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新房地产业的春天董明涛

发表时间：2020/9/3 来源：《基层建设》2020年第13期作者：董明涛

[导读] 摘要：“房子”对华夏百姓的意识中，不仅是安全、舒适的居住场所，更是最终的情感归地，中国百姓历来都努力达到“居者有其屋”的目标。

        上海浦沁建筑规划设计有限公司上海 201500
        摘要：“房子”对华夏百姓的意识中，不仅是安全、舒适的居住场所，更是最终的情感归地，中国百姓历来都努力达到“居者有其屋”的目标。
        关键词：新房地产，零库存，业主开发，土地定向摘牌，“地价与房价”相分离模式
        华夏悠悠几千年的历史，她积累了很多文化与历史。华夏是个农耕文明的社会，农业耕种区域的相对固定，造就了老百姓对房子情有独钟地追求，对“家”有种稳定、长久、安居之期望。“房子”对华夏百姓的意识中，不仅是安全、舒适的居住场所，更是最终的情感归地，中国百姓历来都努力达到“居者有其屋”的目标。这一点与其他国家民族有着截然不同的认识观。
        我们先从几个不同角度，对房地产业的现状发展进行分析思考下：
        1居民百姓之现状
        快速城市化的进程中，大批人需要购房置业、结婚生子，从而导致城市用地空间急速扩张，房价也与日俱升。由于国人“久居置业”的家根情怀，大多老百姓心里始终不愿久租，从而往往会出现，不惜几代人的力量共同购房置业、按揭贷款。有部分有财力者甚至购置几套居所。结果导致诸多后进人群（如进城务工族、大学毕业族、当地弱势居民族）在望房兴叹的同时，不得不倾其所有，置房营生，甚至部分房奴终世，苦不堪言。
        于是呼，面对日益攀升的房价，很多梦想家庭只能长期租房或“蜗居”，甚至“群居”。“成家立业”对我国老百姓来说，难度系数在增加；“安居乐业”门槛越来越高。安居感和居民荣誉感在城市大家园中，将可能成为千万百姓业主的感情奢求。
        2房产企业及相关产业链之现状
        中国多个大中城市，由于房价过于高企或涨势过快、地价也持续高攀。房产企业操盘开发物业的成本和风险也越来越大。近几年，一大批中小房地产开发企业相继倒闭或转产。仅剩下少部分大盘开发商维持本业，实际上这些大开发商负债比也高居不下，进退两难，前途未然！
        3实体企业及相关产业链之现状
        由于房价高位，大批实体企业经营成本过高，利润摊薄，营生困难。倒逼大批实体企业谋求转型，再求升华。
        4地方政府之现状
        地方财政一面在土地财政增收的同时，其他各项支出也相应剧增，导致一系列公共事务，比如动拆迁、市政改造、社会就业等问题压力不小。
        当前国家和社会已经认识到当前诸多问题，从国家到地方，从企业到民间，都在群策合力，共同化解这方面的压力。本人作为城市规划工作者，通过多年的接触于城市规划和房地产业，希望能提出个人的一些想法与建议，以期望于国于民有些益处。
        在探索房地产业之时，我们先认识下关于房地产业的四个重要特征。的重要组成部分，对于稳定家庭结构和4.1房子的属性广义的房子分住宅、商业、工业、公共等多种类型业态。我们这里重点讨论住宅类房子，住宅也是与民生关注度最高的一类物业。“住宅房子”顾名思义就是为百姓提供生活起居的居室。居室空间有大有小，也包含一定量的厨房、卫生间、公共走廊、消防空间等各种配套服务空间，从而形成丰富的居室空间。新时代的房子，不再单指住宅本身，也包括围绕住宅形成的丰富居所氛围和场所环境。
        房子的核心属性是用来生活居住的。主要功能以家庭自主为主，辅以一定的外来人群临时租住服务。
        房子还有一个重要的商业属性，就是其资产的保值与增值特性。其作为个人或家庭财产社会持续发展有着很大的调节功能。
        4.2房子是谁的？
        房子本来是没有的，是由于在一定区域的城市或乡村，人民长期生活工作的稳定发展需求，一步步盖出来的。房子在开发过程中，其归属与确权一般有个流转过程，但房子最终不是开发商的，也不是政府的。也不是哪个组织的，也不是居委会的，最终房子（主要指住宅类）归属权应该是千千万万老百姓家庭的。即房子体现的价值和价值观也应该是每个家庭业主的。基于这种原始理论出发点，可能是解开我们房地产业各种症结的核心关键点。
        4.3房地产体制
        我国的房地产体制大致经历了以下几个过程：
        （1）自购自建时代
        我国古代几千年的传统社会，基本上都是自购宅基地，每个家庭根据自己的喜好和经济能力来建设自己的房子和自己的园子（也得符合当地的规划与规则）。所以，有时候中国百姓喜欢叫自己的房子叫宅院（包含宅子和院子）。
        （2）计划分房时代
