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谈如何做好房地产开发项目工程质量管理袁振明

发表时间：2020/8/24 来源：《基层建设》2020年第10期作者：袁振明

[导读] 摘要：在新时期下房地产业竞争力日益激烈，工程管理在房地产开发项目中发挥着越来越重要的作用。

        南通天一置业有限公司江苏南通 226000
        摘要：在新时期下房地产业竞争力日益激烈，工程管理在房地产开发项目中发挥着越来越重要的作用。但在房产开发项目中，工程管理存在诸多瑕疵，从而影响了房产企业的良好发展。因此，文章着重分析了房地产开发项目在项目管理中存在的问题，并提出了一些解决问题的建议，望同行业借鉴参考。
        关键词：房地产；开发项目；项目管理；问题及对策
        引言
        工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作，基于工程项目的理论和方法，达成管理目的，并在此基础上，优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中，质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究，其意义十分重大。
        1现阶段房地产开发过程中的项目管理常见问题
        1.1质量管理疏忽
        从现实的角度分析，要想保证房地产企业能够实现既定发展目标，相关的企业管理人员必须要重视对于各类项目的质管工作。从宏观的角度分析，房地产行业目前呈现出一种虚假繁荣的现象，主要就是因为相关质管工作成效相对较低，诸多项目的管理力度相对较低。最近一段时间，诸多社会新闻都会报道一些关于房地产项目开发质量问题的新闻，而这也直观的彰显出房地产市场的秩序性价差以及相关管理漏洞问题。而目前存在于房地产市场当中的主要问题就在企业管理人员所实施的管理理念较为传统并且缺乏先进的管理经验，另外在技术上存在着一定的问题。
        1.2缺乏安全管理意识
        在开发项目的初始阶段，在这种情况下，就必须要有完善的安全管理标准以及计划作为支持，同时还要严格的依照计划进行各项安全管理工作。从现实的角度分析，在工程项目施工方案的设计阶段，相关的管理人员需要有效的分析国家相关规定以及技术标准，并依据与此进行安全施工流程的制定。在施工阶段，承包方需要有效的进行安全管理计划的制定，并在此基础上细分分包方责任与义务和相应的管理权限，而安全技术措施要保证，有针对性、完善性和可行性。据建筑工程最新事故统计，建筑工程施工事故问题所导致的人员伤亡总数在所有的行业当中都位列前茅，仅仅比交通运输事故以及煤矿事故伤亡人数少。由此可见，建筑施工行业同属于一种高危行业，从业人员的人身安全会受到极大的威胁。从本质上来讲，对于房地产项目的开发建立属于一种较为繁琐复杂的工作，所涉及到的影响因素相对较多，同时也会直接影响企业的正本收益，该项工作的开展目的主要就是为了控制项目开发成本，提升施工安全度。而现阶段，诸多建筑工程施工企业为了能够有效的控制施工成本会有意识的去构建一些质量无法保障的连接原材料，同时也不会在安全管理上投入大量对资金，没有健全的管理制度，安全管理人员的综合素质水平有待提升，进而导致项目安全管理工作无法持续有效的开展。除此之外，最为重要影响因素就是岗位工作人员，而专业技术应用，现场管理质量，施工现场审查，施工项目制定等也会对施工安全技术产生一定的不利影响。
        2新形势下提升房地产开发项目管控效果的措施
        2.1重视房地产开发项目投资前期的综合调研工作
        通过上述分析可以看到，房地产开发项目管理过程中存在的很多问题的原因都是缺乏系统、全面的前期调查工作，前期相关工作不到位导致的后续各环节受影响。因此，必须注重项目投资前的综合调研工作。一方面，要对根据房地产开发项目的实际情况做好相关市场调查，如当地写字楼建设的规模、建筑行业的人力资本、建筑材料的价格等，尽可能全面调查和收集相关信息。

