摘要：本文首先对设计变更的意义做了介绍，然后对房地产设计变更管理体系做了一定程度的探析，以供参考。
关键词：设计变更管理；设计管控；产品线
房地产项目的设计变更管理一般是由建设单位设计管理部发起，并由符合资质要求设计单位出具，在完成建设单位内部审批程序后，经建设单位的项目工程部交由施工单位的实施的，涉及到对已批准的施工图设计文件所进行的修改、完善、优化等活动的技术经济文件。它和经济签证是建设单位与施工单位合约签订后，唯一能作为项目结算依据的文件。所以房地产设计变更的管理是整个房地产设计管理中的重要环节。
房地产的设计变更类型一般分为五类：
（1）、第一类是原设计图纸中存在的“错、漏、碰、缺”等图纸错误情况，导致工程做法、设计材料、部品构建的变化等设计变更事项；
（2）、第二类是由建设单位由于自身原因，改变了产品的配置标准、使用功能、增减设计内容，而导致相关的设计变更事项；
（3）、第三类是由建设单位工程部门采用新工艺、新技术措施，或者是建设单位项目工程部、监理公司、施工单位根据现场施工过程发现的一些具体的施工问题等所提出的设计变更事项；
（4）、第四类是由建设单位的营销管理部根据市场和客户需求提出的一些合理的设计变更事项。
（5）、第五类是由建设单位的物业等其他部门出于提升园区品质，降低工程造价角度考虑提出合理化建议而出的设计变更事项。
房地产设计变更管理原则：
（1）、一般情况下房地产设计变更除了第一类、第二类设计变更外，另外三类变更依据“谁变更谁申请”原则，一般由相关部门先提出设计变更立项申请，等公司确认同意立项后，再由房地产的设计管理部门发起设计变更申请；
（2）、针对影响销售承诺的变更，由项目招商营销部判定是否需要与客户沟通；变更须报审，由项目公司前期部将评审通过的设计文件提交至审图公司或政府部门审查。
（3）、对公司设计变更审批、下发、结算实行严格的管理权限控制，超过管理权限范围的指令一律无效；
（4）、公司所有设计变更均需在项目实施前经过成本估价与流程审批，严禁未批先施工的情况发生。
（5）、一般地产公司会设置设计变更金额的审批权限，规定了每一个层级的领导所对应设计变更的金额权限，不允许为了方便审批，将一个完整的设计变更事项拆分为若干个费用较小的变更审批；同样不同的设计变更事项也不允许合并成一个变更审批。
（6）、设计变更在完工后需要及时办理确认手续，施工单位、地产公司工程部、地产公司设计部、监理公司、地产公司成本部均需要现场确认。涉及到隐蔽工程的，还需要在过程中进行确认，防止后期无法核量。
房地产设计变更管理中经常存在的问题及对策：
（1）、设计变更出具周期太长导致发起滞后，导致跟不上现场工期进度，，对于这种情况一般首先要看看工期设定是否合理，设计单位往往对设计的强制性标准和强制性规范比较重视，反而对错、漏、碰、缺反而会不太重视，这个就需要我们要做好与设计单位的沟通，加强设计院的管控力度，在项目启动前需要提供明确的设计任务书，设计任务书上对项目的设计变更要做出明确的要求，加强设计单位进度管控的意识，提高设计单位的配合意愿，选择好优质的供应商。
（2）、建设单位与施工企业合约约定有争议，导致成本核价有困难，核价的周期较长，导致跟不上现场进度，建设单位房地产项目开发周期很长，变更的发生很难避免，在发生设计变更之后，首先就要考虑在原施工合约上，双方对设计变更如何约定的。一个房地产项目涉及的合同量相当庞大的，很多合同之间就存在内容和范围上界面不清晰的可能性，所以在合约阶段就需要梳理好各专项工程的界面，这个对项目的设计变更的管理有很好的事前预防风险的作用。
（3）、针对专项工程中的“设计+施工”一体化的捆绑合同，这一类专项工程，比如幕墙、智能化、门窗工程等等，由于工程专业集成度较高，一般的开发企业很难对其设计及工程中实现很专业的把控，经常出现前期一切推进良好，后期变更一大堆的尴尬处境。对于这一类的分项工程需要加强设计标准化建设，提供标准化的设计要求和工程要求可以有效降低风险。
（4）、设计变更前的图纸全部进行过规划、消防、施工图审查部门等相关机构审查备案，但设计变更后经常遇到因为未及时送审就发至现场施工的情况，这个给后期的规划、消防、质监等验收增加了风险。对于这种情况需要我们地产的设计部门必须要重视起来，不是设计单位出了变更就有效益，需要及时了解各地的审查政策，了解哪些变更必须要图审，哪些变更可以不进行复审。需要报审的这些变更，必须及时与各个审查机构沟通办理相关的手续。
（5）、设计变更出具时候，现场已经按照原图施工，已完成的部分往往需要作废返工，根据设计变更重新施工，最终结算的时候都是根据现场工程人员的签证来确定返工的工程量，这个往往给腐败提供了机会。这个一方面需要加强结算审计，另一方面更重要就需要我们在项目管理流程上加强过程跟踪审计，在设计部门提出变更时，同一个时间项目工程部需要组织设计部、成本部等部门进行现场的核量，并留存好影像资料，成本部门需要及时明确返工拆改的工程量，不能等到项目最后做结算。
（6）、设计变更管理中最重要的一点就是如何控制设计变更的数量，房地产设计涉及各个专项设计，现场最多的问题就是，各专业图纸不交圈，建筑设计图和结构设计图对不上，土建设计图与水电设计图对不上，土建设计图与景观设计图对不上，市政设计图与景观设计图又对不上等等，出现这类问题主要的原因就是各个专业、各个设计单位都是自己画自己的，不去整合图。只管自己单位、自己专业的图纸，不会去管其他专项设计单位的图纸。所以整合工作就是我们设计管理人员最重要的工作。要把规划、建筑、装修、景观、市政等等设计单位有机的整合到一起，做到不矛盾不冲突，协调统一。
房地产设计变更管理的目的和目标：
（1）、对于房地产企业来说，设计变更管理的目的就是有效控制成本，从实际工作来看，设计变更管理的防范比管控更重要，标杆房企一般会要求控制设计变更量不超过合同总价的10%。如果超过10%，就需要增加补充协议，补充协议的审批周期和流程很长。高层会及时洞悉风险，从而有效控制后期的变更。房地产企业也会设置设计变更率作为考核指标，对设计管理部门和成本管理部门进行绩效考核。超过一定的设计变更率将对员工和部门绩效产生影响，从制度上倒逼设计变更的管控能力和水平。
（2）、通过对房地产已建成项目设计变更的梳理及项目设计的后评估，将过去项目的设计经验整理成为标准，推动设计管理标准化的建设。可以有效的降低后期房地产项目的设计变更率，提高开发的速度，并将有效降低开发成本，进而提高房地产的整体经济效益。
参考文献：
（1）袁泽涛 浅谈房地产项目设计变更管理 中国房地产业 2017(000),025
（2）王剑 房地产项目中设计变更管理研究—以"虹口商办综合项目"为例
房地产导刊 2019(000),012
（3）丁远 房地产项目设计变更管理的对策研究 商品与质量·学术观察 2013(000),005
（4）姚昌 房地产项目的设计变更管理研究 华东师范大学 2011，F293.3