摘要：随着我国经济的迅猛发展，城市化进程也不断在加速，房地产行业也得到了突飞猛进的发展，迎来自己的一个春天，也成为了提高我国GDP的重要原因，各个城市的发展离不开房地产行业的带动。但是随着房地产行业的发展，其行业本身的风险也日益增加。房地产行业有着投资大、周期长、参与者多等特征，因此其风险也要比其他行业高很多。本文主要对房地产项目开发的前期风险进行了研究以及应对策略的讨论。
关键词：房地产项目开发；前期风险；应对策略
随着我国经济突飞猛进的发展，城市化建设也不断的壮大，越来越多的投资者将目光放到了房地产开发行业上来，有大量的资金流进入了房地产开发的项目。但由于房地产开发项目的时间周期太长，投入的资金也很大，还涉及到许多其他行业和部门，也会受到来自各方各面的影响，这些影响都会给房地产项目的开发带来很大风险，因此房地产项目的风险也是也是贯穿始终的。但如若没有在房地产项目开发前期进行有效的风险评估，就不能在开发阶段遇到问题第一时间拿出举措和解决办法，或者第一时间能规避一些风险和问题。目前许多开发商并未意识到这些风险的存在，也并没有对前期的风险进行有效的评估。
一、房地产项目开发的基本概述
（一）开发阶段
房地产开发开始是要在政府拍卖土地的时候进行投标，中标之后才能进行土地变更，开发公司才有权利在该区域土地上进行开发施工。
（二）建设阶段
这个阶段重点就是指开发商在购买到土地之后，进行招标，将项目工程承包给建筑商。这个阶段是需要开发商把前期预算准确的算出来，并且严格按照标准投放到项目建设中。而且在建设阶段最终要的就是保证工程质量，这也关系到整个工程项目的利益，也关系到开发商和建筑商的企业形象。
（三）销售阶段
这是房地产开发项目最终目的就是把房屋销售出去，能让前期资金进行回笼，同时也得到收益。这里的销售模式就有预售和现房销售两种。
二、房地产项目开发的基本特点
每一个行业都有其自身特点，能够掌握各行各业的特点，才能探寻出其发展规律，以便创造出更大的利益。房地产项目开发行业主要特点就是周期长，资金大。
（一）资金投入
无论是大型项目，还是中小型项目，前期的投入资金都是一笔比较大的支出。大型项目，由于建设周期长，那么资金回笼的慢，但收益也是更可观的。中小型项目资金周转快，也能得到比较好的收益。
（二）项目选址
房地产项目的选址很重要。要要根据城市的发展趋势，政府的方针政策，还有考虑到交通、民生等等问题。
（三）精准定位
要确定自己在市场中的定位，是要做综合性强的大项目，还是做精致的小项目，这个在前期就应定位好，以准备自己的预算。
三、房地产项目开发前期主要风险因素的研究
风险管理的目的就是为了在风险发生之前，能及时有效的规避风险，及时出现了问题也能立刻启动应对措施，以防对项目造成不可挽回的损失。对于房地产项目的开发，风险是无时无刻不存在的，无论是开发前期，还是在开发过程中。那么笔者认为在项目开发之前就考虑的到风险的存在，进行有效的防控，对项目开发之前的风险进行有效的分析，能更有效的帮助整个房地产项目开发的顺利进行。
（一）购买土地风险
开发商购买土地的时候就有购买土地的方式和购买土地的时机所带来的风险。购买土地的方式有通过政府划拨、招标、拍卖或者挂牌等途径获得土地，但无论是哪种方式都存在风险。还有就是开发商购买土地的时机合适或不当所带来的风险。
（二）拆迁安置风险
由于我国在这方面的法律条文没有太明确和明细的说法，在安置原有土地居民的问题上，往往达不到其要求，或是在安置位置上的争议，或是在赔偿款上提出高出市场价很多所带来的利益损失等，这些都可能是项目无法顺利如期进行下去的原因，这就是拆迁安置问题所带来的风险。
（三）国家政策风险
由于房地产行业和国家经济息息相关，因此房地产行业受政府的政策影响很大。并且我国的一些优惠政策和力度总是在变化中，这些政策多多少少的都会影响到房地产项目的发展。还有一些例如限购、降利息、控制房价、控制土地、确保环境保护等一系列政策方针所带来的市场结构变化，供需结构的改变等等，都会影响到房地产项目开发的收益问题。
（四）勘察设计风险
在如今科技迅猛发展的时代背景下，房地产项目开发的技术水平也不断提高。但还是存在一些技术方面的风险。如果勘察点的选择不当、勘察的方式方法不当，都会影响到接下来的项目选型和设计方案。如果设计方案不合理，就可能会导致整个项目的设计不能达到预期的效果，进度也不能满足预期的要求。这就会给工程项目最后的收益带来直接影响。
（五）财务风险
房地产项目的开发需要大量的资金才可以正常运转下去，那么在前期融资的过程中就存在很大的风险。在融资方面要采取合理的融资手段，降低成本，降低融资风险。融资的常见方式主要有开发商原本自己的资金，或者是通过银行贷款，发行企业债券和股票，或者是租赁方式筹集资金，也可以通过引进外资来准备前期的资金。财务风险还包括开发前期的通货膨胀、利率的变化、资金周转、资金链等方面的风险。如果通货膨胀，消费者就会积极把钱投入到房地产项目中，那么房屋的销售量就会大幅提升，对房地产开发者来说是一件好事。如果通货紧缩，老百姓不愿意将资金投入到房产中，房屋的销售量就会大大降低，那么对于房产开发者来说就是一种损失，前期投入资金很难回流，亏损会日益增大。还有就是在建筑工程用料的成本价格不是一成不变的，那么价格上的起伏也会对房产项目开发者的收益产生影响。
四、房地产项目开发前期风险的应对策略及实践
（一）完善房产开发项目管理体制，合理进行风险回避
回避风险就是在风险发生之前，进行有效的预测判断和避免发生。房地产项目开发这个行业由于受国家政策影响较大，因此管理者要紧密关注国家政策，积极采取应对措施，以保证自身利益最大化，也顺应政府号召，得到一个双赢效果。对工程项目的监督管理制度要进行准确无误的完善，才能保证工程项目能顺利的进展下去，以保证收益。
（二）积极的进行损失控制，最大程度的降低损失危害
损失控制可以从两方面入手，一方面就是减少损失发生的机会，降低损失发生带来的伤害，从而保证损失的最小化。预防损失本身就是一种积极的应对手段，就是在损失发生之前采取一系列合理的举措，来降低损失发生的次数。另一方面就是控制损失的程度。就是在损失已经不可避免的发生了，那么如何保证利益最大化就是把损失程度最小化，积极采取相对策略，解决损失所带来的困境，将损失的程度尽快尽早的消除到最小。
五、结语
综合上述分析，我们可以看出来随着我国经济的日益发展，城市化进程的日益加快，房地产项目开发行业是我国经济的重要命脉。随着房地产项目行业的发展，其行业风险也日益增多，这就提醒开发商们在追求利益的同时，要及时关注风险，合理规避风险。尤其是在项目开发前期阶段，把所能发生、可能发生的风险都要考虑到，并且采取有效措施来规避这些风险，及时风险发生，也要做到把风险发生的损害讲到最低，这样才能达到项目开发的最终目的，实现利益最大化，也能促进整个房地产项目的蓬勃发展。
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