新形势下的房地产项目管理问题分析与思考--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

新形势下的房地产项目管理问题分析与思考

发表时间：2020/8/24 来源：《基层建设》2020年第10期作者：李华聪

[导读] 摘要：当前房地产行业在全国范围内趋于饱和状态。

        广东广建项目管理有限公司广东省广州市 510031
        摘要：当前房地产行业在全国范围内趋于饱和状态。企业之间的竞争愈加激烈，在这种大环境背景之中。要保证企业的市场竞争力，就要对当前房地产项目管理工作进行深入的分析研究，对其中存在的诸多弊病进行逐一“侦破”，采取有效的改善手段，保证企业在整个房地产市场中的竞争力。
        关键词：新形势；房地产；项目管理；问题分析
        1.新形势下我国房地产项目管理中存在的问题
        1.1设计阶段管理问题
        在“建设项目的重点在实施阶段”片面认识的误导下，导致在建设工程中忽视设计阶段的重要性，以至于对设计阶段中科学合理的使用资金获取最佳的建筑产品方面重视不足，影响工程建设项目效益的获取。设计图纸一经确定，在施工过程中不出现新的设计变更的情况下，工程的预算不会出现太大幅度的变动，由于对设计阶段的重视程度不足，导致工程项目成本控制的范围和力度方面存在明显的薄弱，此外，只重视施工不重视设计，导致设计不能够很好的从实际出发，不能很好的满足使用功能方面的需求。
        1.2市场决策机制存在短板
        决策对企业有重大的影响，有时甚至会危及企业的存亡。通过市场调研，能够对项目的情况有一个全面而准确的了解和认识，有助于提高决策质量。然而很多房地产开发商往往只关注项目的经济价值、建设速度等，忽视对房地产开发项目的调查研究，对消费者的需求未能进行深入了解，个别错误的决策甚至会将企业带入危险的境地。
        1.3成本管控问题
        这一点主要体现在管控力度不够和管控流程混乱上，具体来说表现为三个方面。第一个是企业本身就缺乏合理的规章制度来对成本管控进行规范，在具体的实施过程中无章可依，项目人员没有任何约束和行为准则，自然成本管控就无从谈起；第二个是企业没有针对进行中的项目相应制定一个合理的成本管理流程，项目施工和管理人员在具体的施工环节中缺乏监督环节和成本核查，导致人员管理环节缺失，最后是目前房地产项目中的管理多数集权于少数的职业经理人手中，容易出现钻漏洞、徇私舞弊的现象。
        1.4施工合同不严谨
        在房地产项目的实施阶段，施工合同不严谨是存在最主要的问题，这一问题在新形势的背景下更为严峻。项目的实施阶段本来涉及的管理工作是很简单的。具体的管理内容在合同里面都得到了清晰的体现，相关单位也能够顺利的完成这些工作。施工合同不严谨的问题主要体现在项目施工的中期，这个阶段需要对各个项目进行分包，比如主体结构板块，装饰板块等，不同的板块应该签署不同的施工合同，里面涉及的内容也会有所变化。但是从目前的情况来看，很多分包施工合同都存在不严谨的状况，责任划分不明确，如果项目出现任何质量问题就会出现相互推诿的状况，造成房地产项目管理出现很大的缺陷。
        2.新形式下解决我国房地产项目管理问题的对策
        2.1决策阶段采取的有效措施
        决策阶段主要的任务就是确定建设项目的可行性。故而，要在前期投入相应的人力、物力和财力，保证前期市场调研工作做到位．为决策提供客观、准确的数据参考，保证决策的科学性和可靠性。此外，还要积极引导相关的专业人员对房地产项目的技术可行性、经济、项目规划方案的合理性等相关事项提出具体指导意见，进而为开发商决策提供质量保证，促进房地产开发项目成功率的提升。
        2.2强化对设计阶段投资成本的控制
        房地产开发项目投资控制的重点是项目的设计阶段。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

