摘要：房地产开发工程管理是建筑工程中的一个重要环节，对房地产项目会产生较大的影响。一旦项目工程管理质量不符合建设标准，则可能会导致开发工程出现成本增加、资源浪费的不利情况，甚至可能威胁到建筑工程的安全性。因此本文结合自身工作经历以及实际案例，分析建筑工程中房地产开发工程管理工作的重点，并提出提高其管理水平的策略，旨在为相关房地产开发工程管理提供指导和借鉴。
关键词：建筑工程；房地产开发；工程管理
前言
房地产项目开发工程的实际建设过程中，有效的工程管理则有利于提高整体工程的建设质量，并且能够降低施工成本、缩短施工周期。在此基础上，本文结合南沙蕉门河水岸广场项目以及本人规划设计部岗位经理工作经验，探讨建筑工程中房地产开发工管理工作的重点，提出有效提高工程管理水平的相关策略措施，以启发建筑工程中房地产开发工程管理工作。
1 工程案例
南沙蕉门河水岸广场项目位于蕉门河中心区2016NJY-1，2016NJY-2地块，其占地面积达43789m2，是由广州京粤湾区实业发展有限公司开发建设，以期打造滨水风光写字楼和商业一体化的综合体项目。其工程地块沿蕉门河两岸呈现东西向分布，旨在与已经建设完成的滨河城市公园绿地实现衔接，形成具有丰富河岸线以及步行系统以及滨水休闲设施的主题公园。本人自2016年4月起在广州京粤湾区实业发展有限公司担任规划设计部岗位经理，在该项目中负责开发项目规划方案的设计管理、规划报批报建以及项目实施中的设计质量进度管理等工作。
2 建筑工程中房地产开发工程管理工作重点
2.1 项目策划管理
在建筑工程中房地产开发工程管理工作的基础和前提则是项目策划阶段的管理，其是后续相应管理活动的重要依据和指导。尤其是对于具有复杂性和综合性的房地产开发工程项目而言，前期策划管理至关重要，起到引导后续管理工作以及设计施工工作的有序开展。比如在本次房地产开发项目工程中，于2016年开展项目方案的可行性研究，并进行了前期分析和方案必选。通过对中标方案进行优化，以深化项目设计，同时组织相关单位以及专家提出优化意见，基于组织论证工作规划项目开展，策划重点是规划报批报建以及规划设计绿色建筑等方面。通过前期策划管理为工程项目的质量管理、造价管理以及进度管理奠定了坚实的基础，保障项目开发工程的科学性和合理性[1]。
2.2 项目设计管理
项目设计是建筑工程中的重要环节，其直接决定了房地产开发项目的实效性以及规划质量，通过项目设计管理可以完善各项设计缺陷和疏漏，明确施工组织方案和技术实施方案，在一定程度上可以保障后续施工的有序性，确保项目工程开发的质量得到有效提高。比如在南沙蕉门河水岸广场项目中，于2019年上半年开展重点工程施工设计方案梳理和检查复核，以确保项目竣工验收与物业前期接手的有序衔接。对各项设计缺陷和不足进行汇总以及补救。同时与报建综合口配合规划验收、对消防验收图纸进行调整。并且以组织设计单位巡场为主要方式，结合工程施工部门反馈、实地现场勘探等途径，利用图片、文字和PPT等形式将项目设计问题进行整理分析。其中主要侧重于重点设计部位的质量标准，如地下室从沉降裂隙问题、屋面防水问题等，综合现场实际与专家会审意见，在设计层面寻求有效可靠的解决办法[2]。
2.3 项目招标管理
项目招标是影响建筑工程质量的重要因素，在工程管理的实际过程中需要严格把控中标方的方案质量。在房地产开发项目招标管理中，则要严格按照相关法律法规以及当地政府的要求，为推进东座项目建设成为国际人才港，开展招标管理工作，遴选最佳方案。并要基于设计层面加速推动该房地产开发项目的平面方案确定、设计和施工，并与中标方加强协作力度，从技术角度上对写字楼进行平面调整，对关键楼层实施优化，如智能化安装项目等，通过招标管理保障施工图纸得到优化，与中标方积极配合，重点保障开发项目各个关键节点的完成时间，把握好设计施工进度，充分确保项目招标管理具有实效性。
2.4 设计与施工对接管理
在建筑工程中的房地产开发工程管理中，实现设计与施工的对接是十分必要的，有利于将图纸设计转化为实质施工效果。因此其也是工程管理中的关键重点，事关建筑工程项目的整体施工质量水平。比如在南沙蕉门河水岸广场项目中，通过良好把握产投公司的楼层施工，需要从设计方面控制安全管理、质量管理和进度管理的科学化，并且要在技术层面上保障平面和效果图的调整得到有效的优化，同时实现对材料定版以及设计的调整优化，确保设计与施工的良好对接。这一过程中还需做好技术交底工作，促使施工单位充分了解设计意图，尽量减少设计变更的现象，保障房地产开发项目的质量得到提升。
3 建筑工程中房地产开发工程管理的策略
3.1 强化开发项目设计阶段管理
对于建筑工程中房地产开发工程管理质量提高的有效策略，即是要在设计阶段加强管理力度。即是开发公司通过招投标手段对比遴选专业的设计方案，这一过程中要保障设计单位所提交的图纸方案符合相关建设标准，并且还要保障做好各个工程阶段的设计方案审核，要在可行性报告和设计要求的基础上，进一步完善房地产项目设计管理制度，对于工程变更要仔细分析其设计原因，尽可能避免出现频繁的设计文件更改，保障项目设计的合理性。
同时项目设计管理也是确保施工活动有序开展的重要基础，通过设计阶段管理来推动施工管理的有效落实，基于科学的规划设计提高建设工程中房地产开发项目的管理水平，促进房地产行业的健康发展。所以工程管理人员需要树立正确的设计管理目标，在收集市场资源信息之后，合理优化最终的设计方案。在南沙蕉门河水岸广场项目的工程设计管理中，本人主要做好了软基处理措施以及地面沉降所导致的建筑裂缝和渗水问题分析处理，并在绿色建筑以及节能措施设计中有效提高了运用效果，促使开发项目的质量得到充分提升[3]。
3.2 保障开发项目决策定位的合理性
为提高建筑工程中房地产开发项目工程管理质量，则要在项目决策阶段，全面的深入市场调查，掌握其实际的变化情况，仔细分析未来市场的发展趋势，以实现工程项目决策定位的合理性。从而可以为后续施工活动提供有效的借鉴和指导，确保工程管理有据可依。另外一方面由于本次房地产开发项目的施工较为复杂，具有很大的技术难度。因此在项目决策阶段应该保障各部门之间保持通畅的联系和沟通，严格依照施工设计方案开展相应的技术活动，以施工规范和质量管理制度为基础，加大管理力度，尽可能的提高工程项目的整体建设质量和效率。所以在本次房地产开发项目的工程管理中要积极进行合理定位，针对南沙地区普遍存在的地基沉降问题进行管理和监督，根据施工设计采用堆载预压和抽真空处理方式来解决软体地基存在的问题，以保障工程管理具有实效性。
3.3 加强对高素质管理人员的培养
建筑工程中房地产开发项目的工程管理工作与实际的管理人员素养具有较为密切的关联，直接关系到各项工程管理制度和措施的执行和落实。因此在南沙蕉门河水岸广场项目的工程管理过程中，需要加强对高素质管理人才的培养。首先在项目开展之前，应严格遴选参与工程管理的工作人员，根据公司的内部评价，挑选专业素质较高、经验较为丰富的人员，并对所有入选管理人员开展相应的培训工作，告知本项目的具体管理工作流程和安全管理标准，保障管理人员熟悉整个开发项目的管理规程。同时要对工程管理人员实行管理责任制分配，以建筑工程的实际情况为基础，细致划分各项管理职能，将管理责任落实到个人，以严格的奖惩制度为手段，激发管理人员充分、有效的落实工程管理工作，以提高其工作积极性和主动性。在本次项目的工程管理中，本人担任规划设计岗位经理，只要负责项目规划方案设计管理和进度管理，因此针对手下员工则是通过加强沟通、积极开展专项教育培训，以设计管理和设计质量进度管理专业知识为主要内容，提高管理人员的综合素质，并与其他部门强化联系，在多部门协作配合的基础上，提高项目规划设计质量和设计进度控制水平，最大限度的保障该房地产项目开发工程管理具有现实作用，为后续施工管理提供科学依据[4]。
3.4 注重对项目施工的监管力度
在项目施工阶段，工程管理仍是非常重要的一环，其是保障施工进度合理、施工质量提高的主要手段。管理人员应当严格按照本公司对建筑工程的实际要求和规定，以设计方案和图纸为参照，对施工过程进行有效的监管和控制。即是在确保施工进度在可控范围之内，结合市场变化情况以及实际施工现状，通过加强对施工监管以尽量缩短施工周期，提升工程经济效益、除此之外，房地产开发工程管理人员在监管过程中，一旦发现问题，则要与施工单位进行有效的沟通，及时确定整改和补救方案，保障后续施工环节有序进行。比如在本次项目工程管理中，本人在开发建设过程中负责项目设计管理工作，针对施工过程中极易出现的软体地基问题以及地面沉降导致裂缝、渗水等问题，通过加强监管施工人员合理采用堆载预压和抽真空处理方式，保障南沙地区存在的地基沉降问题得到有效解决。同时还对建筑工程地下室的裂缝原因进行分析，监督和管理施工单位对地下室渗水问题的技术处理方案等，并且在绿色建筑施工中，主要负责管理节能措施的施工效果，检查其与绿色建筑设计存在的差距，以保障建筑绿色等级符合设计要求[5]。
3.5 建立完善的工程造价管理体系
建筑工程中房地产开发项目工程管理的另一个重点即是对造价进行管控，其关乎到整个开发建设项目的最终效果和质量，因此相关工程管理人员则要在工程开展的各个阶段做好项目造价设置问题，通过设计管理严格控制施工项目成本和质量。在本次开发项目工程设计管理层面上，主要是通过建立完善的工程设计造价管理体系对工程总体成本进行控制。首先则是利用先进的BIM技术对设计方案进行优化，同时按照设计要求输入相关材料信息和施工数据等，初步模拟和预估工程造价总量。然后再组织设计单位和施工单位，对设计图纸以及施工组织进行调整，最大限度的降低成本支出，减少工程造价；其次是在项目准备以及实施过程中进行造价管理，严格监管实际施工与造价计划相适应，避免出现造价预算失控等问题，尽可能的提高本项目的工程效益。
结束语
综上所述，基于南沙蕉门河水岸广场项目的工程管理，则能够有效的推动广州京粤湾区实业发展有限公司的进一步发展，提高工程开发建设质量。同时对于个人来说，通过参与项目规划设计管理工作，极大的丰富了实践管理经验，从工作经历中总结出，提高工程管理水平则要结合实际现状、把握工程管理要点，并采用强化开发项目设计阶段管理、保障开发项目决策定位的合理性、加强对高素质管理人员的培养、注重对项目施工的监管力度以及建立完善的工程造价管理体系等策略，充分提升工程管理实效性。
参考文献
[1]陈文刚.房地产开发经营的工程管理的几点见解[J].中国建材科技,2019,28(05):140-141+77.
[2]康健.房地产开发项目建设工程管理的优化对策分析[J].地产,2019(20):101.
[3]殷文.浅谈房地产工程管理的有效途径[J].城市建设理论研究(电子版),2019(10):18.
[4]王乾伟.房地产开发项目建设工程管理的优化对策分析[J].四川水泥,2019(02):196.
[5]高峰.房地产开发项目工程管理常见问题及解决措施[J].山西建筑,2018,44(20):243-244.