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另一方面，要加强房地产开发项目的可行性研究，对需要投入的人力、物力和财力进行统筹、全面分析，同时注重吸取相关经验和专家的意见，全方位做好前期准备工作。
        2.2加强房地产开发项目的成本管控
        成本控制是房地产开发项目管理的重点，做好成本控制是保证房地产建设项目质量和企业效益的必然要求。（1）将成本管控作为房地产开发项目设计阶段的重点工作对待，换句话说，在房地产开发项目设计阶段就要做好项目成本管理，基于成本管理对项目规模、人员、物料、技术等进行设计，保证项目设计的科学性。（2）基于建筑使用的功能需求进行成本管控。新形势下很多房地产开发项目设计都有很强的时代感，尤其是一些办公楼、写字楼都具有独特的设计风格，这样能在相对短的时间内快速收回资金，保证房地产开发企业资金的持续性，有利于房地产企业的良性发展。
        2.3做好各个阶段的项目管控工作
        针对房地产开发项目实施过程中存在的问题，建议从细节入手，通过精细化管理做好房地产开发项目各阶段的项目管控工作。同时，由于每一个房地产开发项目的特点和属性都是不同的，因此还要注重房地产开发项目管理的独特性，在具体管理过程中要根据实际情况制订管理措施和管理制度，不能生搬硬套。（1）在房地产开发项目目标成本管理方面，要注重先进方法的应用，比如目前常用的本量利分析法主要是通过对项目成本、预期收入以及产量、利润之间的关系建立预测模型，对房地产开发项目目标成本进行管理。（2）在房地产开发项目合同管理方面，要结合前期的设计工作细化合同管理的条款，尤其是配合工程、接口工程制订权责明确的合同管理条款，为后续的项目施工作业开展奠定可靠的基础。（3）在房地产开发项目实施过程中，要结合项目实际和房地产企业的实际情况制订动态化的管理体制和模式，保证各环节的管理持续、有效。（4）加强各单位、部门之间的沟通和合作，有序、高效地推进房地产开发项目的实施。
        2.4强化成本管理、提升项目管理规范性
        成本管理在项目开发管理体系当中的地位极高，该项管理是直接影响企业收益的管理内容，而开发商以及相关管理人员在实际工作期间就对于成本预算以及管理方案制定工作的重要性，才能够保证企业能够实现既定发展目标，完成既定成本管控目标。从现实的角度分析，房地产开发工作所涉及到的资金相对较为庞大，各类活动都需要资金作为支持，例如土地开发成本，基本费用等。由此可见，成本管理工作极为重要。而项目开发工作当中所涉及到的成本管理主要是针对以下几项工作，一是规划管理，二是设计阶段管理，三是施工阶段管理。而对于项目规划设计的成本管理在一定程度上直接影响到企业的整体成本收益，但是由于诸多开发商都不重视该阶段的成本管理，很容易导致后期开发工作出现问题。相关成本管理人员需要细致的审查该阶段的所有不正常的成本信息，一旦发现问题就需要通过开展工作研讨会找出问题出现的原因，并进行解决。
        结语
        综上所述，房地产行业作为支柱型企业，是国民经济发展的重要推动力量，但与此同时，房地产开发企业也面临着严峻的挑战，具体表现为国家和人民群众要求提高，以及房地产开发市场竞争激烈程度上升，房地产企业想要在当前背景下实现发展，必须明确开发项目的重点，并围绕这些重点，通过质量管理、进度管理和成本管理等措施的应用，增强房地产开发项目的管理有效性。与此同时，房地产企业还要做好市场调研，及时发现项目管理中存在的问题，并在此基础上探索项目管理的全新路径。
        参考文献：
        [1]陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析[J].江西建材，2019（12）：238-239.
        [2]林星森.分析房地产开发项目管理难点[J].四川水泥，2019（9）：322.
        [3]宋怡林.房地产开发项目管理难点的分析[J].低碳世界，2018（8）：213-214.