[摘 要]不动产用途是不动产价值的核心影响因素之一，也是不动产转让税费计算重要依据，因而不动产用途登记是不动产登记中的一项重要内容，关乎不动产权利人的切身利益，在房地一体不动产登记实务中，经常遇到房屋规划用途和土地批准用途不一致问题，为有效化解矛盾，解决不动产用途登记困惑，应做好不动产用途分类标准衔接工作。
[关键字]房地一体不动产；用途登记；用途分类标准衔接
1不动产用途登记
不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物[1]。不动产统一登记实施前，土地和房屋分开登记，土地由国土部门依据《土地登记办法》登记，核发《国有土地使用证》，土地用途体现在证书的“用途”一栏，此时，土地用途按照《土地利用现状分类》登记；房屋由房管部门依据《房屋登记办法》登记，核发《房屋所有权证》，房屋用途体现在证书的“设计用途”或“规划用途”一栏，此时，房屋用途按照《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类进行登记[2]，而更早的房屋所有权证上甚至无体现用途这一项[3]。
不动产统一登记实施后，房屋土地的房地一体不动产登记推进得最为深入，登记后核发《不动产权证书》。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中关于不动产登记簿及不动产权证的使用和填写说明可得，房地一体不动产统一登记中，【土地用途】按照《土地利用现状分类》（GB/T210210-2007）的二级类填写，【房屋用途】按照规划用途填写建设工程规划许可文件及其所附图件上的房屋用途，核发的不动产证书还应该按用“/”分开的方式明确表示，即“/”前对应土地用途，“/”后对应房屋用途。
2不动产用途登记存在问题
2.1分类标准差异，用途不一致
土地用途按照《土地利用现状分类》（GB/T210210-2007）的二级类确定，城市建设用地规划用途分类主要采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），实际登记中，参照规划用途后，登记机构仍采用建设部《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类确定具体的房屋登记用途分类，且在不动产统一登记前，已登记过海量存量房屋，其用途确定依据《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类确定具体的房屋登记用途分类登记。房屋用途、土地用途适用规则不同，导致登记实务中，房与地用途分类标准差异、房屋用途与土地用途不一致等问题客观存在。具体来看，一是用途归类划分不同，正常情况下，规划批复材料记载的规划用途与土地使用证记载的土地用途应当一致或相符，但常有二者不甚一致的情况，这是不同管理部门不同的用途归类划分所致。二是地块配套设施的建设需要，为合理配置服务设施，提高土地利用效率，提高经济效益，某一特定用途地块内可配建一定比例的配套设施，如一块工业用地，为更好的发展生产，提高生产率，根据规划审批可配建科研楼、办公楼等，也即工业用地上并非只能建设车间或厂房。三是历史遗留问题存在，原来土地、规划、房屋各部门各自独立，房屋与土地分开登记，各自唯从本部门实际出发，客观上造成了不一致情况存在。
房与地用途分类标准差异、房屋用途与土地用途不一致问题，容易引起权利人理解歧义，产生矛盾，也使登记机构在记载不动产登记用途时产生困惑。
2.2现房屋用途分类已难以适应登记发展需要
严格来说，房屋用途分类标准并无权威出处，不管是《房地产统计指标解释（试行）》还是《房产测量规范》中的房屋用途分类规定，都并非是针对房屋用途而专门出具的分类标准规范性文件，当然，它们在一定时期内也产生了很好的作用。不动产统一登记后，登记形势已发生根本性改变，且随着建筑形态多样化、建筑功能需求增加，规划用途种类也在不断增加，依照规划用途确定的房屋用途，其分类仍采用住建部《房地产统计指标解释（试行）》已不再适宜。现在房屋用途登记分类较粗较乱，影响归类、功能区划、用途管制及计算税费等，已难以适应登记发展需要。如在实际登记中有将房屋用途划分为住宅和非住宅的，即除了住宅外其余房屋的用途都是非住宅，而在实际规划用途中，未出现某一建筑用途或建设用地批复为非住宅情况；而住宅分又分为成套住宅和非成套住宅，但在实际建筑形态中，随着人们生活水平的提高，对住宅的功能需求提高，基本也不再会有非成套住宅情况存在。又如实际建筑用途有综合楼存在，但房屋用途分类文件上并无“综合”这一分类。
