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摘要：目前，大部分房地产企业在房产项目的全过程成本控制方面都存在些许问题，企业只有对各自的成本控制情况进行详细分析，才能找出问题并提出有效措施，全过程成本控制工作也才能发挥出该有的作用。
关键词：房地产开发项目;全过程成本控制;优化措施
引言
近年来，房地产企业对房产项目的成本控制工作越来越重视，全过程成本控制在企业内部的有效实施，可以推进相应项目的顺利完成，保证企业经济效益。由于房地产项目消耗的较大，涉及到许多方面的利益，对国民经济的发展也会产生较大影响。所以，工程项目建设的周期也比较长。但是对于我国当前房地产的开发项目来说，投资失控逐渐变成了我国固定资产投资领域经常发生的风险问题，只有强化房地产项目全过程的成本控制，才能够获得更高经济效益。此外，良好的成本控制，能够实现企业社会经济结构的迅速转型，还能够节省各个方面资源消耗，保证项目建设工作顺利进行。
1房地产开发项目在全过程成本控制中存在的问题
就目前情况看，大部分房地产企业在房产项目全过程成本控制方面存在以下一些问题:第一，项目前期调研工作不到位，对市场的把握不够准确，无法为后期工作奠定良好的基础。第二，项目招标环节不够合理。在实施工作中，经常会出现串标或非公开招标的现象，而由于招标工作规范性有所欠缺，导致部分房地产企业难以选择较为优质的单位，低价中标现象更是时有发生，建设材料的质量难以得到保证，为后续工作埋下了安全隐患。第三，由于部分房地产企业在开展成本控制工作时，忽略了对设计阶段成本的控制，导致项目施工阶段浪费现象较为严重。
2房地产开发项目的全过程成本控制
2.1确立合同签约金额与合约规划的关系
确立合同签约金额与合约规划的关系主要涉及到以下方面：现阶段，房地产开发项目要是更好的实现其成本控制，需要进行合约规划。首先就需要明确合同签约金额与合约规划之间的关系。根据合约规划，对房地产开发项目成本控制的合约签订进行有效的控制。简单来讲，就是实行一个合约规划所对应的是一份合同，遵循“一对一”原则。但是，反过来讲，一份合同可以包含着多份合约规划。如果在实际的房地产项目开发中，合同金额超出了合同规划的部分，需要从规划的余量中将其扣除；如果在实际的房地产项目开发中，合同金额少于合同规划余量，此时就实现了合同签订的控制成本的最终目标。确立合同签约金额与合约规划关系之后，房地产企业可以对合同中出现的金额数据、付款方式等进行更改，但是更改机会只有二次。因此，房地产企业应当珍惜更改合约的机会，及时进行合约更改。同时从合约规划中找到需要从企业财务中拿出的金额数量，及时对合约规划中的内容进行实际的落实，实现合约规划下的房地产开发项目动态成本控制的最终目标。
2.2做好设计阶段成本控制
设计属于项目开展的前提内容，设计会对项目投资产生较大的影响。一个房地产项目的设计水平与质量，会对施工投资产生影响，也会对竣工后获得的效益产生影响。所以，为了有效实现对项目成本的控制，项目设计的开展就需要保证项目质量的合理性。只有尽可能减少施工过程中的变更情况，实现对成本的控制，从以下几个角度入手：利用限额设计，实现对成本的有效控制，并且做好限额设计的工作，根据投资估算的情况，设计责任书。在保证项目功能满足基本要求的基础上，根据批准完成设计。利用限额设计，保证项目资金不会出现缺口，也能够避免对设计随意更改。只有实现工程造价与设计投标的融合，不仅可以预防设计中不规范的问题，还需要在设计阶段，树立正确的成本控制理念，使设计人员在工作中，更加注重建筑的工程造价。强化对设计图纸的审核工作，避免因设计不当，导致的资源浪费问题发生。
2.3做好设计变更的控制工作
对于不同设计机构与设计人员来
说，水平差异也比较大。如果设计的施工图纸不完善，就会直接影响项目建设工期。虽然在设计过程中达到十全十美是不可能的，所以在设计的过程中，应当尽可能减少变更。尤其是在施工工作开始之前，尽可能不对设计图纸进行修改。开发商在实际工作中，需要强化审查图纸的力度。只有减少了施工设计的变更，才能有效降低成本的支出。
2.4建设实施阶段
建设实施阶段是全过程成本控制的关键，其难点主要表现在三方面。首先，现场施工的监督。房地产开发极具实践性，无论设计方案多么完备，施工时的设计变更在所难免。就目前情况而言，部分房地产开发企业对设计变更缺少严密的管理体系，未能明晰设计变更类型，现场签证流程不完善，责任人权限不明确，难以对设计变更追究责任，易引发结算时的经济纠纷。其次，设备材料的管理。在购买设备材料时，诸如空调、电梯、外墙漆等价格较高且直接影响建筑质量的材料，没有进行集中自行采购以发挥规模效应，赋予承包单位采购通用地材，却因事先未限定品质价格而购入低劣原材料。另外，样板检查不仔细，进场验收专家功能缺失，库存管理防范措施匮乏，建筑材料使用泛滥，成本费用水平大幅提高。最后，资金执行的监管。在执行资金计划时，施工进度判定不合理，工程款的支付与施工进度协调性差；当实际发生额超过计划进度时，成本控制人员未能及时分析原因，进而出现资金超标。
2.5优化施工设计方案，加强招投标管理
成本控制人员密切沟通设计师、建筑师，从成本角度分析设计方案的平面布置、结构体系，合理确定限额设计指标。提高设计阶段成本控制的监督力度，杜绝人为因素的过度影响，设计合同需明确因质量不足而发生变更的制约措施，减少不必要的设计变更费用。房地产开发企业应当充分准备招投标工作，依据项目整体详细制定招投标计划，实时更新原材料、法律法规等信息库，严格审查投标单位的资质、信誉等，做好招投标的前期准备。不同子工程的招标要采取相应的控价方法，建筑材料自行采购、竞标定价，园林景观以清单报价形式招标。同时，注重合同的严密性，明确特殊工艺计价、违约处理条款等内容。
2.6项目竣工阶段的成本控制
在工程造价管理工作中，工程造价的确定是其重要内容。在确定工程造价时，房地产企业要以现行的工程造价管理规章制度为中心，根据甲乙双方所签署的合同，切实遵循实事求是原则，对各项变更环节展开仔细的核对。在项目工程结算审核时，工作人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证其完整性，这些资料主要包括项目招标文件、工程联系单、原合同、合同补充协议、施工竣工图等。另外，房地产企业还要将项目竣工图纸与项目的实际情况进行对比，以确保其一致性和工程量计算的准确性。
结语
综上，房地产建设项目成本构成内容众多，因此在实际进行成本管理时，需要立足于全过程，做好建设项目本身管理，有效提升管理质量水平，降低房地产建设项目开发成本，从而推动房地产开发企业实现更加顺利稳定的发展。
参考文献：
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