摘要：近年来，随着房价的上涨和房地产行业的持续热潮，人们越来越注意房地产。但是，预测销售区和房地产登记调查区与人们的重要利益有关。微小的错误导致一系列的合同纠纷，甚至是法律纠纷，造成巨额的经济损失。为维护市场经济秩序，进一步标准化商业住宅销售，提高商业住宅销售区精确度，减少商业住宅买方和卖方之间的纠纷，保护消费者的正当权利和利益。房屋预售量测与房屋登记调查映射区之间的差距减小的方法尤为重要。
关键词：预售测算；产权登记测绘；竣工测量；房产测绘；面积差异；措施
一、房屋预售测算和产权登记测绘面积产生差异的原因
（1）规划设计调整、图纸变更原因引起差异
以菁华园二期项目建设为例，在建筑过程中，房地产开发人员可以根据技术或其他原因调整或修改房屋的本地大小、形状或使用功能，以影响住宅的总面积或个别家庭面积。单元建筑的大小和形状的变更直接影响到某单元楼房屋的内部建筑区域。房屋使用功能和公共部件和服务范围的变更会影响房屋公共工程区域的变化，进一步影响店铺、居住地、办公室等分配因素，导致各家庭单位的预售测量区域和产权登记的映射区域变更。
（2）测绘人员计算失误或对图纸判读错误引起差异
随着科学技术的快速发展和设计理念的变化，设计方案有着新的复杂趋势。例如，香缇半岛小区所使用的复合设施的出现、商业办公楼和住宅办公楼的混合，使功能结构复杂化，这些功能结构能够提高物业测量和映射分配计算的要求。计算和分配方法错误可能发生。以下是笔者在实际工作中发现的错误的例子。
1、楼梯均摊错误。在二楼上使用的楼梯通常指定给一楼或未使用的楼层。原则上，它是按照“谁使用归谁”来划分的。
2、复合住宅或最上层阳台上有缺失的图纸。图纸上标记的阳台的一部分被屋顶楼板覆盖。事实上，他们充当阳台，很容易丢失。另一种情况是，虽然标准地板是阳台，但由于顶部阳台的屋顶没有完全覆盖，部分覆盖，部分地带阳台，因此计算疏忽造成的阳台计算面积缺失。
3、倾斜屋顶的住宅在预测计算中没有注意高程问题。高程问题是按照超过2.20米的总高度计算的。这是在登记中发现的，其中一些地方的原始高度不足以计算建筑区域。倾斜屋顶按照净高度超过2.10米的建筑区域计算。。
4、描绘的解释错了。如果未落地窗口的计算基于落地计算，则只有在完成后测量当前情况时才发现未落地。照明井、供气井和排气井的高度小于2.20m米。在计算过程中没有注意到高程问题。粗心计算超过2.20m米，导致预售计算与房地产权登记调查及映射区之间不一致。。
（3）技术性原因
客观上原因如：从技术水平、管理水平、旧设备和其他方面来看，测量和映射单位。主观原因包括技术人员质量下降、工作质量认知不足、不完整的工作流程、粗心计算、互检和审计流程，以及错误。操作员必须具备设计原因、用途和建筑图纸方面知识的基础。只有在每个功能区域的用户和服务对象明确时，才能合理地分配公共区域。非常重要的是仔细检查操作员提供的计划批准图纸和开发人员提供的电子设计图。检查是否一致。有些电子设计工程图前后变更了许多次，但工程图有许多版本。复制时，开发人员把旧版本搞乱，复制了。如果根据此CAD图计算粗心，则可以想象其结果。
（4）施工原因
墙的平坦性、垂直性、轴位置偏差、施工技术水平等会影响测量精度。相同的两个公寓类型相同，测量的尺寸不同。
建筑错误或建筑放样错误过大，造成的房屋尺寸与设计图纸尺寸过大，也会影响这两种差异。在每天的调查和测绘过程中，测量的阳台尺寸变小，家庭住宅的内部面积变小。
三、房屋测绘中存在的面积误差问题和解决的措施
（1）由于各种原因，预售测量和房地产权利登记调查和映射面积，以及房地产测量和映射测量与实际值之间始终存在差异。这种差异源于测量仪器、人为因素和外部环境的影响。这种区别也称为错误。中国现在的“房地产调查代码”明确规定了住宅面积测量中的容许误差的登记。结合我们街道的特定情况，我们将遵循二次精度。中值误差的计算公式为0.02S+0.001S，s为住宅面积，单位为平方米。例如，如果房地产区域为100平方米，则允许的中值误差为0.3。这是城市严格住宅面积的容忍度。
（2）住宅设计图的变更、正在建设的公共区域功能的变更、服务对象范围的变更，都会在测量和映射中引起区域错误。特别是拆迁再定居住宅，经常遇到这种情况。再定居住宅多数是由政府建造的，图纸多数是未经计划研究和批准的建设图纸，必须为建设中遇到的各种问题进行修改。例如，滨海新城的回迁房住宅项目被拆除时，很多单位房屋被拆除:邮政服务、农业银行、供应和市场合作社、社区邻居委员会等，设计图纸记录了各办公室的所有权。计算结果表明，某些单元住宅没有足够的办公空间。其余的单位办公室是否可用于回迁房显然是不可能的。在这些情况下，在设计方案时应注意以统一的方式写入办公室。不限定在邮局等的情况下，避免问题的发生。
（3）出于技术原因，需要提高专业水平的测量人员，提高测量测绘人员的责任感，提高测量方法，加强测量测绘管理，加强调查测绘单元的检查。根据综合自我检查和相互检查，该公司调查测绘运用小组的外勤或专务检查官进行产品的流程检查，单元的主任技术人员最终进行批准作业。所有链接都是链接的。典型案例定期分析、讨论和汇总。技术部门有时会整理与产品测量和测绘相关的现场现场检查，制作记录。操作员还必须尽可能详细地解释整组绘图，包括水平、垂直、截面、楼梯详细信息、浮动窗口和阳台详细信息。此外，技术交换必须在单元内频繁进行。如果有特殊情况或新规定，就需要进行更多的交流和讨论，共同学习和改善。测量和映射同一建筑时，不同人的结果可能不同。因此，标准是统一的，每个人都需要了解规定的规则。内部审计需要加强质量监督和管理，有机会可以在其他州和城市进行交流和研究。严格实施国家“房地产调查代码”统一技术标准，并制定相应的本地行为规则，使测量工作更加科学和标准化。进而，提高测定精度，并且，所登录的物权的面积与预测面积之差变小。
（4）由于工程原因，可以提高工程机械的施工效率和质量。同时，我们希望我们的建设单位严格遵循图纸，以提高自己的技术水平，确保项目质量。政府部门还要加强监督，通过检查、咨询、现场检查，严格控制完成检查和接受的质量。工程监督部门还必须加强对建设各阶段的监督，良心地履行职责，而不是按照违法建设、坚决禁止的规程。共同努力确保工程质量。
结语：总之，在住宅建设开发的过程中，住宅的预售场所和完成后的住宅登记区域和映射区域，根据各种理由有所不同。在这种情况下，开发人员、测绘单位、建筑单位、设计单位、物业管理部门和其他单位必须合作，以减少两者之间的误差。确保买方的正当权利和利益，为房地产企业树立良好的形象，减少它们之间的差错是实用的重要的。因此，相关部门必须加深对房地产调查和测绘工作的理解。开发人员重视签署合同。测量和映射单元具有专业功能，可以改进自己的服务标准。建设单元严格遵循图纸，设计单元减少设计变更，政府有效减少房地产预售测量和房地产登记调查与测绘区域的差异，加强监督和管理工作，对房地产行业的更好、更快的开发起到积极作用。
参考文献：
[1]GB/T17986.1-2000[S].房产测量规范第一单元：房产测量规定.
[2]周军.浅谈房产测绘在房产管理领域中的应用[S].房地产权产籍,2013(06).