摘要：在科技不断进步的今天，建筑业的新技术层出不穷，在保证施工进度的前提下，极大提高了施工质量及安全。但对于建筑业的管理者来说，这些新技术还未能达到最优的效果，还需要其他方式来对设计方案、施工技术方案及进度、成本控制进行预判，以进一步确定是否为最优。随着这种需求的提出，BIM模型技术应运而生。鉴于此，文章结合笔者多年工作经验，对浅议BIM技术在房地产开发项目中的应用提出了一些建议，仅供参考。
关键词：BIM技术;房地产开发;项目;应用
引言
最近几年，随着国家宏观经济政策的不断调控和建筑行业的不断规范，房地产行业的投机暴利时代已成为过去。BIM是以建筑工程项目的各项相关信息数据为基础的三维建筑模型。一方面，通过三维模型增强可视化，提高各参与方在全过程中信息共享与传递的效率，方便各参与方在各阶段对成本控制的协同管理。另一方面，BIM支持项目全生命周期管理。BIM模型从最初建立到项目交付使用，经过不断地修改、更新、保存，最后能完整表达过程实体，对房地产开发项目管理有良好的辅助作用。
1项目管理的定义
项目管理属于管理学科，主要是指在项目活动中使用专业的知识和技能等专业内容，在有限的资源条件下让项目能够实现预期的目标或超过预期目标的过程。项目管理工作主要是监测和管控一些成功达成一系列目标相关的活动，其中包括进度计划、策划以及对组成项目活动维护的进展情况。随着社会经济的发展，项目管理的出现是必然趋势，其是现代工程技术和管理理论实践经验基础上形成的产物，目前已经成为现代管理学的重要组成学科。项目管理的类型主要包括项目建设方，设计方，施工总承包与分包商以及供应商的项目管理。
2房地产开发子项目中BIM的应用现状
房地产项目的主要开发阶段包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、运营维护阶段，并且影响房地产开发项目总投资约80%的阶段是在决策立项到规划设计阶段，而工程建设实施阶段对房地产开发项目总投资的影响仅为10%左右。通过对现有房地产的调查研究发现，房地产项目的BIM技术应用主要在设计阶段和施工阶段，不仅涉及建设成本，还涉及交付品质。BIM技术在项目开发和工程建设阶段应用的广泛性不言而喻，不仅包括普遍应用的可视化交底、深化设计、综合协调、施工模拟、施工方案优化等，还涉及前期的场地平整、后期运营维护。在房地产领域，BIM技术的应用目的主要体现在3个方面：优化设计降成本，通过BIM建模，其可视化功能、参数化设计、碰撞检测、协同工作机制可以大大提高设计方案质量，减少拆改返工和签证数量；漫游带入促营销，通过BIM技术对建筑模型进行加工，实现轻量化，再加以灯光和环境信息渲染，可以让客户在虚拟漫游模型中感受产品信息，作为营销手段，进而提升产品形象；后期延伸保运维，把BIM技术构建的算量模型向后延伸，做到智慧运维、可视化运维，在整个建筑的全生命周期内实现互联互通的应用。
3BIM技术在房地产开发各阶段的应用
3.1基于BIM技术的前期策划
首先，利用BIM技术，开发公司可根据实际参数建立3D模型，将项目的总体规划、周边配套设施、建筑物的平立面造型及园林进行直观体现;其次，3D模型上添加进度与造价成本信息，使这个模型5D化。5D化使得开发公司精准地预测建设项目的具体进度与开发成本，从而为公司决策者提供参考，提高决策的准确率。将BIM技术应用在房地产开发项目的前期策划阶段可以为后续的设计、招标、施工、维护运营进行人员调配、财务控制、材料采购、维护维修等要素进行模拟分析。从而比较准确地预测不可控因素，避免施工过程发生变更、签证以及运营阶段过度投入造成的浪费和不必要的损失，将开发建设成本控制在最低的标准。
3.2BIM技术在设计阶段的应用
房地产项目开发传统的设计方式是以二维图纸为基础组成三维建筑，表达建筑的整体形状需要平面图、立面图和刨面图的支撑，这种表达方式导致设计信息一直处于割裂的状态，在实际设计的过程中就容易出现各个专业图纸不相符的情况，并且二维的CAD画图方法要想将复杂的空间关系清楚表示出来，需要耗费较多的精力和时间，一旦出现设计变更情况，就需要进行一次绘画工作，降低了设计的质量和效率。BIM建筑信息模型与传统二维CAD设计相比，其不仅变化了软件，还变化了设计的理念，BIM系统的构建和表达是全3D形式，可以使用专业的三维设计软件构建出BIM建筑模型，当出现修改时，可以对参数的改变构件尺寸进行调整，就会自动变化与之相关的信息，并轻松将需要的平面、立面和剖面图导出，有效节约了绘图的时间，也进一步提高了设计的质量。
3.3基于BIM的工程变更管理
由于建设工程本身具有工程量庞大、工期长等特点，众多不确定因素可能会造成工程变更，进一步造成物料变更和成本变更等，带来工期延误和投资加大等问题。除了在施工过程中进行良好的管理之外，关键在于把控引起工程变更的源头。在工程变更发生之后，BIM模型以及相关的信息都能及时修改调整，分析工程变更前后的工程量，防止工程变更的漏算遗算，为后期工程结算或双方因此产生的索赔提供依据。
3.4BIM技术在施工阶段中的应用
BIM技术在施工阶段中应用需要与工程管理相结合，才能为项目的精细化管理提供可行依据。在施工阶段中的应用主要是对施工现场进行4D管理，而使用专业的Ｒevit Navisworks软件就能构建出比较科学的4D可视化模型以及施工的进度计划，能够预演下阶段中的施工方案和计划安排，对方案的可行性进行考察，并将该模型、进度计划作为基础开展相关的组织和安排，对各专业材料和设备等的进场进行合理的组织安排工作，避免出现返工等情况，通过进行可视化的施工工作，建设单位能够对进度进行更好的把握。并且当项目竣工之后还能给后续的运营部门提供更加真实和可靠的竣工模型。
3.5BIM技术应用于物业运营管理阶段
物业管理者借助基于BIM技术建立的智能建筑管理系统，更便利地对设备进行管理与维护、查看设备实时显示数据、监控影像、日志、数据记录、设备故障等具体信息。通过BIM技术在施工中形成的隐蔽工程资料，物业管理者能够轻松查找到各类隐蔽管线位置及规格，建立设备、材料档案。发生故障时，管理者能够根据原始资料进行设备维修及部件更换，杜绝资料缺失造成的维修延误带来的经济损失。这种真实资料的存档为后续的物业管理带来可追溯性，为将来的改扩建工程提供真实可视化资料。
结束语
随着BIM技术的不断发展，将BIM技术应用于房地产开发的成本控制管理，能提高房地产企业或建筑相关企业的成本控制管理效率。当前，BIM技术在设计阶段的协同设计方面已经展现出良好的优势，在以后的发展与应用中，BIM技术也将给房地产开发的决策阶段、施工阶段以及运维阶段的全生命周期带来巨大的便利。
参考文献
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