摘 要：目前，绿色住宅被认为是绿色建筑的一种形式。由于其技术密集度高、节能降耗，是未来住宅行业的发展趋势。然而，现行的国家绿色住宅政策法规并不完善和具体。在绿色住宅建设之前的一段时间，绿色住宅的建设和销售成本也非常高，大众低认知度，所以目前费者比较少。文章试图通过建立因果关系模型来理解开发商、绿色住宅产品和消费者之间的互动原理。这有助于改善目前绿色住宅市场代表性不足的状况。
关键词：房地产行业；绿色住宅；影响因素；分析研究；
前 言：二十一世纪的生产主题是“低碳、生态、环保”。房地产业作为中国产业的支柱产业，也是能源密集型、资源密集型、污染密集型行业，其不可避免地处于中国能源密集型产业的中心。然而，限于低碳材料对于经济发展的促进作用，虽然国家的大力推动和企业的积极响应，但消费者对购买绿色住宅并不向往，而是更青睐普通住宅。
1 绿色建筑的概念以及发展趋势
1.1 概念
绿色建筑可以最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），减少对建筑全寿命的污染，为居民提供安全的使用空间。绿色建筑的目的是使人、建筑和自然环境和谐发展，利用自然条件和人工手段创造健康的生活环境。它有助于控制和减少对自然环境的使用和破坏，同时充分尊重需求和恢复自然之间的平衡。
1.2 发展的趋势
生态设计在绿色住宅设计中的重要性，不仅体现在绿地面积和种植植物的数量上，更体现在人与自然的和谐相处和对自然发展规律的尊重上。通过社会科学发展和绿色住宅规划，从科学的角度出发，从环境要求的角度设计和开发绿色住宅。环境保护主义的另一个重要趋势是实现人类社会健康发展的目标这一独特的建筑设计主要是通过人类文明建设改善居住环境，提高人类生活质量，实现环境健康发展的最终目标。
2 绿色住宅选择行为机理分析
2.1 绿色住宅及选择行为界定
我国《绿色建筑评价标准》明确了绿色住宅的七项指标：节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理、施工管理,并设立加分项创新与提高。本文定义绿色住宅为具有住宅功能,符合可持续发展理念,能最大程度实现资源保护,用料好省,节能环保,在对周围环境影响最小的前提下提升居住者居住体验感和满意度,并能因此对消费者购买决策产生影响作用的一种绿色建筑形式。本文只考虑对新建绿色住宅的首次出售和购买,从以下两方面考虑绿色住宅的选择行为:一是开发商理性选择开发绿色住宅的投资行为,二是消费者基于自身需求选择对绿色住宅的购买行为。
2.2 绿色住宅选择行为的影响因素及假设
2.2.1 开发商维度
开发商是绿色住宅的供给者，其决策影响绿色住宅产品的数量，从而影响市场。绿色住宅的主要目标是利润最大化，预计开发商市场将决定未来绿色住宅市场的走向。开发商的市场预期表示其对未来绿色住宅市场的预判,乐观预判刺激开发行为,悲观预判引致停止开发。市场力量较强，可以考虑进入市场的可能性。开发成本是开发实践中的一个重要问题。影响绿色住宅需求的因素是人口结构和数量，以及居民收入水平、消费者环境价值观和消费者满意度等方面因素。
2.2.2 绿色住宅产品质量(性能)维度
绿色住宅的设计水平反映了绿色住宅的总体设计、品牌水平和价值取向。如果建筑是完美的，它能对住宅产品的绿色性能起到积极的作用。有学者认为发展绿色建筑应从设计入手,设计团队对不同绿色建筑设计技术的认知、设备普遍度的了解和对建设指标要求的认识,都会对绿色建筑的技术应用产生重要影响。绿色住宅设计宗旨是依据开发商和业主的意见设计出让双方满意的、同时又符合相关住宅评价标准的绿色住宅,因此设计水平是对设计师以及设计团队的考验。绿色住宅与普通住宅的区别是它严格符合国家有关住宅评定标准规定,在节水、节能、节电、节材等方面有突出优势,因此那些对相关政策法规熟悉的设计师能更好地进行方案设计,防止遗漏关键要素。此外,设计师的工作经验及获奖情况能反应设计师的设计水平,是对绿色住宅优质产品性能的多一重保障。
