摘要：近些年，我国房地产企业快速发展，房屋交易越来越多。房屋进行合法交易后就需要及时进行登记，确保房屋所有权的有效转移。房屋所有权登记是房屋交易结果产生享有权利结果的法律行为，所以说房屋的交易管理工作和房屋登记管理工作之间具有不可分割的关系，市场交易行为和不动产权利登记行为具有因果关系。本文就房屋交易管理与不动产登记有序衔接的难题进行探究，希望能够为房地产的市场管理和房屋的交易管理工作减少工作矛盾和失误，确保房屋交易行为更加安全和登记行为更加方便。
关键词：房屋交易；产权管理；法律制度保障
引言
我国不动产登记机构整合，结束了房屋交易和登记的一体化管理模式，同时也结束了房产管理部门借助登记抓房地产市场管理和房屋交易与产权管理的时代。新形势下的房屋交易和产权管理工作，必须以法制建设为保障、以信息化建设为抓手、以楼盘表信息管理为基础，转变思路、开拓创新，全面贯彻落实房产交易管理职责。
1房屋交易和不动产登记内涵概述
1.1房屋交易
房屋交易也被称作是房地产交易，在具体实施操作的时候，是房地产交易主体之间通过房地产这种特殊商品来作为一种交易对象所从事的一系列市场交易活动。从实际发展情况看，房产交易的实施具有较强专业性，且从当前实际发展情况来看，房产交易形式丰富多样、种类繁多，每一种具体的交易所需要遵循的原则和所需要办理的手续都不同。
1.2不动产统一登记的概念
2013年国务院常务委员会颁布了不动产统一登记制度，对相应的不动产登记工作进行了整合。由原来多个部门把控的不动产登记改为由一个部门主管抓不动产登记，我们国家的土地资源局对全国不动产进行统一的管理登记工作，对相应的登记机构、登记档案、不动产依据以及信息平台进行整合，实现不动产登记在相关部门的信息共享。对现存的不动产管理机构进行优化和更新，从而对不动产登记的范围进行扩大，提高不动产登记的速度与成效。相关部门利用不动产信息管理平台进行不动产登记的工作。但是，在最近这些年，我们国家还在采用传统的模式对不动产进行登记，先由工作人员收集不动产相关的信息，再交由不动产登记部门进行登记，再将有关的证件下发。我国的法律法规对此没有明确的规章制度，而且这样的模式国家和政府部门没有投入过多的技术和资金，产业链非常的少。想要不动产登记的工作取得成效就要符合时代的发展，不断对现存的管理手段进行优化、创新，保障不动产登记工作顺利地开展。
2不动产统一登记制度改革现状
整合房屋等不动产登记部门的职责并建立一个和以往不同的不动产统一登记制度，实行不动产统一登记制度能够方便人们群众，对房屋不动产进行统一管理还有利于保障房屋交易安全。要切实落实好这一项制度就要求不动产交易部门和不动产审批部门及不动产信息登记部门的信息要有效的进行互通共享，还要不断完善传统的不动产登记管理体系以及不断扩大不动产登记的覆盖范围，想要实现四个统一的目标还要不断提升登记部门管理人员的工作水平和工作效率，其中最重要的是改变从事房屋交易管理工作者和房屋登记管理工作者的交易登记一体化思想，而想要克服传统的固有观念，实现与时俱进就需要工作人员对国家设立不动产统一登记制度的原因进行深刻理解，积极主动推进不动产登记制度改革。但是，事实上在近年开展的一系列房屋不动产登记管理工作中，大部分房产登记的工作人员主要还是遵循传统的登记管理体系，他们通过收集各个房产登记部门的数据信息，然后将这些数据直接发送到不动产登记中心的方式来实现不动产统一登记。这种现象的存在具有多种多样的原因，比如：关于这方面现行的法律法规并不完善、国家政府对不动产统一登记部门的资金、技术支持不足等等原因。但是，随着时代的发展，社会对房屋交易管理工作的要求一定会在很大程度上提高，所以必须加强房屋交易管理与不动产登记有序衔接的工作力度，为不动产房屋交易工作的顺利进行提供相对应的对策。