3不动产用途分类标准衔接
不动产统一登记已实施了较长时间，但不动产用途登记存在问题并没有得到很好解决，为化解矛盾，有效解决不动产用途登记困惑，应做好不动产用途分类标准衔接工作，可以从以下方面考虑：
（一）出台不动产登记用途分类标准文件
在不动产分开登记时期，《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《房地产统计指标解释（试行）》等各用途分类标准各自独立，不动产统一登记后，为有效提升整体登记质量及效率，应整合各相关标准文件。建议相关部门综合考虑现行的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）及《房地产统计指标解释（试行）》等相关文件，并充分考虑权利性质及建筑功能形态发展情况，出台不动产登记用途分类标准文件，便于登记机构实务操作。从长远考虑，也可纳入海域、林木等用途分类。
（二）对于原已确权登记的不动产，允许用途不一致情况存在
对于历史遗留的原以确权登记的不动产，要允许用途不一致情况存在，不应以用途不一致而拒绝受理其登记业务，使其可保留现状使用。其一，不动产的登记审核要点中，只有权利主体一致的要求，并没有房屋用途与土地用途须一致的要求，其二，不动产登记机构的职能为如实、及时进行不动产登记，而无审查前置审批机构的审批行为职能，如出于部门联动管理需要，应建立部门联动机制，避免业主救济无途情况出现。其三，一些情况下，房屋用途与土地用途不完全相同不代表土地用途被改变，因为规划部门在进行规划审批的时候，本身就允许该用途在使用中可以配套其他用途建筑进行建设[4]，如在一块科教用地中，有教职工的职工宿舍，这些配套设施的建设，本身就是为了更好的发挥地块整体效率。其四，对于历史遗留的原已确权登记的不动产，允许用途不一致情况存在，使其可保留现状使用，可有效化解矛盾，是成本最低的有效行政方式。
（三）在实践中总结思考，形成用途对应关系表格
在不动产登记用途分类标准文件出台前，各登记机构应结合实际情况，在实践中总结思考，形成并逐步完善用途对应关系，指导登记实务工作。现试列部分常见用途对应关系，提供一种思路，以供参考使用。
不动产登记用途分类对应表格
上表仅为根据相关用途分类标准试列的对应关系，有些分类还存在生搬硬套情况。以土地用途分类作为基准，房屋用途分类比较粗陋，建设用地规划用途分类比较丰富，故依据建设用地规划用途审批的建筑，其功能就更多样化。在实际登记业务中，房屋用途更多的是从建筑规划用途考虑，而非建设用地规划用途，所以应在实践中不断总结、充实完善，形成普遍接受的对应关系，指导登记实务操作。
4结语
不动产用途登记都是不动产登记中的重要记载因素，房地一体不动产登记的用途主要记载对应土地、房屋的用途。针对目前存在的房与地用途分类标准差异、房屋用途与土地用途不一致问题，应做好应做好不动产用途分类标准衔接工作，以维护不动产登记的严谨性，并切实保护不动产权利人的利益。
参考文献：
[1]国务院令第656号.不动产登记暂行条例[M].2015.
[2]地平线上的博客.规划用途类型较多以及不动产统一登记的实际情况利用分类标准解决[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_152566d4e0102xlsi.html,2016.8.13/2020.5.
[3]肖垚.不动产登记中历史遗留未确定用途房屋换证时如何登记问题的思考[J]. 新教育论坛，2019,2:
[4]杨闳炜,王敏吉,李世平.街区制下不动产登记用途分类探讨[J]. 中国不动产，2020,2: