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摘要：随着我国社会化发展步伐的加快，各个行业领域都迎来了新的发展机遇。房地产业是市场中的幸运儿，特别是房地产估价行业，受到人们的高度重视，在产业结构中具有举足轻重的地位。然而在估价实践中，常因认识不足，使用的未来市场价格走势具有不确定性，其超过期限的重要性总是被忽视，其已渐成估价了一定的时间范围将难以准确再预计，故而报告之格式条款。因此文章重点就房地产估价报告使用期限展开分析。
关键词：房地产；估价报告；使用期限；认识
房地产估价提供的是一项专业服务，估价报告是其最终的成果。而估价报告则应载明使用期限，并按所载明的使用期限使用。但在估价实践中，却常因认识的不足，以致使用期限的重要性总是被忽视，使之渐成估价报告的格式条款。
一、使用期限属必备性条款
任何房地产估价的作出都有一定的前提，其估价报告的使用亦有一定的范围。《资产评估法》第32条规定：“委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。委托人或者评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。”估价报告的使用范围，根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），包括估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等，其与在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项，一并构成了估价报告“估价假设与限制条件”的“估价报告使用限制”。其中的估价报告使用期限，《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）将其定义为自估价报告出具之日起使用估价报告不得超过的时间，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。作为国家标准，《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是房地产估价的底线。使用期限是估价报告中一项不可或缺的重要条款，不论何种房地产估价均应依规载明。
二、使用期限为一时间区间
估价报告具有时效性，其只适用于某特定的时期，使用估价报告也不应超过此特定时期。该特定的时期即为估价报告使用期限，其是一个关于时间的区间且应具以下特征：其一，区间端点须明确。区间的左端点为起始日期，右端点为终止日期，使用期限应有明确的起止日期；其二，区间应是闭区间。使用期限为介于两端点间所有时间点的集合，是一个包含左右端点、连续的时间范围；其三，区间长度有卜限。由于估价对象的未来市场价格走势具有不确定性，其超过了一定的时间范围将难以准确再预计，故而使用期限不宜超过一年。
三、使用期限是应用有效期
在使用期限内，估价对象的市场价格会保持平稳。估价报告按其载明的使用期限使用的，估价报告有效；而超过了使用期限，估价对象的市场价格则恐将生变。估价报告未按其载明的使用期限使用的，估价报告无效。可见，估价报告的使用期限就是其应用有效期。估价报告应用有效期不同于估价报告有效期，估价报告超过其应用有效期未被使用的，估价报告应用有效期就是估价报告有效期；估价报告在其应用有效期内被使用的，估价报告有效期则应到估价服务的行为结束为止。而估价报告有效期亦即估价结果有效期，估价报告是估价结果的载体，估价结果应从属于估价报告，只有估价报告有效估价结果才能有效，切不可脱离了估价报告去空谈估价结果。应用有效期虽然限制了估价报告的超期使用，却并未限制估价报告在期内就同一用途的多次使用，其或可由委托双方在估价委托合同中另行约定，但尚应及时关注价值时点后估价对象市场价格已经发生的变化。
四、使用期限是报告保质期
估价报告作为房地产估价机构和注册房地产估价师的“产品”，其与食品、药品等一样都有保质期，使用期限即可看作估价报告的保质期。通过这个期限，就是要告诉估价报告使用者，房地产估价机构出具的估价报告是合格的，并由其提供期内的质量保证，大可放心使用。在估价报告使用期限内使用估价报告的，除非估价报告使用者不当使用的，相关责任应由在估价报告卜盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担；而过期的估价报告，也并不意味着其估价结果已变，只是房地产估价机构不再提供质保。超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者自己承担。估价报告因其有效而担责，估价责任期等同于估价报告有效期。出具的估价报告，理应符合基本的质量要求。而对于不合格的估价报告，无论其是否过期、是否使用或是否产生了不利后果，均应受到查处，且不会因已提供的质量保证而有所减免。
五、估价结果期内保持不变
虽说随着时间的流逝房地产价格是不断变化的，但在一定的时期又会呈现出相对的稳定，以致估价对象在某个特定时间的估价结果在某一特定时期内会基本保持不变。而基于对这一特定时期的预计所确定的估价报告使用期限，其追求的就是期内的估价结果不会发生改变。然而，估价报告在其使用期限内估价结果保持不变，并非估价报告超过了其使用期限估价结果就会发生改变。估价报告使用期限的确定依赖的是对估价对象市场价格变化程度的预计，是预计其与实际有所出入亦在所难免，且预计有变不代表实际已变，预计终究取代不了实际。估价报告在其使用期限内估价结果保持不变，亦并非估价结果保持不变的期间就是估价报告使用期限。估价结果是估价对象在价值时点的评估价值或价格，其保持不变的期间应始于价值时点；而估价报告于出具后方能生效、使用，其使用期限则起自估价报告出具之日，更何况估价报告使用期限尚有不宜超过一年之限。
六、估价目的影响使用期限
估价对象市场价格的稳定只是一定时期的相对稳定，而稳定期限的长短不仅易受房地产市场行情的影响，还取决于对市场价格变化的敏感程度，其会因估价目的而异。通常房地产转让、抵押等估价要比房地产税收、保险等估价更敏感，且敏感程度越高稳定期限则越短。因而，估价目的不同估价结果不同，估价报告使用期限也不尽相同。估价目的之于估价报告使用期限的影响，就在于估价目的是前提，其能左右对估价对象市场价格变化程度的预计。故估价报告使用期限的确定，不能只一味关注估价对象市场价格的变化程度，却忽视了估价目的对其的影响。
七、时点固定亦有使用期限
价值时点固定常见于房屋征收评估等现时性估价，及房地产纠纷估价等追溯性估价。由于房地产价格是不断变化的，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价格，因而每个估价结果都应有其对应的价值时点，通常只要价值时点不变估价结果也不会改变。但估价结果保持不变的期间不同于估价报告使用期限，估价结果持续不变也不代表估价报告可一直使用，更不能因估价结果不变就认为估价报告没有载明使用期限的必要。使用期限是估价报告中的重要条款，缺失了使用期限估价报告就失去了完整性，固定价值时点估价报告同样应依规确定使用期限，只是此时关注的重点可能已不再是不同估价目的下估价对象的市场价格变化程度，而是相关估价责任的承担，且应体现权责的对等。
总之，估价报告使用期限，是估价报告使用者的限制条款，亦是在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师的免责条款，其重要性不容小觑。对估价报告使用期限，要认识，更要认清。
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