积段产品比例的确定一般根据以下三个方面确定：一是整体规模，规模较小可以减少面积段，规模较大需要拉大面积段，以提供客户的不同需求；二是公司对产品流速的述求，一般刚需和刚改的产品会放大小面积段的比例来提高产品销售速度，而轻奢或者豪宅产品反而会放大大面积段产品比例，但目的都是为了提高销售速度；三是对产品布局的判断，一般核心资源会适当做部分更大面积段的产品，以提高产品对不同客户需求的容量。
1.2产品档次
产品档次的确定一般根据以下方面确定：一是项目区位，一般处于城市中心地块产品定位比较高端，比如市面上常说的“TOP系”，而处于城市外环，城郊位置的产品多为档次较低的产品；二是竞争产品，同一个板块的产品，如果要形成竞争优势，产品档次一定不能低于竞争产品；三是公司定位，部分公司只做低端产品或者只做高端产品，部分公司出于新进城市的形象考虑也会提高产品档次。
二：政策研究
全国各地区对于规划方案政策要求都不一致，甚至同一个市的不同行政区的政策都有变化，如何依托政策在强排方案设计阶段提升货值或者降低成本，通过产品设计在投资拿地的竞争中取得优势，是当前拿地强排方案设计的重点。
2.1提升产品溢价
一般意义上通过产品设计可以直接提升产品溢价的方式主要体现在“赠送”两个词上，具体是指面积的赠送。比如跃层产品，中间挑空部分仅计算一层面积，在客户感受上获得了更多竖向空间的赠送，同时顶层赠送露台空间，给客户平面面积和功能上的拓展。比如首层产品，部分地区可以附加赠送地下储藏室，同时在满足规划绿地率的要求基础上还可以赠送花园。平层产品还可以通过赠送飘窗，入户花园等方式提升产品溢价。
另外一种间接赠送的方式表现为产品力的提升，比如270度全景客厅、大面积落地玻璃、多功能餐客厅空间、可变拓展空间设计等等都是通过产品设计让客户获得更加丰富的感官和使用功能上的拓展，也是隐性提升了产品溢价能力。
2.2降低开发成本
政策研究一方面是提升产品溢价，另外一方面是降低开发成本。
举例来说，重庆地区为山地地形，土方成本比较大，在强排设计阶段通过合理的竖向设计尽量实现土方平衡，可以降低很多开发成本。比如说展示区设计，尽量避免建设异地样板房，通过现状建筑改造的方式降低成本，景观展示区直接营造大区景观，减少拆改成本费用，都是在强排设计过程中降低成本的有效方式。
三：方案设计
强排方案设计的总体要求需要把握两个原则，一是保证方案的可实施性，二是实现价值最大化。
3.1保证方案可实施性
如何保证方案的可实施性，首先需要把设计条件落实清楚。比如产地内部是否设计电缆、输油管道、燃气管道等市政管网、电缆，强排设计是否规避。产地外部是否落实清楚交通状况，道路建成时间，避免展示区开放不具备通行条件。除了地块内部和周边道路情况，周边地块的拆改、出让计划也是影响方案设计的重要信息，比如毗邻地块未来将建成商场、公园等人流密集场所，而地块内部的商业布置没有贴领设计，比如毗邻地块未来将建成学校，而没有在这个方向上设计出入口等等都是明显不合理的设计。
除了地块内部和周边条件的梳理，当地规划审批政策的了解落实也是重要的内容。比如有些地区强制要求做坡屋顶或者对天际线的变化有审批要求，有些地区对地下室开挖强度有明确要求，有些地区对于不同业态建筑之间的间距跟据容积率不同有不同的政策，有些地区对于架空层、风雨连廊等计面积规定有不同要求，这些都是需要相当多的经验和精力去落实清楚。
在地块内外部条件、规划条件都落实清楚的情况下，一般方案设计只要有足够的设计成果深度基本都能保证方案的可实施性。
3.2实现价值最大化
前文中提到的提升产品溢价和降低开发成本都是实现价值最大化的手段。在房地产开发过程中，时间成本是占比非常大的部分，开盘销售越快，签约回款越快，往往就意味着项目利润越大。因而当前大部分房地产开发企业都在强调项目的高周转，科学合理的强排方案设计是实现高周转的一个重要环节。
施工周期是决定项目开发周期中最主要的环节，合理的方案设计可以缩短施工周期。比如地下车库范围避开售楼处和景观展示区，可以缩短示范区开放一个月；比如方案设计楼栋排布考虑周边道路通车情况，预留好施工通道，可明显提高施工周期；比如将首开要求楼栋产品布置在土方开挖量少、施工组织更加方便的位置。
四：总结与展望
科学合理的拿地强排方案设计管理是提升房地块开发投资拿地能力的重要环节，在保证强排方案设计可实施性的前提下最大可能挖掘方案的价值可能成为能否成功拿地的关键。当前中国房地产市场的竞争日益加剧，对各大房地产开发商的生存能力都是考验，对于房地产开发设计管理的从业人员来说也是严峻的考验。本文以居住属性用地为例从产品定位、政策研究、方案设计三个维度阐述了房地产开发拿地强排设计管理要点，以期能够通过分享笔者的从业经验为更多的房地产开发设计管理的从业人员的工作提供一些参考，共同提高设计管理能力。
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作者简介：
贺瑶（出生年份—1991），性别：男，民族：汉族，籍贯：湖南娄底，学历：硕士，单位：中交地产股份有限公司，研究方向 ：建筑设计管理