摘要：在城市化发展过程中，房地产开发项目的数量在不断增多，规模也在不断的加大，分析了解对房地产项目开发有影响的因素，并积极的分析影响的好坏，从而制定有效的影响控制策略，这于房地产项目的稳步推进有突出的现实价值。从目前的实践研究来看，在房地产开发项目实践中，物业管理的前期介入会产生显著的影响，而且这种影响是多方面的。从项目开发的角度来看，物业管理的前期介入影响有消极也有积极，因此在实践中需要明确具体的影响，然后基于趋利避害的原则做好消极影响的有效控制。文章对物业管理前期介入对房地产开发项目的影响做具体分析，旨在为实践工作提供指导和帮助。
关键词：物业管理；房地产开发项目；影响
房地产开发项目在实施过程中会受到多方面因素的影响，其中有些因素的影响是正面的，而有些因素的影响是负面的，所以为了实现项目开发的最初目的，需要积极的进行负面影响因素的控制。从现阶段的研究来看，物业管理的前期介入对于房地产开发项目的具体影响是十分显著的，在此因素的影响下，开发项目的具体工作执行等会受到干扰。基于这样的情况，对具体的影响做分析讨论，这可以为影响控制提供指导和帮助。
一、物业管理前期介入的内容和过程分析
从现阶段的具体分析来看，物业管理的前期介入是一个长效服务概念，具体指的是物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策、制定物业管理方案、并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用以及功能规划等有建设性的意见。从现阶段的分析来看，物业管理的前期介入内容和运作过程如下。
从实践分析来看，物业管理前期介入的过程可以分为四个阶段：1）项目可行性研究阶段。在这个阶段，物业服务公司可以向建设单位进行意见的提供，而且可以基于物业管理实践做规划，这样，建设单位的具体实践和物业管理的实践目标会具有一致性。2）规划设计阶段[1]。此阶段，物业管理前期介入主要是参与项目的优化设计，从而使项目整体的科学性和合理性更加突出。3）施工建设阶段。此阶段，物业服务公司可以派出工程技术人员进行现场督查和监管，从而实现对建设中的物业进行详细掌握。在此基础上提出意见，物业建设的整体推进会更加科学。4）销售阶段。此阶段贯穿整个销售过程，主要的内容包括了销售方案的参与规划，物业收费标准的制定等等。
二、物业管理前期介入的现状和问题
对现阶段物业管理前期介入实践做具体的分析发现，不少房地产开发项目均在推进物业管理的前期介入，但是具体工作存在着几个方面的突出问题，具体表现在如下几个方面：1）物业管理的招标存在着不规范的情况，所以前期的介入有明显的不完整。物业管理前期介入要强调公平和公正，所以在物业管理招标的时候需要重视公正、公平和公开[2]。目前的物业管理招标存在着私下协商解决的问题，此种情况扰乱了市场的公平性，也为前期管理的介入科学性和有效性缺失埋下了伏笔。2）物业服务公司缺乏和业主以及房地产开发公司的沟通。在物业管理的前期介入实践中，物业服务公司、业主和开发商是平等的关系，在前期介入实践中，物业服务公司需要强调和业主以及开发商的联系和沟通，这样，相关问题解决才会更有效。目前的实践中，三方沟通交流障碍显著，所以前期介入的实际效果大打折扣。3）过去重视硬件管理，对人才资源的准备和培训有忽视的情况。在管理实践中，人才的价值发挥是必须要强调的，但是目前的工作过实践对人才培养不够重视，所以导致了工作实践无专业人员可用的问题。
三、改进物业管理前期介入的建议
总的来讲，物业管理前期介入对于房地产开发项目的整体推进有积极的作用，所以在实践中需要关注物业管理前期介入对项目实践的积极影响并强调物业管理的前期介入。上文提到，目前的房地产开发项目中，物业管理介入虽然在推进，但是还存在着显著的问题，而这些问题的存在不利于物业管理前期介入的积极作用发挥，所以需要对相应的问题进行解决。以下是基于实践总结的有效推进物业管理前期介入的建议.
（一）强调开发商、业主和物业公司的关系明确
从现实分析来看，物业公司、开发商和业主三方的关系建立需要本着平等原则，所以在实践中，需要在平等的基础上构建对三方均有利的商业合作伙伴关系。在实践中，三方需要基于实践做积极有效的沟通，这样可以实现各方利益的保障。而且通过三方的协调，最终所签订的合同文件能够将三家权益最大化，如此一来，物业前期介入的预期效果会圆满实现，从而达到三方的供应[3]。简言之，在实践中，物业公司、业主以及开发商是利益共同体，只有在满足三方利用的情况下，项目实施的具体问题才会更容易解决，因此在实践中必须理性看待三方关系，并教育平等的原则将三方诉求做积极的表达，并通过交流和沟通获取最佳的利益实现方案，这样，三方共赢的目的达到，物业管理前期接入的价值会有显著的体现。
（二）通过观念的转变实现物业管理前期介入的制度化和规范化
从上文的分析来看，因为观念认知方面的问题，所以物业管理的前期介入会存在诸多不合理的地方，这种情况对于物业管理前期介入的介质体现非常的不利。基于此，在实践中，物业服务公司和开发商需要积极的提升对物业管理前期介入的认知，从而将“售后服务”的思想理念把转变为前期介入的有效实践，从而构建更为科学的服务营销理念。如此一来，在过去处于被动地位的物业管理会变为主动参与。基于观念的转变，物业服务公司会将物业管理前期介入作为重要的项目内容纳入到规范化、制度化的管理实践中，这样，物业管理前期介入的具体工作开展会有更加可靠、充实的依据。
（三）积极提高专业人员素质，强调物业管理前期介入的实质性效果
从目前的分析来看，在市场经济大环境下，企业获得成功的一个关键性要素是人才，因此企业需要积极的进行人才的培养。从目前的实践来看，要在房地产开发项目实践中强调物业管理的前期介入，必须要有专业的人才服务于具体的工作，这样，工作推进效果才会更加突出。就现实需要来看，物业服务公司需要培养和应用拥有物业管理专业人才和复合型人才，这样，人才在实践工作中才能够表现更加突出的价值。就目前的人才培养实践来看，可以通过专家人才库建设或是专门的培训来实现。总之，强调人才的专业性培养，重视工作的专业性和规范性提升，这样，物业管理前期介入的实际效果会更加突出。
结束语：
综上所述，物业管理前期介入对房地产开发项目实践是有显著影响的，积极的分析影响并就物业管理前期介入的相关内容等进行分析与控制，这能够为现阶段的实践工作提供积极的帮助。
参考文献:
[1]魏桐立.浅谈建设项目设计阶段物业管理早期介入的要点[J].现代物业:中旬刊,2018,440(11):106-106.
[2]王江文.工程施工过程中物业管理前期介入问题研究[J].现代物业(中旬刊),2018(05):38-39.
[3]石英.物业管理前期介入与工程质量管理监督[J].中国化工贸易,2018,010(025):54.