目前，房地产市场上，各个项目的设计都非常具有时代感，能够对购房者的基本需求加以满足，可以在较短的时间内将资金收回，并能够保证资金的持续性，在保证公司经济利益的同时，可以将企业的社会效益提升上去，有效地奠定了企业后续的发展。很多购房者面临的问题就是购房难，买房是消费者生活中遇到的比较重大的事情，而且买房也是为了下一代着想，所以开发商要切实考虑到买房者真正的生活需求。
        2.3抓好房地产开发项目的基础管理与动态管理
        结合房地产开发项目的独特性和实时性特点，制定具有针对性的管理措施，集中在基础管理和动态管理两个大的方面，而不管是采用哪种管理方法，其都需要对这些基础性的工作提供具体的数据。所以，应该充分做好各个部门的基础管理方面的工作，多积累更为全面的基础性资料，为现代的管理方法提供支持，让项目管理方法在实践中更好的发挥其作用。
        2.4加强进度控制和成本管理
        为了保证建筑工程能够如期交工，需要控制施工进度。首先，需要落实具体分工，对整体工程项目进行分解，明确进度的协调工作，分析能够影响进度的因素。其次，需要进行合同上的内容协调，合同工期和进度计划的协调。最后，需要对建筑工程内部进行经济制裁，采用奖惩制度，在保证质量的前提下，对提前完工的工作人员进行奖励，对延误工期的工作人员进行惩罚。
        房地产成本管理系统包括流程制度体系，阶段控制要点和知识积累，及公司战略角度优化成本结构。成本管理系统的基础框架包括目标成本管理体系，责任成本管理体系，动态成本管理体系和项目后评估体系。房地产企业的成本包括土地费用，前期费用，建筑安装工程费用，市政基础设施费用，公共配套设施费用，贷款利息费，销售费，管理费，营业税和土地增值税。一方面要树立全体成员的成本管理意识，另一发面要强化保障制度，加强绩效评估体系建设。做好成本控制工作要全员共同参与，要培养员工良好的成本控制意识。通过后评估可有效提高成本预测的准确性，进而提高成本管理的有效性。通过合理法绩效考评充分调动各部门的工作积极性，促进团队成员间相互制约、监督，保证房产企业的长久发展。
        2.5不断优化计划管理和控制
        必须要强化对房地产项目的计划管理，尽可能保证相关计划的系统性，提高其科学性，房地产项目具备多目标性，层次上也相对比较丰富，项目计划在具体内容上兼顾复杂性以及多样性。针对房地产企业的项目计划管理工作，应尽可能保证计划内容的科学与完善，保证项目计划在进度以及质量等不同要素上均能符合相关要求。此外，高度重视房地产项目设计以及施工工作，尤其需要加强对房地产营销环节的管控。所有参与到房地产项目中的部门以及人员均要积极为计划的制定奉献力量，力求保证计划的完善性以及科学性。最后，必须要强化项目计划的协调性，站在纵向角度和横向角度上保证计划的协调，还要确保不同房地产项目之间保持良好的协调关系。
        结束语：
        房地产行业在整个社会经济之中占有重要的地位，其健康发展与人们生活品质、居住环境、生产生活活动以及社会的稳定等都有紧密的联系。房地产开发项目中涉及到的具体环节有决策阶段、设计阶段和实施阶段等，而每个阶段之中又有具体的、有针对性的管理特点和措施。业主方（工程建设方）作为整个房地产项目管理的主体，在管理过程中发挥着重要的作用，在房地产项目管理过程中，重点的工作就是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能够顺利开展。因此，房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用。
        参考文献：
        [1]唐桂华.新形势下房地产开发项目管控策略研究[J].住宅与房地产，2020（04）：12+36.
        [2]晏昶.基于新形势下的房地产项目管理问题研究[J].建材与装饰，2018（19）：126-127.
        [3]李湘.新形势下我国房地产项目管理中存在的问题[J].房地产导刊，2018（36）.
        [4]张晓林.基于新形势下的房地产项目管理问题分析[J].中国房地产业，2019（27）.