安徽省肥西县自然资源和规划局 安徽合肥 231200
摘要：众所周知，我国是巨大的农业大国，土地面积广袤。土地收购和储备制度简称土地收储，为了更好地满足自然资源部门和地方政府经营土地的需求，这一制度逐渐形成，土地收储工作还可以为自然资源部门和当地政府提供良好的服务。做好土地收储工作，不仅可以有效地增强对土地的控制，调整土地的市场，还在很大程度上节约集约利用了土地资源。
关键词：土地；收储工作；策略
引言
我国的土地收购储备工作始于上世纪90年代初期，它集合了土地收购与储备两方面制度内容，希望顺应国家城市经营、土地市场经营的土地制度创新要求，满足大城市的发展运作流程。2007年，我国国土资源部联合财政部及中国人民银行共同颁布了《土地储备管理办法》，重点围绕土地调控、储备制度相关内容进行调控，希望满足规范我国土地市场需求，做到土地资源节约集约利用，全面提高土地利用率。可以见得，土地收储工作对我国综合发展而言是具有极为重要的现实意义。
1土地收储工作必要性
土地收储即将由政府或者公共机构对未开发利用或未充分开发利用的土地进行收购，在需进行新投资或实现某些公共服务需要时，再将土地投入市场，以保证土地利用率的最大化。实施土地收储的必要性主要体现在以下方面：首先，土地收储是管理国有土地资产的重要措施。《土地储备管理办法》的制定为的就是让具有批准土地使用权的政府部门有法可依。假如政府未统一收储与征用土地，对土地的宏观调控便无法落实，集约与节约用地也就成为空谈，也会助长部分开发商私自圈划、积囤土地的气焰，扰乱土地市场秩序。因此，各级政府必须强化土地收储工作。其次，土地收储对于防止国有资产流失具有重要作用。城市国有存量土地、旧城改造建设用地、城郊结合集体用地是土地收储的主要对象。由此，便实现了政府对土地的直接调控，国有资产得到有效保护。
2土地收储存在的问题
2.1土地收储影响房价
每次当土地储备和供应量不足时，带来的直接后果就是导致土地价格的上涨，地价上涨之后，房价也随之上涨，更是有些投资商哄抬地价房价，然后就会形成恶性循环，使土地价格变得更高，非常不利于房地产市场的平稳、理性、健康发展，甚至给社会稳定带来负面影响。
2.2土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径
由于实行土地收储制度之后，使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后，土地收储更是如虎添翼，可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者，一些地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由，把土地一级开发的权利拱手让给了开发商，引狼入室，使得一些开发商空手套白狼，以极小的代价获得了成片的土地开发权。
2.3土地收储补偿不合理
土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来负面社会影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不如人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立4到6个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法按规划定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。
3做好土地收储工作优化策略
3.1要建立与现代文明发展要求相适应土地收购储备制度
人们在经济飞速发展的背景下渐渐认识到了土地资源和生态环境的重要性。在这种时代发展背景下，土地收储制度也逐渐产生。有一种存在于发达国家的土地收储制度，不但符合当今社会的发展，还满足经济生态协调发展相一致的要求。这种制度不仅涉及了筹集资金和解决住宅等一系列问题，还包含了森林用地、湿地的储备及保护等问题。
因此要压低姿态，虚心向国外学习这种土地收储制度，取其精华、去其糟粕，只有这样才能使土地储备制度更加完备。
3.2土地收储的理念和渠道的多样化
不断更新土地收储的理念，变被动收储为提前规划，变等米下锅为主动出击。把土地收储计划和城市发展规划、城中村、棚户区改造、老工业区的退二进三等规划相结合，让土地收储在加快城市发展，筹集发展资金，提升城市形象等方面充分发挥作用。丰富土地收储的方式和渠道，做到“多个渠道进水，一个池子蓄水，一个笼头放水”。利用新增国有建设用地，结合闲置低效用地的清理、零星用地的收储等方式拓宽土地收储的渠道，丰富土地收储的内涵和外延。发挥政府职能，科学合理规划，完善土地收储的功能。
3.3严厉打击开发商大面积圈地
要严厉打击开发商大面积圈地的这种投机行为，要明确政府的职能，努力达到政府对土地一级市场的绝对垄断。政府要通过土地收储，调整和规划所有的土地，将土地的实权收拢起来，把控所有的交易，加强自身对土地的控制和改善，最终实现对土地的一级市场完全绝对垄断，决不能给开发商留下任何余地。对土地要进行区别对待，一部分实物储备，一部分通过授权土地储备中心进行转让，要收录好那些暂时不能回收的土地信息，全部土地都要满足政府的统一要求，且不能私自转让，这样不仅可以提高土地的利用率，还能实现经济的可持续发展，增加效益。
3.4建立土地收储统计数据库
建立系统、完善、全面的土地收储统计数据库，是确保土地收储统计工作全面性、有效性的重要基础。由以上分析可知，土地收储统计是其他各领域工作有效开展和落实的基础依据和基本出发点，起到客观反映各方面土地市场情况的重要作用，也是城市管理者进行城市发展决策和城市发展规划的重要参考。更重要的是，土地收储统计可以通过对土地市场具体信息的把控，实现对土地市场的有效调节。因此，加强土地收储统计数据库的建立，具有重要的现实意义，有了土地收储统计数据库的支持，相关人员才能更加准确、全面地分辨出有用信息、需要验证信息和需要补充的信息，从而实现工作的细化，为城市管理者提供更加科学、有效的数据参考。
3.5建立合法运作原则解决旧城改造问题
合法运作原则是指土地储备制度的运作必须在实质上和形式上都符合法律法规规定，不得在法律法规之外运行。建立合适的旧城改造法律体系是解决该问题的有效方法，当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备、旧城改造相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
3.6强化项目管理、满足不同类型土地收储项目的工作优化方法
对于城中村土地收储项目的工作优化方法主要要围绕所制定的专项土地收储计划展开。充分考虑到城中村的收购范围偏大、储备周期偏长这些特点，结合项目启动来与土地权属单位共同制定专项土地收储计划方案，全面做好包括项目收购、拆迁、储备与供应在内的所有中长期工作计划。最后配合政府政策支持做好城中村土地收储工作计划，按照规划节点来安排具体的收购地块与收储周期，保证收储资金与收储土地内容相匹配，满足资金统筹安排要求，尽量减少对资金的无度占压，为中心资金良性循环打好基础。
结语
总之，为使土地收储工作得以顺利进行，应深入了解土地收储融资的现状，健全相关法律法规，合理增加资本金投入，强化信用风险抵御能力，拓宽融资渠道，并创新融资方式；此外，遵循市场规律运作降低行政干预的影响等，使土地收储融资效果得到有效提高。
参考文献：
[1]史磊.土地收储工作的必要性及策略探讨[J].黑龙江科技信息，2015（21）：287-287.
[2]梁丽华，农晓春.论土地收储工作的必要性及策略[J].现代商业，2011（23）：181-181.