秦皇岛市土地收购储备交易中心 河北秦皇 066000
摘要：文章以土地招拍挂出为核心展开研究，根据对土地招拍挂出让问题与优化意义、土地招拍挂出让中问题出现的原因的分析，总结完善的解决策略，目的在于推动土地招拍挂出让的发展，实现真正的公平公正。
关键词：土地招拍挂；土地管理；廉政建设；监督机制
土地招拍挂出让中是国家土地管理调整的重要政策。结合土地所有权创新以及国家对使用权、所有权分离的要求，积极打造二级运行模式。其中一级、二级分别代表土地使用权，通过有限期的形式，政府将土地使用权出让，从而形成二级市场。由此避免土地资源应用中的浪费现象，并且能够将土地产权更加明确，真正实现公开、公正的转让土地使用权。但是土地招拍挂出让中的问题逐渐出现，如果得不到及时解决，将会影响到土地使用权转让的公平性。根据对当前房地产开发市场的调查，结合土地招拍挂与其的关系，积极开展良性互动，优化土地招拍挂出让模式。
一、土地招拍挂出让问题与优化意义
（一）土地招拍挂让出问题分析
土地招拍挂出让已经初具规模，尤其是一级市场的建立，为国家土地规划以及使用创造了有利条件。但是土地招拍挂让出实施中依然存在问题。尤其是从房地产角度出发，出现土地招拍挂的实施影响了房价的舆论。对于这种现象必须端正态度，及时进行优化。具体土地招拍挂出让中的问题主要集中在制度方面，具体如下：
1、监督机制不够完善，影响到土地招拍挂出让的公平性与公正性，尤其是地方政府、官员之间对于土地处理目标不一致，权利之间出现冲突等，如此不仅不能实现土地资源的充分利用，甚至还会为国家收益带来损失。
2、土地招拍挂出让期间，相关制度有待完善。制度在实际执行中不能确保所有市场运作均做到有法可依、有章可循，如此不仅会造成市场运作混乱，甚至威胁土地资源各方面的利益。
3、土地标价方面没有具体标准，频繁在标价中将价格无上限太高，不仅价格会受到公众质疑，同时也会引发关于公平公正方面的矛盾，老百姓对价格的承受能力有限。
4、土地储备方面存在失效现象，甚至出现严重的土地投机现象。这对于土地规划与转让等十分不利，并且不能确保土地权利分配合理。
（二）土地招拍挂出让优化意义
土地招拍挂出让，是土地使用权协调的关键，同时也是政府体制改革的必然选择，是廉政建设以及提高政府公信力的重要手段。通过招拍挂出让的形式，实现政府政策制度的创新。在实施中所出现的漏洞，主要是不断探索与实践中，受到服务性政府建设影响，新公共管理理念的影响，必须在社会不断进步基础上对土地招拍挂出让制度进一步完善，做好灵活调整。对这方面的完善，是实现政府透明高效化的重要选择，同时在很大程度上将土地利用率提高，实现土地资源的优化配置，有效调整房产价格，实现房产价格设定合理性。不仅如此，为社会公平公正发展创造有利条件，保证和谐社会建设的步伐。土地招拍挂出让制度的完善，需要从理论、实践两方面出发，及时对出现问题的成因深入分析，认识到问题解决的紧迫性以及土地招拍挂出让的现实性。
二、土地招拍挂出让中问题出现的原因
（一）非理性冲动
土地招拍挂出让中问题的出现，很大程度上受到非理性冲动影响。尤其是当前阶段，大型企业以及公司等大量收购土地资源，导致土地资源紧缺。尤其是国有资本方面，在实际投资中必须进行风险价值评估，却受到一些软约束导致投资中出现各种问题。土地资源的分配却需要股民买单，如此便会导致利益与投资不平衡，尤其是民营企业，为了提高市场影响力，推动市场轰动效应，寻找适当的发展跳板，过度消耗运行资本，导致企业出现盈亏现象。当前市场发展在规范性与法律方面依然需要健全，房产项目周期长，这其中一旦存在操作不透明现象，将会导致企业过度追逐利益而忽视其中的公平性，期间金融风险明显增加[1]。