        解放初期，由封建社会进入社会主义社会。社会实行统购统建的计划建房时代和计划分房时代。计划分房体制对于社会主义初期快速城市化，缓解住房难问题起到了很大的作用。这个时期房子的特征是，房子多为标准户型、小户型居多、社区环境简单朴素。土地多为划拨，一般不过多关注土地成本，而主要关心建房成本。
        （3）商品房时代
        由80年代的改革开放，土地逐步实行竞拍制，住房体制逐步走向市场经济为主导的商品房时代。
        由于中国大量人口红利和快速城市化，一时间，孕育了一大批以房地产开发为主营业务的专营开发企业，对于加快市场住房供给方面提供了很大的支持和力量。
        由于城市化加速，人口开始密集，土地相对紧缺，房子开始立体多层向空中发展，这才开始出现房产与地产分离，房产属于各自家庭，地产则属于组团共享。
        （4）商品房与安置房/保障房并行时代
        在商品房市场化的推进过程中，涉及一些老旧居民区、城中村等拆迁安置问题，以及弱势居民群体住房难问题，我国逐步建立了一套安置房/保障房并行建设机制。
        5房地产开发模式
        5.1商品房开发模式
        开发流程：商品房产品相当于预生产产品，建成后再销售给终端客户（主要为潜在购房居民）。开发商一般先选定地块，需要走招拍挂土地手续，再设计、施工、验收后，再向潜在客户营销售楼。
        流程问题：在土地购置方面，开发商前期需要支付一大笔的土地费用。前期融资、利息等财务费用高居不下。而且从土地竞拍到竣工售完，往往需要一段比较长的时间才能售完（快则需要两到三年，慢则可能四到五年）。期间一旦遇到一些市场风险、政策风险，很可能会给地产开发企业造成了很大的企业经营风险。同时，若地产公司并行同时开发多个地块，则企业的负债比会非常的不可控，这也是近几年地产企业越来越不好做的窘况原因所在。所以开发企业一般只愿意（或被逼只能这样做）住宅等即建即售之短平快之类产品。
        产品问题：商品房产品主要为各种建筑住宅。户型布局、建筑风格，房屋安全级别一般都由开发企业前期设定（基本规范得满足国标以及宗地规划）。由于住宅房屋不是根据客户锁定或量身定做，因此，一面是开发商后期营销可能要面对很大的成本和压力；另一面是客户也很无奈，只能被迫的接受现售住宅产品。
        5.2安置房/保障房开发模式
        开发流程：安置房产品相当于准定制化产品。然后再建设并配给安置户，安置房组织方一般为当地城投或拆迁开发机构（也有部分委托开发商代建模式），其土地一般为定向或简易招拍挂流程。土地整理，建设竣工后，即交付安置户即行结束。一般不需要复杂的销售环节，期间的资金成本与经营难度系数，相对比较小，安置房产品开发流程相对简单。

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        产品问题：安置房产品一般前期就与动迁户沟通定制好方案，但在实际操作中，拆迁户的社区整体品级定位大都比较普通，大多是按照最普通、最基本的标准进行配建。因此，大多数保障房系列品质都比较普通、个性化略显不足。
        综上分析，中国的房地产行业红红火火，走过了近40年。在火热的发展中，我们有必要居安思危，从战略高度再度审视房地产行业，期望我国未来的房地产行业重新涅槃，再次提振成为我国新的基础增长点。
        为此，本人斗胆预测，探讨提出可能适应新时代的“新房地产”的新概念。
        兹从战略理念、目标方向、模式特征、构建流程等几个方面进行初步分析。
        5.2.1“宽民”、“为民”战略理念
        中国人民自古至今，上至士大夫，下至黎民百姓，都有着优秀的“忧民”情怀逻辑，盖从商朝的商汤伊尹首提“宽民”理念，至三国诸葛亮奉行的“死而后已”理念，又至大宋范仲淹的“先忧后乐”，又到毛主席提出的“为人民服务”理念，凡此种种，从上层到基层，从政府到民间都在努力构建一套“社稷安民”的千万社会家庭体系！
        5.2.2新房地产业之目标方向
        大凡国之立，民之拥；国宽民，民拥国；有国有家，才为至善，因此将来为天下民族建立一套稳定的“国民安居乐业”家园体系，将会成为新房地产业之主要目标方向，也是新房地产业蓬勃涅槃的原动力核心。未来社会的新经济发展方向和新房地产的发展方向也围绕此核心展开。
        5.2.3模式特征
        房子回归“本源”，回归“自住”的基本属性
        房子，尤其是住宅，主要是用来为百姓市民居住的，这才是房子的本源之地。未来的新房地产将倡导以“自住”为主流，改善与适当租赁为辅的安居体系，保持自住与租房市场有机协调发展。
        5.2.4“业主准开发”的新开发模式