2.2.3 消费者维度
1980年Ajzen和fishbin提出的计划行为理论是消费者维度的主要理论之一。该理论认为行为意图影响个体行为,消费者绿色住宅选择是一个由个体内部作用效能外化到行为的过程,影响行为意图的因素主要是态度(对产品认知的积极或消极的评价)、主观标准(消费者对产品的心理定位)和感知行为控制(消费者对消费行为完成度的评价)。消费者消费存在羊群效应,参照群体的行为能通过影响个体价值观和基于群体一致性的行为准则影响消费个体的决策。绿色消费的特点是合理的行为和客观条件，大多数消费者都是有计划、有目的的行为——消费者不仅是理性的，而且在整个消费过程中受到客观环境条件的制约。
2.2.4 绿色住宅选择行为的基本原理
在绿色住宅的选择体系中，绿色住宅的开发商、消费者和产品是部分联系、维护和促进的关系。在供需互助方面，开发商是绿色住宅的提供者。购买者是绿色住宅的消费者，绿色住宅是供求关系的产物。只有在绿色住宅市场中，供给方和供给方达到平衡，多重效率才能得到优化。需求开发商是绿色住宅市场的主要参与者，在选房制度上享有更大的自主权。但对开发商来说，开发绿色住宅在某种程度上是被动的，因为绿色住宅产品必须符合资源保护和舒适度等评估标准。环境科学绿色住宅产品的开发提高了生命周期的利润，降低了购买绿色住宅的成本。总的来说，增加绿色住宅的消费，可以提高市场开发商的预期，刺激住宅生产技术的研发和创新。在绿色住宅选择系统中,消费者既可以自由选择绿色住宅产品,又受到既成产品的制约;与开发商之间也是相互影响、相互制约。因此,绿色住宅市场内部受到来自开发商、产品和消费者因素的影响。它们在一个复杂的系统中相互作用。
3 因素分析和关系研究
（1）从绿色住宅开发的三个层面来分析绿色住宅开发的影响因素和开发企业的绿色消费行为。消费者确认购买绿色住宅的决定和绿色住宅产品的质量/性能的关系。在这三个层面确定绿色住宅消费选择行为的影响关系，进行理论检查，检验研究思路的可行性，其次，开发上，从消费者和绿色住宅产品三个层次上确定各自的影响因素，从因果关系的角度分析和验证所选择要素的必要性和准确性。（2）绿色住宅选择行为结构模型结构模型作为SEM的一部分,是在确定了测量模型中的潜在变量后用来评估潜在变量之间的关系的模型。其间,反映各变量之间关系的变量又叫做路径系数。结构模型的构建与假设是相辅相承的关系,结构模型确定则假设关系确定,而如若确定了假设关系,则可画出结构模型。本文对开发商决策、产品质量(性能)、消费者决策涉及的12个因素共做了12个假设,如果确定了假设关系，就可以获得结构性模式。构建结构方程模型如图1。
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（3）毫无疑问，绿色住宅是未来住宅的发展趋势，而开发商、消费者和绿色住宅产品是相互关联的。另一方面，从供需角度看，开发商投资建房绿色住宅是由建筑师和建筑师提供的，建筑师是绿色住宅的提供者；购买者是绿色住宅的消费者，由于绿色住宅的需求和成本，存在购买行为。只有平衡市场上绿色住宅产品的供求关系，才能最大限度地提高这些服务的效率。只有符合消费者期望或偏好的绿色住宅产品才是消费者想要购买的产品。
结束语：
目前，我们正处于绿色住宅发展的初级阶段。相关政策是促进绿色住宅产品性能的重要手段，从而促进绿色住宅产品市场的发展。通过制定一套健全、全面、严格、规范的标准来规范开发商的发展，从而促进绿色住宅的发展。
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