摘要：在新冠疫情影响下，房地产行业大受冲击。政策上，允许延期交房、延后缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力；通过降低购房门槛、加大购房补贴、放宽落户门槛等方式，增加市场需求。但仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产企业面临着销售难与利润低的双重压力。在此情况下,房地产企业的成本管控能力显得越发重要,传统的静态成本管理方法已不能肩负起新形势下成本管理的重任。
关键词：房地产工程造价；动态管理；控制分析
1 房地产成本的具体构成
房地产企业的成本构成十分繁杂多样，主要包括以下七种: ①土地取得成本。这是房地产为获取土地需要投入的成本。②前期费。这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目设计费、招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。③工程成本。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费、室内装修工程费、室外工程、小区内公共配套设施等。⑤项目管理费用指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。⑥营销费。房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设等。⑦借款费用。房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。
2 动态成本的定义
动态成本是指在项目启动后的任何一个时点，对项目最终结算成本的预测。由于目标成本形成后，受材料、设备、劳动力等市场价格变化，设计变更、施工签证、工程量变化等各种因素的影响，以及合同签证、施工图预算、已完专业分包结算等过程管控动作落地，它会有一定的变化，这个变化就需要以动态成本反映出来，直到项目结算。
3 动态成本管控的意义
准确的动态成本，特别是产品动态单方是我们进行产品 销售定价和项目结算时成本结转的重要依据。特别是对于房地产这种采用预售制度的行业来说，动态成本的准确性更为重要，因为卖房的时候产品还没有生产完，如果不能在过程中得到有效的动态成本作为依据，将给定价带来极大风险，直至威胁项目投资收益的兑现。
通过动态成本回顾，可即时掌握成本变动的原因和责任主体。
1）找出短板，建立问责机制，不断改进、提升内部管理水平和工作质量；
2）当发现成本超支，可及时采取过程补救措施，确保项目利润率；
3）确保因主观/可控原因引起的成本增加，控制在合同额的5%以内，且能控制在目标成本内。
4 动态成本管理之要点
4.1 项目前期的成本控制
项目前期成本控制主要指的是规范方案设计或扩初方案设计阶段，造价工程师要依据测算模型测算项目的具体开发成本，测算结果应当为项目目标成本的具体形成提供成本数据基础，形成项目成本控制 “上限”。对于房地产项目来说，项目工程设计阶段，对工程项目的具体造价会造成重要影响，从以往的经验来看，房地产项目初步设计阶段对房地产工程的影响约为 65%，而施工图纸设计对工程的最终影响在 25% ～35%，房地产工程具体施工前过程中，通过对施工期间采用的技术的分析，能够节约房地产工程造价的 5% ～10%，可见，对于房地产企业来说，产品市场定位，以及具体方案的选择是确定最终成本控制的关键。
具有实力的大型房地产企业具有自己的设计研究院，其在具体工作开展期间，针对前期成本的控制十分到位。房地产行业中一些龙头企业，其会在企业内部成立专门的设计研发管理部门，部门在具体工作期间，会依据市场的具体定位，以及目标客户的实际情况，制定一套详细的交房配置标准、限额设计，组织专家针对最终采取的设计方案进行详细研讨，做好相应的分析工作。针对采取的不同的结构形式、材料设备类型的选择、装修标准评估，依据制订的方案在技术性上和经济性上的可行性进行详细审核，并且要做好相应的评估工作。对于最终方案的选择，要考虑结构的安全性，以及周边环境的协调性，最终保证施工组织的高效性，以及整体造价的合理性。造价人员在实际工作开展期间，要对各种方案的成本进行准确测算比较分析。同时，要对采用的方案进行积极探讨，通过合理的分析，最终提出降低成本的合理化建议。
4.2 房地产工程施工阶段的造价管理和控制
对于工程造价的动态管理和控制来说，施工阶段的造价管理和控制是保证工程造价效果和有效性的关键环节，在实际施工过程中，要对其中产生的造价费用进行明确的规定，并且在不断宣传和建设过程中，加强相关管理人员对造价控制进行管理的意识，切实落实责任管理制度。就工程造价动态化管理提出相应的改进建议，为造价动态管理落实发挥促进作用。其次，为了在施工阶段提升造价人员的主观协调能力，建设有效的竞争激励机制是非常必要的。明确岗位管理责任、权责一致、薪酬和奖励规定到位，以此发挥有效促进作用。此外，还要进行科学有效的动态和管理和控制，针对施工现场的具体实际情况，进行动态管理。施工过程中，造价动态管理非常容易受到来自内部管理和外部市场环境等方面因素的影响，出现很大的不确定性。因此，在施工过程中，为了强化造价动态管理，需要通过积极强化信息化技术在数据信息方面的收集和整理应用。通过互联网技术应用实现内外对比，及时发现关于影响造价动态管理的不良因素，实现针对性的管理。施工过程中，造价动态管理同时要注重对变更施工现象的有效处理。由于工程项目施工过程中会受到许多不可控因素的影响，因此非常容易出现变更施工的现象。而就工程项目本身来讲，变更只有合理、必要才能进行。而造价管控人员需要就变更申请实现科学化地分析，与管理单位和设计单位以及监理单位等多方面实现沟通，明确变更的必要性和可行性，以及变更对于造价可能产生的不良影响。在充分了解基础上，引导变更工作科学化落实，必然产生不良影响。
4.3 项目动态开发的材料管理控制
房地产企业在进行项目总体成本编制之前，应对市场材料信息进行多层次、全方面的深入调查，结合客户购房需求制定合理、高效的动态成本管理措施。以钢筋、混凝土为例，大多数管理部门工作对两者的基本参数都进行了深入研究，过多忽略特殊性能的存在，以至于造成材料成本的过多消耗。由此，相关管理部门的工作人员应将动态成本控制表与动态成本分析表的数据整合归纳，在对各个环节的材料使用参数制定明确详细的成本管理计划，以降低动态成本隐患风险出现概率。同时，房地产在开发项目过程中，材料的选购通常受市场政策与价格的制约，导致房地产动态成本管理入不敷出。因此，我国房地产管理部门也应建立健全材料风险管控机制，基于材料管理成本费用，制定精准的预防措施，从而减少风险事故的出现。
5 结语
综上所述，在当前的整体建设过程中需要全面提升相关的成本管理效果，并且在实际的发展过程中需要使用动态管理效果，全面综合的让其能够符合实际开展需求，并且考虑有关的因素完成多元化综合建设，最大程度的提升整体建设质量的有效提升，同时对于相关的动态管理工作来说，其需要考虑当中的实际管理因素，有效的完成对造价工作的合理控制与管理，同时需要在造价上都要进行多元化的研究和相关效果提高，全面的使其不会出现相关质量问题，确保房地产工程可以得到较好的发展。
参考文献:
[1]白永莉.工程造价的动态管理与控制分析[J].工程建设与设计，2020（6）：
[2]成本制胜(第二版)-明源地产研究院[M],2018(06)