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摘要：近年来房地产市场发展的态势较好，但作为房地产开发企业，为了自身更好的发展，也必须在行业内进行激烈竞争。为了提高经济效益，降低经营风险，加强内部管控，房地产开发企业需要加强自身的合同管理，通过合同来管理控制企业并预防规避潜在风险。
关键词：房地产开发企业；合同管理；问题与对策
引言
随着我国经济社会的持续健康发展，房地产业在社会发展大潮中勇立潮头，在我国的国民经济体系中房地产产业占据较大的比重。房地产业对我国的经济社会发展起着不可替代的重要作用，是我国社会经济的支柱性产业，在我国房地产业的发展对我国经济社会产生的影响是巨大的。所以作为房地产企业相关经营过程中极其重要的一环———房地产合同的管理对于房地产企业的发展起着重要作用。因此，房地产企业更要做好对企业合同的签订和合同的风险管理等相关工作。
1房地产开发企业合同管理问题
1.1缺乏完善的合同管理制度
房地产开发企业合同管理中缺乏足够完善的管理制度来约束，没有形成足够完善的合同管理体系，这就给合同的签订、履行、监督等工作带来了一定的阻碍。尤其小型房地产开发企业对于合同管理的意识较差，使得合同管理的工作流于表面，各项工作混淆不明，缺乏归口管理与分离管理，导致合同在签订、履行时出现了界限不清的情况，为企业带来了严重的合同风险，一旦发生问题，对企业来说可能会造成严重的损失。
1.2缺乏合同全过程动态控制
（1）但忽略了合同文件组成部分的核查，遗漏风险点，为后期双方争议埋下隐患；（2）不重视合同分析和合同交底：①停留在合同审核审批签署层面，没有专人对合同进行综合分析和交底；②忽略了执行过程中关键节点的交底；③合同交底后缺乏沟通和反馈；（3）合同资料管理缺乏系统性、完整性和有效性。
1.3合同管理人员综合素质偏低
房地产工程合同涉及内容多、专业面广，要求合同管理人员具备一定的建筑专业技术知识、合同管理知识、法律知识、沟通谈判知识和造价管理知识等。目前，房地产开发企业从事合同管理的人员大多数是非专业出身，业务能力参差不齐；无法全面提出合同风险点；无法制定切实可行性的预控措施；内外部沟通效率低；合同谈判能力偏低。
2房地产开发企业合同管理优化对策
2.1完善合同管理机制，明确职能分工
在强大的竞争环境之下，企业要想在市场中站稳脚跟，就应该适应市场需求调整并完善其合同管理制度，这对企业的分工有了更严格的明确要求。因此企业的管理工作者应结合企业的实际工作情况，进行合理的分工，并且对其具体的职责以及权限进行明确规定，确保责任到个人。与此同时，管理者需要注意的是，在合同起草过程中，前期较为详细充分的市场调研工作是不可缺少的。通常来说其主要调查内容是当下市场的供需情况，而在之后就需要专业人士考察企业运营情况并结合自身知识技能，进行较为科学的分析，并做出合理的决策。而在对合同进行审查的阶段，明确的分工也能够帮助实现合同审查工作的严密以及合法性质。另外在合同的履行过程中，合同管理部门工作人员应严格遵守法律法规，全面地履行合同义务，以确保严格把控交易验收时有可能出现的风险概率，以减少后期的纠纷。
2.2重视合同文本的拟定
施工企业应重视合同文本的拟定，充分考虑现行法律法规对工程建设的要求和建设工程施工管理的特殊需要，参照国家行业主管部门颁布的合同范本或财政部颁布的房地产工程合同范本，合同条款应严谨、完整、公平。基于笔者的工作经验，建议在合同拟定的重点考虑以下5条线：（1）合同效力线：签约方的签约、履约资格，合同签订生效条件；（2）经济线：合同价、合同价格形式、付款方式、变更洽商、价格调整、索赔、结算、违约赔偿、担保、保险、争议解决方式等；（3）质量线：质量要求、质量争议检测、缺陷责任保修、保修期等；（4）进度线：工期、影响工期的因素、竣工验收、工程移交；（5）安全线：安全文明施工措施、承诺书。
2.3健全合同风险监控体系
降低企业合同管理风险最重要的一环即构建风险监控体系。将合同风险信息报告制度和风险决策制度以及风险沟通程序等全部纳入管理中，可以找出风险因素，明确不同部门和个人在合同风险监控过程中应当承担的责任；将合同管理各个环节的任务落实到个人，明确检测节点和合同签订等关键时间的时间表，结合时间表制定风险监控方案。就合同存在的风险因素来对风险监控方案的可行性进行评估，及时调整，以方案为依据开展各项风险监控活动。通过对风险监控结果进行跟踪，明确风险消除情况，可以得出风险因素处理的确定结论。如果发现风险仍然存在，相关责任人则需要结合风险特点和风险控制失败原因进行新的风险监控方案制定工作，保障合同风险监控质量。
2.4加强信息化建设，完善合同管理信息系统
加强对房地产开发企业的内部信息化建设，完善相应的合同管理信息系统，实现对合同管理的信息化控制。如今信息化趋势势不可挡，应将信息化应用在合同管理中，实现对合同的动态管理。企业可以利用相应的信息系统软件，建立共享的信息平台，以促进信息的交流与沟通，保证合同信息数据的有效性与准确性，随时将合同管理流程上传至平台，可以随时查看各个施工项目的信息数据，掌握合同履行进度，更好的开展合同管理工作。
2.5加强合同全过程、系统、动态控制
（1）加强合同文件组成部分的核查，房地产开发企业各相关部门（商务、法务、财务、工程、技术、造价、合同、采购）共同对合同进行核查，提出合同中的潜在风险；笔者建议施工企业加强合同执行过程文件的审核审批，尤其是经济相关的变更洽商，避免工程变更洽商办理不符合合同约定，影响工程结算。（2）加强合同交底管理，精通合同管理的人员仔细研读合同，并综合各部门审核意见，列明交底要点，分层次、多次向项目部成员进行交底：第一，合同交底要点：工程概况、工程承包范围、双方权利义务、合同目标、合同条款的交叉点和理解的难点；第二，分层次交底，建议可分为3级：公司向项目部负责人交底，项目部负责人向项目职能部门负责人交底，职能部门负责人向其所属执行人员交底；第三，根据合同的动态多次交底，确保交底关键及时、准确、完整。（3）强化合同档案管理，确保合同档案的系统性、完整性和有效性。房地产开发企业的合同管理人员要及时收集、整理和存档合同档案资料，并仔细复核确认所收到的档案资料是否为有效资料：第一，合同资料是否按照合同约定完成签章手续，是否为签章完整的资料；第二，合同资料是否注明了日期，避免因双方均未签署日期，导致合同生效日期不明；第三，所用印章是否符合合同约定，合同用章一般为公章或合同专用章，避免使用部门章；第四，签约方的签字人是否为法定代表人，若为授权代表需要进一步确认是否有正式授权文件。
结语
综上所述，房地产企业合同管理过程是一个涉及多方面、多因素的复杂过程，因此，房地产企业针对不同合同采取不同审核和监督机制，使合同管理这一动态多变的过程中实现风险的最低化，效益最大化，使得财务部门在房地产企业的合同管理过程中做出积极的贡献。
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