        开创建立“业主意愿”引领，业主意愿引领思维，打造“业主准开发”的新开发模式。未来的房地产核心将为业主直接服务，尽可能为业主提供直接的个性化、差异化、定制化方案。逐步建立以业主为核心的，类似于淘宝式扁平化的房地产产业；这个环节的核心即为业主，环外即为开发商、政府、各类建材商提供商以及各种技术咨询服务商等。
        我国的房地产模式将逐步从以开发商和政府为主导的房地产垂直产业链，逐步转向业主（实际需要的购房者）为主导的扁平式、圈环式房地产服务圈。
        一切虚表的形式或隐形的费用成本，将在直接业务面前都将化为泡影，不复存在。
        5.2.5房地产也能“零库存”
        自从工业产品及物流行业对“零库存”理论研究较多，应用也较广；而在中国最大产能的房地产行业应用则较少。当前在城市空间越来越大，新增土地空间愈加紧张的状况下，我们的传统房地产行业也得被逼变革创新。由于我们这一代机缘地遇到了互联网和大数据的春风，未来建立一套按需建房，按需供地“零库存系统”将成为可能。
        5.2.6“地价与房价”相分离模式
        未来的新房地产将很可能实现“地价体系”和“房价体系”相分离模式，各自单独计算，最终到业主房产证又合而为一。房价完全实行市场化思维，房价将根据业主喜好、房子品位、小区环境等不同规制，房价相差幅度可能会较大。地价则实行市场化“计划调控”的体制，实行土地物理空间和价值空间有计划的调节与匹配。
        5.2.7打造国有土地“众筹定向摘牌”模式
        我国的土地供应体制从传统的计划经济模式走向“招拍挂”模式，其间经历的风风雨雨伴随着我们这一代一路走来。在当今我国的社会经济发展到一定平台之后，是有必要寻找一种新的土地供应体制来适应未来我国更大的房地产持续成长发展。
        在当今国家的改革探索发展过程中，国家积极与时俱进，适时出台了保税区、自贸试验区、先行示范区等一系列先行先试方案。我们有信心在“国有土地”供应，尤其是住宅土地供应方面，可进行先行先试探索。
        5.2.8地价”将有效体现“为民”价值体系
        为了国家和社会的持续良性发展，推进个人、家庭、国家一体化方向发展逻辑，充分弘扬“为国为家为民”理念，对不同家庭实行差异化购房模式。
        在“地价”部分(房价可另外计)，将对“为国为家为民”体系的不同环节、岗位做出对国家和社会做出一定贡献或一定正影响力的个人、家庭进行“地价”打折优惠，甚至减免。
        5.2.9简捷化、智能化原则
        在开发流程中，尽量简化流程，尽量优化一切不必要的流程，缓解时间及各种费用（包含隐性费用），同时尽可能运用智能化发展方案，充分拥抱智能未来。
        5.2.10敢于“适当超国标”理念
        在户型产品、社区建筑品味、园林环境、结构安全、停车交通等系统多方面，敢于满足业主的适当自主超国标待遇。我国的房地产产品要从合格品逐步向良品过度，并希望能出现一部分优等产品。
        6构建流程
        新房地产开发流程可能是这样的：房子将由业主通过需求提议，（根据自己的爱好、经济能力、审美品位、购置资格等因素），通过大数据系统报名，联合形成一个规模的社区家庭库，再统一向规划和国土主管部门申请选址和用地（对拟供应地块采用“定向摘牌土地”模式），同时向相关主管部门交纳一部分定金（拟选地块地价参照周边地价价值定价）。
        再由业主代表自行选择设计院（或设计师）和施工单位，以及第三方验收单位。所有设计定位、价值取向、居所环境、房屋安全等级等主要由业主（或业主代表）与设计师直接沟通确定，而后施工单位负责按图施工，完工后由第三方验收单位验收合格，即行交付业主，业主再根据其家庭实际情况缴纳土地款和各种税费，不足部分可申请银行按揭（每一个家庭根据背景情况不同，可申请按揭比例可能有所不同）
        现有传统地产开发商将逐步走向专业化与特定领域开发物业，将成为某专业行业系列的知名开发企业（如商业、酒店、办公以及各种产业园等等）
        当地城投，将主要负责各类公共配套设施与市政基础设施的开发建设维护体系，努力联合起来，共同构建一个个美好的大家园。
        结语：
        新房产，新时代，新理念，为华而盖，为民而建家家有房，人人有屋按此路径，新房地产的春天，可能很快就要到来了！
        参考文献：
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        [2]李虎,于美豹.房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析[J].住宅与房地产,2019(24):20.
        [3]陈碧.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].中华建设,2019(8):66-67.