（二）价格竞争标高
土地招拍挂出让中，严格按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》执行，但是其中价格方面却使用以“价高者得”的标准开展，这在一些方面存在着不公平性。竞标人的确定，虽然价格非常重要，但是并非全部中标条件，所以必须调整价格在中标条件与其他条件方面的平衡性，从多角度考虑价格波动因素。特别是单位实力以及企业在诚信方面的履行能力，都会对土地招拍挂出让造成影响。不仅如此，针对土地资源整合中，提高规划方案可操作性也是重要影响因素，在建设周期以及科学性的影响下，必须对“价高者得”这一隐藏标准调整。
三、土地招拍挂出让中问题解决措施
（一）明确土地招拍挂出让的熟地地价
结合确定的熟地地价，可有效防止大多数不可预见的资金支持以及规格变更现象的出现，通过“招、拍、挂”方法出让的土地应为熟地。根据城市的规划设计、经济发展需求与功能定位等统一开展征地补偿、拆迁安置、平整土地、制定土地规划、明确土地用途、地上与地下市政基础设施施工、建设公共配套设施等，依据规定快速满足熟地的出让标准，从基础上避免土地不确定性与规划便变更问题的出现，这不仅可以消除开发商讨价还价的理由，还可降低政府部门依据给予的费用以及资金的返还空间，从而确保土地一级开发市场具有较强的公平性和工公正性[2]。
（二）加大廉政建设力度
土地招拍挂出让中问题的解决，必须端正政府廉政建设态度，加大政府连接建设力度，尤其是对权力膨胀方面的监督与控制。土地转让过程中，必须积极推行廉政建设，从内部与外部展开廉政建设与土地招拍挂出让监督。结合信息时代发展要求，提高对舆论监督的重视，坚持做到公平公正，从源头将资金管理与土地转让方面的问题杜绝。具体从以下几方面着手：
其一是进一步完善集体会审制度，其二是针对土地招拍挂出让等过程中存在的违法乱纪行为进行处理，其三是一旦发现不完善之处及时调整完善，不断加大廉政建设力度，保证土地招拍挂出让顺利完成。
（三）确定招拍挂出让中土地政府目标
受客观因素影响，政府官员的政绩考核中招商引资与经济增长率所占的比重不断提高，这就需要结合实际情况降低其比重，这可保证政府工作人员的治理理念的得到优化与转变。政府不断强化地方公共产品的质量、建设良好的经济社会环境，才可为良好投资环境的形成奠定坚实基础，进而避免仅利用廉价的土地进行招商引资。
首先，优化官员的考核系统，确保官员形成良好的发展观与政绩观。GDP的增长不能为考核指标的主要内容，政绩考核指标需要提高对可持续发展指标的重视程度。如建设城市基础设施、优化环境、提高教育能力与医疗条件。
其次，明确地方政府与中央的关系，土地管理工作中应不断提高中央对地方政府的监督管理效应。中央与地方政府的土地收益需要科学的分配，强化国有土地所有者（中央）的基本权益，减少地方政府土地收益动机。土地出让金需要中央的产于，利用优化分享比例，确保欠发达地区与发达地区的财政能力具有较强均衡性。
最后，优化地方政府财政体系，完善地方税收制度。建立完善的地方税源，提高省级政府与中央等对于欠发达地区政府财政补助，确保地方政府的收入来源具有较强的稳定性与持续性。这可从基础上避免地方政府对于土地出让收益的依赖。
结束语：
综上所述，土地招拍挂出让中因为各种原因影响出现问题，针对具体问题详细分析与研究，认识到出现问题的原因，尽可能从根源上去改善与解决问题，尤其是廉政建设力度以及监督制度，如此实现土地招拍挂出让的有效实施。
参考文献：
[1]谢敏.确定土地招拍挂出让底价的规范性[J].居舍,2019(19).
[3]秦培刚.土地“招拍挂”对土地资源可持续利用的影响[J].住宅与房地产,2019.