摘 要：房屋工程作为城市建设重要内容，与人们生活工作联系密切，为延长其服务年限，充分发挥其所具有的基础功能，需要采取措施对其进行维护保护，可以在一定程度上缓解房屋供需矛盾，对促进城市进一步发展具有重要意义。本文作者结合多年工作实践经验，主要就房屋建筑工程的维修管理进行了简单探讨，希望对相关从业人员有所帮助。
关键词: 房屋维修；管理；难点
房屋的维护和管理是非常复杂的。住房与人们的生活息息相关。因此，必须认真做好维修工作的实施和管理，切实提高房屋维修管理的质量。有必要根据工作内容和要求分析存在的困难并采取措施进行优化，进一步促进行业发展。结合住宅维修项目管理的特点，分析管理中存在的困难和解决办法。
1房屋维修管理现存难点
? 随着社会主义市场经济体制的日益完善和发展，国内房屋维修管理企业竞争越来越激烈。房屋维修管理工作，目前在国内来说仍然是微利行业，仍然处在发展壮大阶段，维修管理企业只有靠高质量的服务、良好的信誉和企业形象去取胜，才有可能不断扩大业务量，从而为争取更多的客户、扩大市场份额、实现规模经营创造条件。
房屋维修管理企业迫切需要积累竞争资本、提高服务技术和能力、合理配置已有资源，这就要求管理企业在提高维修质量的前提下，大力节约维修成本开支，降低管理成本。从这方面来看，正确认识管理房屋维修的难点，为维修工作‘对症下药’和少走弯路有很直接的关联。房屋维修管理工程主要存在以下难点：
??1.1??维修作业资金不足
??就房屋维修工作执行现状来看，最为突出的问题就是在资金不足。未修改工作设计的工作较多，涉及到的费用也较多。有的维修单位在进行维修的时候，维修资金准备不充足，不能够对房屋进行彻底的维修。房屋的维修工工作涉及到的分项工程也较多，需要在维修之前对涉及到的项目进行预算，准备充足的维修资金。当然每个城市的相关价格也是不一样的，在对维修项目进行预算的时候，需要进行科学合理的预算，并根据预算准备充足的资金。
??1.2维修工作易于经营者发生冲突
??房屋维修过程是严格按照市场经济和价值规律要求来进行的，房屋维修所取得的收入和利润也是在经营管理中得到的。因此，它具有经营性，是经营性维修管理。没有这部分收入，维修管理公司的经营收入就要受到很大的影响。
??1.3?从业人员技能低
??房屋维修工程的实施对从业人员专业技能水平要求比较高，需要一专多能型人才，即除了要掌握建筑施工方面专业知识，为避免维修后出现改变房屋原有结构情况，还需要掌握装修施工、设备安装、水电安装等多方面知识。但是就现状来看，能够完全满足房屋维修工作要求的从业人员十分有限，大部分从业人员仅懂一方面内容，例如懂水电不懂建筑，懂建筑不懂设备安装，导致房屋维修工作无法有效率地进行。因为房屋维修工作的特殊性，在聘请工作人员时便存在较大的困难，需要花费更多人力物力。现在房屋维修从业人员普遍为农民工，整体专业技能水平有限，且多为中低学历，即便进行专业培训，想要完全满足房屋维修要求，依然存在较大难度。
2房屋建筑工程的维修管理分析
??2.1 充分认识维修工程的特殊性
??按照“差别待遇”的原则，根据住房建设年限，住房大致可分为两类：新建住房和旧建筑。新建房屋的维护管理工作主要是做好房屋的日常维护工作，保持原有的外观和使用功能。旧建筑应以住宅建设年限、结构、住宅使用标准、环境和位置为依据和其他条件，综合城市规划要求，采取不同的维护和改造方案。
??2.2根据工程特点，进行管理策划