3房屋交易和产权管理亟需法律制度保障
3.1高度重视房屋交易与不动产登记的有效衔接
不动产统一登记改革的主要目的是：“实行一站式服务，减少办证环节，方便企业和群众”。房屋交易是不动产（转移、抵押）登记的起因，不动产登记又是房屋交易的结果，房屋交易监管能降低不动产登记的风险，而通过不动产登记明晰产权才能保障房屋交易安全。房屋的转移、抵押登记是不动产登记中最频繁、工作量最大的工作，房屋交易和不动产登记是紧密相连、一站式服务的上下环节。房屋是城乡居民最重要的不动产，房屋交易和登记能否做到便民、安全、高效，与人民群众利益密切相关，直接关系着人民群众对政府机关的评价和影响，也是检验改革成败的主要标准。
3.2拓宽楼盘表信息容量，为房屋交易提供详尽的参考信息
随着交易管理理念的变化，楼盘表也应当包括已登记的房屋楼盘表、未登记的所有房屋楼盘表。楼盘表记载的信息除房屋登记簿记载的信息外，还应当记载房屋建设信息、房屋交易信息、房屋安全状况信息、房屋物业管理信息、征收与未来规划改造信息等。为房屋交易提供更加详尽的参考信息，充分发挥房屋交易管理部门在房地产市场活动中的积极作用。
3.3审查是否存在虚假行为
在房产交易和产权登记的过程中需要相关人员加强对一系列弄虚作假问题的重视，对于在房产交易中弄虚作假的行为要加大惩处力度，减少通过房屋管理伺机谋取个人利益行为的发生。在房产交易和产权登记工作中需要着重处理好以下问题：第一，加强对不动产交易和登记申请的受理。在房产交易和产权登记管理工作中相关部门需要充分明确双方的立场关系，对申请房产登记人员的身份进行严格的审核，在确认信息之后让申请人员填写相应的表格，在一系列工作核对完成之后予以受理，在这个过程中如果当事人无法到场则是需要安排合法的委托人来受理和审查一系列证件、证书，在经过一系列合法的审查之后办理相关事项。第二，加强对关联资料的审核。在开展房产交易和不动产登记工作的时候需要相关人员强化对房产关联交易信息的核对，在经过一系列的审查之后进行办理，为下一步的登记工作做好准备。第三，及时采取有效的对策。工作人员在受理申请的时候需要严格核对自己所在部门发放的权证。采用身份证读取器和对申请人的身份信息进行查验和辨别，在核对好一系列信息之后采取措施进行受理。“在不动产登记制度的约束下，通过与大数据和信息技术的有效结合，维护不动产所有者的权利不受到任何侵害。”
3.4赋予网签备案合同优先效力，依法保障房屋交易安全
房屋交易和产权管理的政策依据不应当仅停留在国家部委办的文件通知层面，尤其是房屋交易合同网签备案和房地产信用管理应当上升到法律法规制度层面，建议在房产交易立法中规定网签备案的房屋交易合同具有优先效力。实践证明，房屋交易合同网签备案已被社会认可，其优点也在社会管理及经济发展中予以凸显，但是唯一欠缺的就是网签备案合同并没有特别的法律地位，即网签备案合同与非网签备案合同具有同等效力，在维护网签备案合同当事人的权益中并没有发挥特别的积极作用。因此，建议赋予网签备案合同具有优先效力，提升网签备案合同的法律地位，进一步放大网签备案在经济社会活动中的法律作用。
结语
我国在各个地区开展不动产统一登记制度改革中都会遇到或多或少的问题，面临着房屋交易管理与不动产登记难以有序衔接的问题。但是我们可以通过运用现代化信息技术等方式来推动不动产的统一登记制度改革，确保不动产登记与房屋交易产权管理工作能够有效剥离。
参考文献
［1］张琦.不动产登记审查职责相关问题探讨——一起行政诉讼引发的思考［J］.中国房地产,2017（16）.
［2］季峰,曹尉军.推进一体化,打通中梗阻——关于不动产登记提速的理性思考［J］.上海房地,2017（7）.