??不要追求自己的资质高低，关键是相应的表现和荣誉，一个特殊的、多才多艺的；在投标中，不要盲目强调低价中标，因为修缮项目本来就标的不是不大，而且大部分的劳动力成本，过分强调价格低廉，将不可避免地导致不完整，过多地强调低价中标，将会导致项目管理出现问题。管理人员应该结合实际，提供合适的施工环境。避免使用和维护的同时，切断水、电、气源，减少安全隐患；合理划分人流和物流渠道，避免交叉；封闭施工场地，减少对环境的影响。制定施工网络计划。
2.3 坚持过程跟踪，严格控制质量安全
??维修工程的初步过程正在拆除。有些项目老了，原来的建筑管理人员已经离开了工作岗位。目前的管理人员对建筑的建设还不清楚。只有加大力度，保持对建筑现状的第一手资料的掌握，只有这样，维修项目才能得到很好的管理。拆除是对现有建筑物的秘密披露，一些项目似乎状况良好。一旦油漆层被移除，可能发生问题，不是原来的设计所要求的。一方面，设计有了变化。另一方面，原有的建筑也发生了变化。这也可能是建筑的建设没有严格控制，再加上偷工减料的不良现象发生。施工管理人员可以随时按照拆卸阶段查找问题，研究对策，甚至改变原有的维修计划。如果在屋面修复时，当表面防水层被拆除时，下面仍有防水层，表明该工程已进行屋面防水维护，但仅在采用修补方法时，旧防水层的厚度应进一步得到控制与确定，针对被扣押的防水材料的种类和荷载的大小，管理人员应该全面加强控制，防止由于防水层的叠加而引起的屋顶超载，进一步影响结构安全问题的发生；此外，在电线更换的情况下，虽然开关箱有埋地管道，但他旧电线不能拔出来，原来的建筑工程。当工作被切断时，电线直接埋在地下，只有一根管道埋在露头上，门窗被拆除后，入口处没有门楣，入口处的砌体直接建在门楣上等等。只有及时加强跟踪发现，才能避免盲目施工。不仅拆除过程跟踪，在维修工程中也是如此。根据维修内容，将难点和要点列为质量控制点。对于隐蔽工程，应列出停靠点、见证点和侧位：对于建筑施工材料、半成品和附件，应进行验收和必要的抽样检查：对于装饰材料，应特别注意，加强对有害物质的检测。在执行过程中，控制点被确定到位。例如，当屋面防水施工时，应检查屋顶熨平板的斜度和干燥度。在砌筑油漆之前，应清除灰，砌筑物应浸湿。在更换线路时，应防止整个墙的水平壁：在升级上下水水管时，有必要监督施工单位采用机械钻孔来防止由野蛮施工引起的楼板开裂；防水要求，壁水试验是必需的；为了更换室外管道，管道基础和管道擦拭是必需的。坡度方向、垃圾清除检验：所有上、下水管在隐蔽前应进行强度试验和严格试验。下水管道应进行通水闭路试验：更换门窗时，检查门窗与砌体之间是否处于相互连接状态，注意门窗间的分层构造。??
2.4安全施工，预防为主
??屋面养护安全管理措施：检查施工现场的质量控制措施和质量检查体系的完整性。对防水材料的现场大修加热及喷涂设备等，确定完成工程专项施工方案的施工及是否得到批准；原材料安全检查。检查材料许可证、防伪复印件和原材料的质量保证，如水泥进入现场、产品认证、出厂检验报告等应严格重新审查。保温层检查。检查排气通道的竖向和水平贯穿，以及防堵塞措施的可行性。检查屋面支撑层和防水层的加固措施，确保架空板的平整度、稳定性和无缝性。从安全管理的角度，提出相应的技术要求。防水层的检查。首先是线圈防水层。根据屋面防水等级的要求，对其层数、厚度、铺设线圈规格进行综合取样，其次是刚性防水层，主要检查混凝土防水层分格缝的设置位置，以确保不发生裂缝，以及缝隙密封材料的嵌埋置密封程度。
3 结语?
? 综上所述，通过对房屋维修工程管理工作的分析，我们要迅速而准确地把握房屋维修管理工程的思路、方法和出现问题后的对策。同时，搞好房屋维修管理工作，既有利于管理企业的发展，又有利于改善和提高居民的生活水平。
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